Boot: 'Onvoorstelbaar wat wij hebben laten gebeuren'

Zijn hart ligt bij alles wat zich tussen publiek en privaat beweegt. Arnoud Boot, hoogleraar in ondernemingsfinanciering en financiële markten aan de Universiteit van Amsterdam, houdt zich bezig met het pensioenvraagstuk, het bankwezen en de woningmarkt. Die laatste is in zijn visie vooral heel veel overheid en weinig markt.

De betrokkenheid van Arnoud Boot bij de woningmarkt gaat verder dan het feit dat het één van de drie hoofdthema’s is waar hij zich als hoogleraar over buigt. Hij vervulde twaalf jaar de functie van toezichthouder bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en van 2002 tot 2006 was Boot commissaris bij De Key, één van de grote woningcorporaties van Amsterdam. 

“Huisvesting is één van de basisbehoeften en vanuit mijn rol als hoogleraar vind ik dat je bereid moet zijn om dit soort taken te vervullen. Of je er nu voor betaald krijgt of niet.” 

Zijn kennis reikt verder dan de huurmarkt. Boot voorspelde voordat in 2008 de crisis toesloeg dat de huizenprijzen twintig procent zouden gaan dalen. Een gesprek met een bevlogen econoom over de lage hypotheekrente, de geringe buffers van banken en de grote verschillen tussen de vraag naar woningen in voorkeursgebieden en elders. 

Is het een risico dat we wennen aan de huidige lage hypotheekrente en dat dit kwalijke gevolgen heeft voor de huizenmarkt zodra de rente weer gaat stijgen?

“De rente zal nog heel lang laag blijven, ook al is het natuurlijk niet helemaal te voorspellen. De monetaire autoriteiten zitten met de handen in het haar en proberen te voorzien in de financiële behoefte van de samenleving. Ze proberen ten koste van alles smeerolie in de economie te pompen en houden daarom de rente extreem laag. Een hele lage rente leidt echter tot rare fenomenen. Wat je zou willen met die lage rente is dat het investeringen in nieuwe dingen en bedrijvigheid stimuleert zodat de economie wordt aangezwengeld. Maar de huidige lage rente leidt voornamelijk tot investeringen in aandelen en bestaand onroerend goed. Met als gevolg dat de aandelenkoersen en de prijzen van bestaand onroerend goed weer naar een hoger niveau gaan en dat is eigenlijk onverantwoord.” 

Ingrediënten voor een nieuwe huizenbubbel? 

“Dat risico is er. Dat betekent niet automatisch dat die bubbel weer dezelfde consequenties gaat hebben als het acht jaar geleden had. Het draait om de vraag hoe die bubbels worden gefinancierd en hoe die banken ervoor staan. Kunnen de banken de klap aan als de bubbel barst? Daarom dringen veel economen aan op betere vermogensposities van banken. Want dat kan voorkomen dat het financieel systeem omvalt als er dadelijk weer iets klapt.”

Dus banken moeten een grotere buffer hebben om te voorkomen dat er problemen kunnen ontstaan? 

“Absoluut. Geen enkel normaal bedrijf financiert zich met slechts drie procent eigen vermogen. Maar het bankwezen denkt weg te kunnen komen met 3 tot 4 procent op de balans. Dat is veel te weinig. En als banken veel beter gekapitaliseerd zijn, kunnen ze ook veel meer ondernemen want dan dragen ze zelf de risico’s. Hetzelfde geldt voor de maatschappij. Als wij huizen kopen omdat we dief zijn van onze eigen portemonnee als we dat niet doen - dankzij de mogelijkheid om ruim 100 procent van de waarde van een huis te kunnen lenen en de hypotheekrente die we kunnen aftrekken van de belastingen - dan nodig je mensen nog steeds uit om maximaal te lenen en een zo groot mogelijk huis te kopen. En aangezien het aantal huizen min of meer gefixeerd is - want je kunt niet zomaar nieuwe huizen bouwen op gewilde locaties - dan ben je de curve aan het opstuwen en krijg je hogere huizenprijzen. Maar de mensen worden er niet rijker van. Iedereen wordt meegezogen in hogere huizenprijzen en hogere hypotheken en woonconsumenten worden er letterlijk niet beter van. Ik ben bevreesd dat we op die manier onbewust toch weer de huizenprijzen laten oplopen, net als de aandelenkoersen. Voor wat betreft de huizenmarkt valt het nu nog mee, maar het blijft oppassen.”

Moeten makelaars voorzichtig zijn en niet te hard juichen over het herstel van de huizenmarkt?

