Gemeenteranking 2016

In welke gemeenten worden de woningen het snelst verkocht? Waar stijgen de prijzen het snelst en waar vinden de meeste transacties plaats? Ook dit jaar heeft Woningmarktcijfers.nl samen met Vastgoed Media op een rij gezet welke gemeenten in 2016 het beste presteerden.

In de Gemeenteranking worden alle 390 gemeenten in Nederland op zeven belangrijke wooncriteria vergeleken. En wat blijkt? De krappe markt kostte de nummer 1 van vorig jaar, Amsterdam, zijn koppositie. Letterlijk ten gunste van een nieuwkomer die bijna tweehonderd plekken op de ranglijst steeg.

Op de interactieve kaart ziet u hoe de gemeentes scoren

Klik voor de kaart full screen

Bekijk hier de volledige ranking in een overzicht.

 

Opvallende Top 10

Een opvallende uitkomst: Haarlemmerliede en Spaarnwoude staat op één. In deze kleine plattelandsgemeente (5600 inwoners) in de regio Haarlem vonden in 2016 79  woningtransacties plaats: een stijging van 65 procent. Het woningaanbod nam fors af, de theoretische verkooptijd (TVT) daalde naar 5,2 maanden, de mutatiegraad bedroeg 6,1 procent en de gemeente kende een laag woningaanbod van 2,6 procent. Hiermee haalde Haarlemmerliede en Spaarnwoude de hoogste score: 8,7 (uit 10). "Deze gemeente, die uit meerdere kernen bestaat, profiteert van de uitstroom uit Amsterdam en Haarlem. Daarnaast kent Spaarnwoude een relatief dure woningvoorraad, en van dat type woningen gaan de prijzen en verkoopsnelheid het snelste weer stijgen zodra het weer echt beter gaat met de economie", zegt Harry Boumeester, specialist woningmarktontwikkeling aan de TU Delft.

Bestaande beeldvorming weerlegt door cijfers

Meerjarig winnaar Amsterdam moet genoegen nemen met de tweede plaats. "Amsterdam scoort laag bij de transactieontwikkeling: in 2016 werden minder huizen verkocht dan in 2015", verklaart Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl, de man achter de gemeenteranking. "Bovendien staat in Amsterdam nog altijd 4,5 procent van het woningaanbod te koop. Dit levert een middelmatige score op. De beeldvorming dat er niets te koop zou zijn in de hoofdstad, wordt weerlegt door de cijfers." Boumeester: "Omdat de huursector in Amsterdam nagenoeg geen aanbod heeft, is de druk op de koopmarkt enorm. Zowel van mensen die al in Amsterdam wonen als van mensen buiten de stad en expats. Hierdoor zijn de prijzen zó snel zó hard gestegen – veel sneller dan elders in het land – dat er vraaguitval plaatsvindt. Niet alle mensen willen of kunnen de gevraagde bedragen betalen."

Bijzondere positie Rotterdam

Rotterdam (42) en Den Haag (49) staan ver buiten de Top 10. Volgens Boumeester heeft Den Haag vlak voor en aan het begin van de crisis nog veel nieuwbouw opgeleverd, waardoor de vraagdruk afnam en de prijzen nu minder snel stijgen. "Met Delft en de omliggende gemeenten is dit echt een eigen regio. Er vindt bijvoorbeeld relatief weinig pendel plaats tussen Den Haag en Amsterdam." Rotterdam neemt van oudsher een bijzondere positie in omdat de prijzen daar lager liggen dan in de andere vier grote steden, aldus Boumeester. "Rotterdam heeft een grote, relatief goedkope woningvoorraad. De economie trekt hier ook minder hard aan dan in Amsterdam, omdat de dienstverleningssector in Rotterdam kleiner is."

Beste uit de crisis

De ranking laat ook zien welke gemeenten het beste uit de crisis zijn gekomen. Hiervoor hebben we de koopsomontwikkeling, het aantal transacties en de theoretische verkooptijd (TVT) in 2014, 2015 en 2016 vergeleken met 2011, 2012 en 2013. Daarnaast is de actuele TVT meegewogen. Elk van deze criteria tellen ieder mee voor 25 procent. "Het is niet verbazingwekkend dat negen van die Top 10-gemeenten in de Randstad liggen", zegt Bouwmeester. "Tijdens de crisis hebben veel mensen hun koopwens uitgesteld. Nu de economie aantrekt, komt die latente vraag weer op de markt, en dat gebeurt het snelste in de gebieden waar werkgelegenheid is. De Randstad dus."

Het duidelijkste is dit zichtbaar in de cluster gemeenten rond Amsterdam en Haarlem (Haarlem, Uitgeest, Amsterdam, Amstelveen, Heemstede, Ouder-Amstel, Waterland): de nummers één tot en met zeven op de lijst. De druk op de woningmarkt in Utrecht (nummer 9) blijft ook onverminderd groot, aldus Boumeester. "Utrecht heeft de laatste jaren weinig nieuwbouw gepleegd, waardoor de prijzen sneller stijgen dan elders in de regio."

Stijgers en dalers

We hebben ook gekeken naar de grootste stijgers en dalers. Hierbij hebben we de gemeenten met minder dan vijfhonderd transacties per jaar weggelaten, omdat de schommelingen in de resultaten in vooral kleinere gemeenten hevig kunnen zijn. De eenmalige verkoop van vijftig woningen door een woningcorporatie bijvoorbeeld legt daar onevenredig veel gewicht in de schaal. Van de overgebleven gemeenten behoren Weert (daalde van 108 naar 248) en Hoogeveen (van 223 naar 334) tot de drie grootste dalers. Boumeester: "Dat komt doordat beide gemeenten in krimpgebied liggen." Verrassend en niet te verklaren is de duikeling van de hardste daler, Heerenveen (van 182 naar 330). "In tegenstelling tot West-Friesland is het gebied rond Heerenveen geen krimpgebied. Daarnaast begint het herstel van de woningmarkt juist in de grotere steden, zoals Heerenveen, om daarna door te sijpelen naar de omliggende dorpen."

 

Grootste stijgers zijn Dronten (van 239 naar 71), Zwijndrecht (van 287 naar 122) en Etten-Leur (van 234 naar 83). Boumeester: "Als je diep zinkt, kan je ook weer snel stijgen. Etten-Leur heeft vlak voor de crisis nog veel nieuwbouwwoningen in het duurdere segment gebouwd. Die gemeente zat dus met een flinke voorraad duurdere woningen, waardoor het effect van de crisis heftig was. Voor Zwijndrecht geldt hetzelfde. Dronten is een vreemde eend in de bijt. Dit legt te ver van Utrecht of Amsterdam om als uitloopgemeente te fungeren. Misschien is hier de laatste jaren extra nieuwbouw gerealiseerd, waardoor het aantal transacties is toegenomen."​

Hoe wordt de gemeenteranking gemaakt?

De prijsontwikkeling, de ontwikkeling van het aantal transacties en het verloop van de verkooptijden: dat zijn de belangrijkste criteria om te bepalen hoe het gaat met de woningmarkt in een gemeente. Uiteraard zijn dit niet de enige. Bekijk in het artikel Criteria Gemeenteranking 2016 de volledige toelichting op de tot standkoming van deze ranking.

Heeft u heldere ideeën over wat een gezonde woningmarkt maakt? Praat erover mee in onze LinkedIn-groep Vastgoed.v.Makelaars.