Voorspelling Woningmarkt 2017-2018

'Afname woningverkopen en afvlakking prijsstijgingen in 2018'

De woningmarkt zal de komende jaren geleidelijk aan kracht inboeten. In 2018 zal het aantal transacties dalen en de prijsstijgingen zullen afvlakken, zo luidt de eerste prognose van het Economisch Bureau van ABN AMRO van dit jaar. 

Net als in 2016, wat een recordjaar was op de woningmarkt in vergelijking met de laatste jaren, zal ook in 2017 het aantal woningverkopen stijgen. Maar de stijging valt met 5 procent beduidend lager uit dan de 20 procent van afgelopen jaar. Het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht dat het aantal transacties in 2018 met 5 procent zal dalen ten opzichte van 2017. Dat blijkt uit de eerste Woningmarktmonitor van de bank dit jaar.

Afvlakking in 2018

De economen denken dat de prijsstijging in 2017 onverminderd hoog blijft, namelijk net als in 2016 5 procent. Ze verwachten echter dat de prijzen in 2018 minder hard zullen stijgen, te weten met 3 procent. Ondanks een daling van het aantal transacties en een afzwakking van de prijzen, betitelt de bank de vooruitzichten voor 2018 als gunstig.

Betaalbaarheid woningen

De afzwakking houdt volgens de bank vooral verband met de betaalbaarheid van woningen, die onder druk zal komen te staan door een gebrek aan aanbod van koopwoningen in stedelijke gebieden en een licht stijgende hypotheekrente. Beide bemoeilijken ook nog eens de positie van starters op de woningmarkt. Philip Bokeloh, econoom van het Economisch Bureau van ABN AMRO: Het wordt voor starters steeds lastiger een huis te kopen, omdat de prijzen zijn gestegen en hypotheeknormen strenger zijn. In 2018 leidt dit volgens ons tot een lichte daling van de woningverkopen." 

Topjaar 2016 inhaalslag

Veel huizenbezitters hebben de voorgaande jaren een woningaanschaf uitgesteld, onder andere vanwege restschuldproblemen. Door de recente waardestijging van hun woning, kunnen zij zich nu alsnog op de woningmarkt begeven. Dat verklaart volgens het Economisch Bureau de piek in woningverkopen in 2016.

Eenmalige correctie

Hoogleraar Financiële Markten Arnoud Boot verkondige die visie al in het interview in Vastgoed Magazine van december 2016 waarin hij al te positieve prognoses afwijst: “Het herstel op de woningmarkt is grotendeels te verklaren door het feit dat de kopersstaking is doorbroken. Dit mechanism is te belangrijk om buiten beschouwing te laten bij prognoses, want het is een eenmalige correctie: je kunt daar geen al te vergaande conclusies aan verbinden.”    

Prognoses vaak niet lokaal genoeg

Het Economisch Bureau verwacht echter wel dat de inhaalvraag in 2017 aanhoudt en het aandeel van doorstromers in de verkopen verder toeneemt. Bokeloh: "Toch zien we de verkoopstijging in de meeste provincies al afvlakken. Dat komt vooral omdat het woningaanbod achterblijft bij de vraag, want het is voor woningzoekers steeds lastiger een huis te vinden dat aansluit bij hun woonwensen. Dit zwakt de groei van het aantal verkopen af."

Boot zegt hierover: “Enkel in de grootstedelijke gebieden heerst er de schaarste waar veel prognoses op zijn gestoeld. Die houdt nog wel even aan en daar zijn dus inderdaad verdere prijsstijgingen te verwachten en een verdere daling van het aantal verkopen. Maar in grote delen van het land is en blijft de woningmarkt relatief rustig.” 

Afvlakking prijsstijging in 2018

Volgens zowel Philip Bokeloh als Arnoud Boot zit er wel een plafond aan de prijsstijging. "Naarmate de rente verder oploopt, wordt het moeilijker om een huis te kopen. De hypotheeknormen zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Omdat de rente toen daalde, had dat weinig effect op de prijsontwikkeling. Als de rente stijgt, verandert dat. Daarom verwachten we dat de prijzen in 2018 minder hard zullen stijgen", aldus de econoom. Boot: “De prijsstijgingen en de oplopende rente geven kopers in grootstedelijke gebieden een opgejaagd gevoel waardoor zij bereid zijn meer of teveel te betalen. Dat heeft weer een prijsverhogend effect, maar er komt een kantelpunt waarop mensen de huizen simpelweg niet langer kunnen of willen betalen. Zeker in combinatie met stijgende hypotheekrentes. Verdere verhoging van de huizenprijzen liggen dan niet meer voor de hand.”

Opvallend detail: volgens de ‘Housing Price Forecaster’, een instrument ontwikkeld door het Bureau Stedelijke Planning zouden de woningprijzen in 2017 alweer gaan dalen

Niet te veel waarde aan hechten

Ookal voorspelt ABN AMRO een afzwakking in 2018, toch betitelt de bank de vooruitzichten ook voor dat jaar als ‘gunstig’. Of dat waardeoordeel terecht is, is de vraag. Boot raadt makelaars en hun klanten daarom aan niet te veel waarde te hechten aan prognoses in de media, maar vooral uit te gaan van het huishouden van de klant, met aandacht voor de huidige en toekomstige woonwensen en financiële situatie. “In de afweging of je wel een niet een woning kunt kopen draait het vooral om de vraag of je te allen tijde de hypothecaire  lasten kunt dragen. Een woning mag nooit een molensteen om je nek worden.”

Lees hier de hele Woningmarktmonitor van het Economisch Bureau van ABNO Amro

Lees hier het hele interview met hoogleraar Financiële Markten Arnout Boot