iStock-537097877_bewerkt

Nu spaargeld geen rente meer oplevert, richten particuliere beleggers zich op alternatieve ‘money makers’. In toenemende mate kopen zij relatief goedkope woningen met als doel te verhuren. Werkt deze buy-to-let constructie disruptief in de woningmarkt en hebben koopstarters inderdaad het nakijken?

Het investeringsklimaat voor de particuliere belegger die koopt om te verhuren, is gunstig. Lage hypotheekrente, relatief hoge huren, tot vijftig woningen geen verhuurdersheffing en inkomen uit huur, is onbelast. Al met al valt er een aantrekkelijk rendement te halen. Met name in de grote studentensteden doen die ‘huisjesmelkers’ het goed.

Cijfers van het Kadaster tonen de afgelopen drie jaar dan ook een flinke groei. Particulieren verhuurden in het vierde kwartaal van 2016 ongeveer 268.000 woningen en hun aantal groeit fors, per jaar 10,5%. In opmars is de groep met één woning in de verhuur zo’n 90.000. Samen verhuren de beleggers 5% van de totale woningvoorraad in een buy-to-let-constructie, waarbij ze zich voornamelijk concentreren op de vier grote steden.

NVM-voorzitter Ger Jaarsma noemde deze trend begin dit jaar verontrustend. Volgens hem vissen deze particuliere beleggers in dezelfde, kleiner wordende poel van betaalbare woningen als koopstarters.

Disruptief

De groeiende vraag naar huurwoningen in de universiteitssteden is een vruchtbare bodem voor particuliere verhuurders die volgens het Economisch Bureau van ING de koopprijzen opdrijven, vooral van de goedkopere huizen. Vervolgens zijn de particulieren vrij om bij verhuur zelf een huurprijs te bepalen en in de keuze of ze de woning opsplitsen in appartementen of kamers en of ze verhuren aan studenten, expats of toeristen (Air-bnb).

Onafhankelijk woningmarktanalist Maartje Martens deelt de zorgen. “De opkomst van buy-to-let verandert de woningmarkt wezenlijk. Koopstarters kunnen steeds moeilijker in oververhitte gebieden betaalbare woningen vinden. Zeker in gebieden waar als gevolg van de prijsstijgingen kleinere ‘onderwaterwoningen’ weer boven zijn gekomen en het woningaanbod opdroogt.” Een probleem waar makelaars in steden ook tegenaan lopen.

Door het dalend woningaanbod neemt de concurrentie tussen starter en particuliere belegger toe, waardoor prijzen blijven stijgen. “Als er wat vrij komt, heeft de particuliere belegger door zonder voorbehoud van financiering te bieden, vaak de voorkeur. De koopstarter heeft het nakijken. Daardoor neemt de vraag naar huurwoningen toe en groeit de markt voor buy-to-let-woningen. Dit proces kan nog enige tijd doorgaan. Niet alleen koopstarters ondervinden problemen bij het vinden van een betaalbare woning, ook huurders die buiten de sociale sector vallen kunnen de hogere huren vaak maar nauwelijks betalen.

Compensatie

Zorgen om het disrupte karakter van de particulier verhuurder deelt Co Koning, directeur van Vastgoed Belang, de brancheorganisatie voor particuliere beleggers, niet. Voor de Tweede Wereldoorlog was het huurbestand voornamelijk in handen van particulieren, stelt hij. Pas na de oorlog hielp de overheid de woningcorporaties in het zadel en verdwenen de particulieren op de achtergrond.

Jammer, vindt Koning, en is daarom positief over de maatregelen ten aanzien van het woningbezit van, en de -bouw door de corporaties en de terugdringing van de hypotheekrenteaftrek. “Zo is de balans weer enigszins terug. Particuliere beleggers moeten meestal 50 procent van het koopbedrag uit eigen geld financieren, een beleggingshypotheek is duurder dan een reguliere woninghypotheek en de woning wordt in box 3 belast.”

Een koopwoning kost een belegger daarom meer dan een eigenaar of bewoner. Om toch rendement te behalen, zal een belegger een huur vragen die dat compenseert. Dat kan betekenen dat de woonlasten van de huurder inderdaad hoger uitvallen dan van een eigenaar c.q. bewoner in een vergelijkbaar huis.

Een vreemde scheefgroei, maar wel logisch van de particulier belegger, vindt Koning. Beleggen is namelijk ook gokken. Een verkeerd huis kan een financiële strop betekenen. Koning: “Daarom zoeken particuliere beleggers voornamelijk goedkope woonhuizen tot 150.000 euro, van goede kwaliteit in grote steden. Een schone taak voor de makelaar om hen te behoeden voor een miskoop!”

Verrassende inzichten

De leden van Vastgoed Belang (vijftigplussers, jonge stellen met geld en middenstanders) beleggen niet om er rijk van te worden, maar iets meer rendement te krijgen dan bij de bank. Twee derde van deze groep bezit één tot tien woningen. Hun investeringen hebben het aantal huurwoningen de laatste drie jaren doen stijgen van 680.000 naar 750.000. Koning zegt iets opmerkelijks: “Daarvan vallen volgens onze cijfers de meeste huren – 70 procent – net ónder de liberalisatiegrens.” Een lopend onderzoek van het Kadaster bevestigt dat.

Niet het midden- of hoogsegment profiteert van de particuliere verhuurders; in tegenstelling tot wat velen denken, dragen deze particuliere beleggers vooral bij aan betaalbaar huurwoningaanbod. En al zouden de kleine woningen voor een te hoge prijs worden aangeboden, de middeninkomens zouden aan deze woningen toch niets hebben; zij zoeken grotere kwaliteitswoningen.

Nog verrassender zijn de uitkomsten van twee recente onderzoeken naar koopstarters en particuliere verhuurders door woningmarkteconoom Paul de Vries van het Kadaster. Dé koopstarter blijkt niet eenduidig, maar valt uiteen in twee categorieën. Aan de ene kant de jonge starters onder de 26, met een huishoudinkomen van meer dan 35.000 euro, die net niet voor een sociale huurwoning in aanmerking komen. “Deze groep verhuist vanuit het ouderlijk huis, heeft flink gespaard en gaat liever voor een betaalbare koopwoning, dan de hoge woonlasten van een vrije sector huurwoning. Deze categorie kan inderdaad de particuliere belegger op zijn weg vinden.”

Een grotere groep is opgemaakt uit jonge, hoogopgeleide koopstarters met een goed salaris. “Zij kopen in een later stadium, vanuit hun studentenwoning of particuliere huurwoning. Ze kiezen dan niet voor een instaphuis of appartement, maar meteen voor een eengezinshuis voor langere termijn. Een trend! Deze starters zoeken dus in een hoger segment dan de particuliere belegger, maar zullen wel jonge doorstromers als concurrent krijgen.” De Vries meent dat eerder de financieringsvoorwaarden en de veranderende jongeren cultuur – “ze doen alles later” – doorwerkt in de woningmarkt. “Het lijkt erop dat de particuliere belegger de woningmarkt niet ontregelt.”

Lees meer over ontwikkelingen in de woningmarkt in Vastgoed Magazine.