Nog niet zo lang geleden kregen taxateurs hun opdrachten rechtstreeks van de hypotheekverstrekker. Nu zijn ze daarvoor afhankelijk van inkooporganisaties en taxatiebureaus. Bovendien lopen de verdiensten terug. Er is veel onvrede in de sector; bepaalde ontwikkelingen zijn niet te stuiten. Maar er zijn natuurlijk ook kansen voor de taxateur...
Erg hoog kunnen de tarieven voor taxaties niet genoemd worden. Het gemiddelde tarief ligt lager dan driehonderd euro. Daarvoor ontvangt de opdrachtgever een door een gecertificeerde taxateur opgesteld taxatierapport, waarmee de hypotheekverstrekker uit de voeten kan. Vermenigvuldig dat bedrag met 200.000 woningtransacties en het wordt duidelijk waarom banken en verzekeraars graag zo snel mogelijk afwillen van papieren rapporten.
Digitale vorm
De wens om documenten zo veel mogelijk in digitale vorm aangeleverd te krijgen, leidde ertoe dat hypotheekverstrekkers in zee gingen met inkooporganisaties en taxatiebureaus die de gevraagde efficiencyslag wilden en konden uitvoeren. De automatiseringsgolf die volgde, denderde weldra als een wals over de taxateurs heen. Digitaal aangeleverde rapporten betekenen een aanzienlijke administratieve lastenverlichting.
Modelmatig taxeren
Taxatiebureaus als 5punt20, Hamer, NBTO, en TaxatieNL bezetten inmiddels een centrale positie in het netwerk van banken, tussenpersonen en grote inkooporganisaties als AFAB, N.I.A. en KomBo. De procesautomatisering vormde de aanzet voor het modelmatig taxeren. Net als bij de gemeentelijke WOZ-taxaties winnen de taxatiemodellen ook hier terrein. Is dat een situatie waarmee de naar schatting 7.500 gecertificeerde taxateurs gelukkig zijn? Nee, lang niet in alle opzichten, zo mag worden opgemaakt uit de discussies die al geruime tijd binnen de brancheorganisaties worden gevoerd. VBO-secretaris/directeur Michiel Goofers vindt het onterecht dat de taxateur als laatste schakel in de keten zo door de mangel wordt gehaald.
Beetje provisie
Goofers: "Nog niet zo lang geleden bestond er tussen de taxateur en opdrachtgever een verhouding van één op één. De opdrachtgever betaalde toen voor een taxatierapport tussen de 1,5 tot 1,8 promille. Opdrachtgevers rekenen nog steeds tarieven die liggen tussen de 1,2 en 1,5 promille. Ondertussen heeft de intermediair zich tussen die twee partijen genesteld. Deze regelt de taxatie en strijkt een beetje provisie op. Datzelfde doen ook de inkoopplatforms en de taxatieorganisaties. Niet zelden voeren taxateurs voor 150 euro een taxatie uit, in sommige gevallen zelfs inclusief btw. Ga je uitrekenen wat de taxateur dan per uur verdient, dan kom je uit op minder dan veertig euro per uur. Een loodgieter komt voor dat bedrag niet eens langs. En een taxateur moet daarvoor niet alleen werk verrichten, maar draagt ook nog de verantwoordelijkheid."
Gevolgen voor de kwaliteit
Goofers: "De deal is vaak: het juiste bedrag taxeren. En als dat er niet uitkomt, hoef je het rapport ook niet te schrijven. De taxateur staat daardoor enorm onder druk. Aan zijn vakkennis ligt het niet. Daar staat de certificering borg voor. Maar voor 150 euro kan hij nu eenmaal niet uitgebreid gaan rechercheren. Het is natuurlijk prachtig dat alles zo efficiënt verloopt, maar banken en verzekeraars moeten zich wel realiseren dat dit gevolgen heeft voor de kwaliteit van de dienstverlening." De vrees dat het modelmatig taxeren het werkgebied van de taxateur sterk zal indammen, leeft branchebreed. Een plan de campagne om het tij te keren, is er niet. Sommige reacties hebben daarom iets ambivalents. Binnen de NVM bijvoorbeeld is er een stroming die de teloorgang van het handmatig taxeren ziet als een bedreiging. Anderen zien dat anders en beschouwen modelmatig taxeren als een onomkeerbare ontwikkeling. De klap wordt vooral verwacht bij makelaarskantoren met een omzet van minder dan 200.000 euro. Zij halen meer dan een kwart van hun omzet uit taxaties. De brancheorganisaties NVM, LMV, VBO en RVT vrezen daarom dat bredere toepassing van WOZ-taxaties, in combinatie met reguliere modelmatige taxaties, veel omzet bij deze kantoren zal weghalen.
Verplichte brancheorganisatie
"Het is aan de individuele kantoren en hun ondernemerschap om daarop in te spelen", vindt Hans Heimgartner, voorzitter van de NVM-werkgroep Taxeren. "De NVM ondersteunt haar leden op dit gebied door het bieden van producten en diensten die de totstandkoming van een taxatierapport vergemakkelijken. De makelaars/taxateurs kunnen daar dus wel wat tegenover zetten." Heimgartner spreekt ook de banken aan. "Het zou een stap vooruit zijn als iedere bank de eis stelt dat de makelaar/taxateur aangesloten moet zijn bij een brancheorganisatie. Dat gaat verder dan de certificatie-eis."
Negatieve spiraal voorkomen
Taxateurs die op hun verantwoordelijkheid kunnen worden aangesproken zullen, zo meent Heimgartner, minder snel bezwijken voor de verleiding om op onderzoek te beknibbelen. Voorkomen moet worden dat er een negatieve spiraal in werking treedt. Vanaf de kant werkeloos toezien is echter ook geen alternatief. Mede daarom startte de NVM een project voor digitale handtekeningen. Heimgartner: "Voor de hypotheekverstrekkers kan ik me voorstellen dat dat geld scheelt in opslag en interne handling. Tevens is de kans kleiner dat er met rapporten van de makelaar wordt geknoeid."
Druk neem toe
RVT-directeur Rolph Limpens voorziet dat de druk verder zal toenemen als de modellen nauwkeuriger worden. Een alternatief waarmee de taxateurs een vuist kunnen maken, ziet ook hij niet. "We hebben ook met de NVM besproken hoe we als taxatiebranche stelling zouden moeten nemen. Maar we moeten natuurlijk ook niet uit het oog verliezen dat bepaalde ontwikkelingen onmogelijk tegengehouden kunnen worden. We zullen op zoek moeten naar een formule waarin we met de banken in discussie kunnen gaan over de kwaliteit die wij te bieden hebben. Een taxatiemodel kijkt niet achter de gevel, heeft geen inzicht in de intenties van de eigenaar en weet ook niet of er achterstallig onderhoud is. Specifieke verschillen komen alleen tot hun recht in een specifiek taxatierapport."
Voldongen feit
De bredere toepassing van de WOZ ziet Limpens als een voldongen feit, waarvan de gevolgen zichtbaar zullen worden. "Niemand weet hoe de taxatiemodellen worden samengesteld en hoe gekwalificeerd de persoon is die dat doet. Dat neemt niet weg dat die modellen toch steeds beter zullen gaan werken. Ik voorzie daarom voor taxateurs een belangrijke rol bij de controle en uitvoering van de modellen. Ook zie ik het wel gebeuren dat taxaties op basis van modellen worden geaccepteerd voor de hypotheekverstrekking. De taxateur is dan niet meer degene die de waarde moet bepalen, maar degene die de waarde controleert."
Bron: Vastgoed