Capture

‘Boeterentes’ voor het vervroegd aflossen van de hypotheek worden door Europese regelgeving misschien wel lager, maar verdwijnen niet – zoals sommigen even dachten. Wat kunnen huiseigenaren met hypotheken met hoge rentes die nog lang vaststaan wel doen?

‘Boeterentes’ voor het vervroegd aflossen van de hypotheek worden door Europese regelgeving misschien wel lager, maar verdwijnen niet – zoals sommigen even dachten. Wat kunnen huiseigenaren met hypotheken met hoge rentes die nog lang vaststaan wel doen?

Hoe kunnen mensen met hoge hypotheekrente profiteren van de lage rentes?

Even waren er mensen die zich rijk rekenden toen in augustus het nieuwtje rondging dat Europese regelgeving een einde zou maken aan de ‘renteboetes’: de vergoeding die een hypotheeknemer aan de verstrekker moet betalen als hij vervroegd wil aflossen. Zo zouden ook mensen met een aflossingsvrije hypotheek met een hoge rente die nog voor een lange tijd vaststaat, van de lage hypotheekrentes kunnen profiteren. Dat kan honderden euro’s per maand schelen. Helaas voor deze mensen volgde er al snel een correctie. De nieuwe Europese Hypotheekrichtlijn die op 14 juli in werking is getreden, voorziet helemaal niet in afschaffing van de vergoedingen. “Dat zou ook raar zijn”,  zegt Oscar Noorlag, compliance officer bij Van Bruggen Adviesgroep. “Je maakt immers voor langere tijd een afspraak met de verstrekker. De rente kan in de periode stijgen, maar ook dalen. Het is niet in het belang van consumenten dat het heel makkelijk wordt om onder het contract uit te komen. Verstrekkers zouden dan heel hoge rentes gaan vragen om het risico te ondervangen. Of helemaal geen rentevast-periodes meer aanbieden.”

Transparantie over vergoeding

De nieuwe Hypotheekrichtlijn schrijft wel voor dat verstrekkers duidelijk moeten maken hoe ze de vergoeding voor het vervroegd aflossen of oversluiten berekenen. Nu is het vaak onduidelijk hoe verstrekkers tot het boetebedrag komen. Deze verplichting geldt voor zowel de nieuwe als de bestaande hypotheken.

Daarnaast mogen verstrekkers vanaf deze zomer alleen het werkelijk geleden financieel nadeel in rekening brengen; de rente-inkomsten die ze mislopen door het vervroegd aflossen van de lening. De hoogte hiervan wordt bepaald door middel van de methode van de netto contante waarde. Het leek er even op dat dit voorschrift alleen zou gelden voor nieuwe hypotheken. Maar minister Blok van Wonen heeft inmiddels gemeld dat dit ook geldt voor de bestaande hypotheken.

Nu is het laatste woord over de berekening van dit financieel nadeel nog niet gezegd, aldus Noorlag. Zo merkt Vereniging Eigen Huis op dat in de hypotheekrente ook een deel ‘winst’ zit verwerkt. Winst hoort volgens de regelgeving niet tot het financieel nadeel. Maar of dit betekent dat nog een correctie toegepast moet worden op de contant waarde methode, is onduidelijk.

Een andere onduidelijkheid zit in de actuele marktrente waarmee vergeleken wordt. Noorlag: “Stel dat de rentevastperiode nog drie jaar en twee maanden is. Met welke actuele marktrente vergelijk je dan? Er is geen tarief voor drie jaar en twee maanden, dus vergelijkt de verstrekker met de rentetarieven voor een rentevastperiode van twee jaar of vijf jaar. Welke neem je dan? Het tarief voor twee jaar is relatief laag en het verschil met de oude rente dus relatief hoog. Dat is nadelig voor de consument omdat de boete zo hoger uitvalt.” Nu zijn er wel verstrekkers die de hoogste rente pakken van zowel de hogere als lagere dichtstbijzijnde rentevastperiode, wat gunstig uitpakt voor de consument. In het voorbeeld is dat de rente voor vijf jaar rentevast. Andere verstrekkers rekenen uit wat het markttarief zou zijn voor een lening voor drie jaar en twee maanden rentevast op basis van een soort gewogen gemiddeld tarief voor twee en vijf jaar rentevast.

Vooralsnog hanteren verschillende verstrekkers verschillende berekeningswijzen. Welke precies, wordt tot nu uitgezocht door financieel toezichthouder AFM. Begin 2017 komt de AFM met de bevindingen.

Opties

Maar wat kan een woningbezitter met een hypotheekrente van vijf procent dan wel doen om te profiteren van rentes van rond de twee procent? Als de rentevastperiode nog lang loopt, is oversluiten meestal geen optie omdat de ‘boeterente’ dan heel hoog is.

Rentemiddeling kan een optie zijn. Hierbij krijgt de hypotheeknemer van zijn verstrekker een nieuwe rentevast-periode met een rente die het gemiddelde is van de oude en de actuele marktrente. Er is wel een boeterente, die wordt opgenomen in het nieuwe rentepercentage en wordt uitgesmeerd over een langere periode. Of de hypotheekhouder bespaart onder de streep, hangt af van de oude rentevast periode. Sterker nog, als de oude rentevast periode nog lang loopt, pakt rentemiddeling ongunstig uit. De makkelijkste en enige echte oplossing om af te komen van je hoge rente is verhuizen, een oplossing die makelaars zal aanspreken. Er zijn ook slimmeriken die hun huis verkopen aan een vriend en na een week hun huis weer terugkopen. “Niet doen”, waarschuwt Noorlag. “Volgens de meeste hypotheekvoorwaarden mag het niet en verstrekkers vorderen via juridische procedures alsnog de vergoeding op. Bovendien is er de Wet van Murphy: zal je net zien dat je vriend in die week onder de tram komt.”

Boetevrij aflossen

Meestal mogen hypotheeknemers een bepaald percentage van de hypotheeksom boetevrij aflossen, bijvoorbeeld tien, vijftien of twintig procent per jaar. Niet iedereen heeft echter het geld voor dergelijke aflossingen. “Maar wat als je je hypotheek stapsgewijs overzet naar een nieuwe hypotheek met een lagere rente?” bedacht CDA-Tweede kamerlid Erik Ronnes. Als je vijf jaar achtereen twintig procent aflost, heb je een heel nieuwe hypotheek met lagere maandlasten.

Haken en ogen

Daar zitten helaas nog wel wat haken en ogen aan. Want als je bij iedere stap opnieuw advies- en oversluitkosten moet betalen valt het voordeel snel weg. In een motie roept Ronnes minister Blok op om een dergelijke constructie zoveel mogelijk te faciliteren. Noorlag heeft echter zijn bedenkingen. “Creatief, maar in de praktijk is het niet uitvoerbaar. De huidige hypotheekverstrekker zal niet geneigd zijn mee te werken en er zijn maar weinig aanbieders die tweede hypotheken willen verstrekken omdat die veel minder zekerheid bieden.” Misschien is het wel wat voor mensen die ouders hebben met spaargeld, oppert Noorlag. “Dat kan een win-winsituatie opleveren als de ouders daarmee ook 1,2 procent vermogensbelasting uitsparen. Maar je moet het wel willen. Want wat als je kind werkloos wordt en de lasten niet meer kan betalen. Stuur je er dan een incassobureau op af?”