“Een paar jaar geleden was er veel onzekerheid over de waarde van pensioenen en de huizenprijzen. De onzekerheid is grotendeels verdwenen en dat ondersteunt het herstel van het consumentenvertrouwen. Maar de huizenprijzen zijn wel gedaald; er is een correctie naar beneden geweest. Ik denk dat de huizenprijzen op zichzelf nu redelijk stabiel zijn, ook al is er sprake van een groot onderscheid tussen gewilde en niet gewilde locaties. Ik denk ook niet dat als de hypotheekrente over een paar jaar weer gaat oplopen naar laten we zeggen 4 of 5 procent, dat dit een klap veroorzaakt op de huizenmarkt. Maar er is wel iets anders waar ik op wil wijzen. Nu kan je nog lenen tot 103 procent van de waarde van de woning. Dat gaat uiteindelijk echt naar 80 procent… Elk verstandig mens dat vanaf Mars naar Nederland kijkt, zou stellen: dat kan niet anders. Het geeft veel meer stabiliteit aan de economie. Want als de loan-to-value (LTV) limiet 80 procent is, kunnen huizenprijzen een beetje bewegen zonder dat mensen meteen klem komen te zitten.”

Dus een lagere LTV kan ook onderwaterproblematiek helpen voorkomen? 

“Onzekerheid gecombineerd met hoge schuldniveaus maakt een eventuele neergang vele malen erger. Een paar jaar geleden daalden de huizenprijzen met zo’n vijf procent. Het gevolg was dat iedereen uit onzekerheid zijn hand op de knip hield, waardoor de economie nog erger omlaag ging. Hoge schuldniveaus versterken dit effect alleen maar. Als je teruggaat naar een maximale hypotheek van 80 procent van de woningwaarde, is dat uiteindelijk zeer bevorderlijk voor de stabiliteit.”

Het maakt het voor starters een stuk moeilijker om de huizenmarkt te betreden…

“Starters moeten natuurlijk wel ergens kunnen wonen. Mensen die aan het begin van hun wooncarrière staan, moeten kunnen huren en daarom is het belangrijk dat er een commerciële huurmarkt komt in Nederland. En dan kom je een beetje op het terrein van de woningcorporaties. Die hebben samen met de gesubsidieerde huizenmarkt - de hypotheekrenteaftrek – de commerciële huurmarkt om zeep geholpen. Nederland moet een eigendomsneutraal beleid gaan voeren waardoor er weer een daadwerkelijke woning-márkt kan ontstaan. Maar daar gaat veel tijd overheen. In die nieuwe wereld kan de LTV naar 80 procent. Daar ligt een grote uitdaging.”

Krijgt de huizenmarkt niet een flinke duw naar beneden als de LTV zo fors omlaag gaat? 

“Een zorgvuldige overgangsperiode is nodig. De huizenprijzen zijn al drastisch omlaag gegaan, dus die aanpassing hebben we gehad. Wat je in mijn verwachting nadrukkelijk zal zien, is dat er meer maatregelen komen om vermogen tussen generaties over te dragen. Dat was vorig jaar met de regeling voor een schenking tot 100 duizend euro zo en nu is dat nog altijd mogelijk tot een maximum van 50 duizend euro. Ik denk dat mensen zich steeds meer realiseren dat het belangrijk is dat ze met een eigen huis als doel, geld afstaan aan hun kinderen als ze dat kunnen. Op die manier zorg je er voor dat je kinderen op een makkelijke manier de huizenmarkt binnen kunnen stappen.”

Terug naar de hypotheekrente. In de vorige editie hadden we een gesprek met de directeur van de Vereniging Eigen Huis. Zij maakt zich boos over het feit dat de hypotheekrente in Nederland een vol procentpunt hoger ligt dan in omliggende landen. Terecht? 

“Zeker. Het heeft te maken met hoe wij ons bancaire systeem om zeep hebben geholpen. De financiële sector in Nederland is misschien wel het zwaarst getroffen door de financiële crisis, zwaarder dan in andere landen. Het is onvoorstelbaar wat wij hebben laten gebeuren. Banken waren in de jaren voor de crisis alleen maar aflossingsvrije hypotheken aan het verstrekken. Ook een Rabobank waarvan je het niet zou verwachten. Nederlandse banken zitten met een hypotheekberg die we hopelijk nooit meer zullen creëren. Maar de bestaande berg is niet weg. Die hebben we nog. Banken zitten niet te wachten op meer hypotheken, dus zetten ze er extra marges tussen.” 

Er zijn nieuwe – ruimere - mogelijkheden om rechtstreeks leningen voor de aankoop van een huis af te sluiten via internet. Is dat wel een goed idee?

“Als je naar het verleden kijkt dan kan je bijna stellen dat advisering in het verleden schadelijk is geweest voor de consument. Kijk maar naar al die woekerpolissen die zijn verkocht. Daar zijn er maar liefst 7,5 miljoen van verkocht. En hoe zijn al die mensen aan al die aflossingsvrije hypotheken gekomen? Tot nu toe  heeft de advisering tegen de consument gewerkt en niet voor de consument. Misschien kan het dus wel beter via internet…”

Biografie

1960 • geboren in Huizen (NH)
1983 • master in algemene economie en bedrijfseconomie Universiteit Tilburg
1987 • Ph.D. en een MBA aan de Universiteit van Indiana
heden o.a. • hoogleraar in ondernemingsfinanciering en financiële markten aan de UvA
• lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR)
• kroonlid van de Sociaal-Economische Raad (SER)
• lid van de Bankraad van De Nederlandsche Bank
• lid van de Koninklijke Nederlandse Academie van Wetenschappen (KNAW)