vakantiewoning-kopen2

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: de juridische en fiscale haken en ogen rond de (ver)koop van recreatiewoningen.

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: de juridische en fiscale haken en ogen rond de (ver)koop van recreatiewoningen.

Casus

Meer dan tienduizend Nederlanders overwegen om een recreatiewoning in eigen land aan te schaffen. Hetzij om hun vakantie in door te brengen, hetzij als belegging. Gemiddeld komen er vijftienhonderd recreatiewoningen per jaar bij. De Veluwe en de kuststrook van Noord- en Zuid-Holland zijn populaire regio’s, maar met stip bovenaan staan Zeeland en Brabant. Als Zeeuwse woningmakelaar zou u zich graag op deze groeimarkt begeven. U bent zich ervan bewust recreatiewoningen een andere tak van sport is. Wat zijn de juridische en fiscale haken en ogen?

Huren van de grond

Bij recreatiewoningen is het niet vanzelfsprekend dat de koper ook eigenaar wordt van de grond. Vaak is de grond van iemand anders, bijvoorbeeld de eigenaar of exploitant van het vakantiepark. In dat geval huren de huiseigenaren de grond. Daarvoor is een aparte huurovereenkomst. De eigenaar van de recreatiewoning verkeert dan in een afhankelijke positie. Denk aan kwesties als: wanneer eindigt de huur van de grond? Moet de woningeigenaar de recreatiewoning dan afbreken of verwijderen? Wat als het vakantiepark failliet gaat of wanneer de eigenaar de grond niet kan mee verkopen? 

Om de positie van de eigenaar van de woning te verstevigen, is het een goede optie om samen met de grondeigenaar een opstalrecht te vestigen bij de notaris. Dit kan onmiddellijk bij de aankoop van de vakantiewoning, of op een later moment. Opstal brengt een scheiding aan in de eigendomsverhoudingen: de opstalgever (grondeigenaar) blijft eigenaar van de grond, terwijl de opstalhouder (de koper van het huisje) eigenaar wordt van de woning. Het voordeel is dat de koper de woning later zelfstandig kan verkopen. Bovendien bepaalt de notaris wanneer de grondhuur door de grondeigenaar mag worden opgezegd en welke vergoeding de woningeigenaar dan krijgt.

Vereniging van eigenaren

Het komt ook voor dat mensen wel de recreatiewoning én de grond kunnen kopen. Bedenk dan dat er in veel vakantieparken een VvE is. Dat betekent dat de eigenaren zich aan allerlei regels moeten houden. Ze moeten bijvoorbeeld een jaarlijkse bijdrage betalen voor onderhoud en vernieuwing van parkfaciliteiten zoals het zwembad en alle groenvoorzieningen. Vaak wordt dit beheer en onderhoud uitbesteed aan een professionele derde. Bij vakantieparken die zijn gesplitst in appartementsrechten, worden de huis- en grondeigenaren automatisch lid van de VvE. 

Beheervereniging

In sommige parken worden de recreatiewoningen en bijbehorende kavels los verkocht. Dan blijft de eigenaar van het park, de eigenaar van de voorzieningen op het park. Een (beheer)vereniging behartigt dan de belangen van de woningeigenaren. Er komt een beheersovereenkomst tussen de vereniging en de parkeigenaar tot stand en de vereniging int bij de leden een zogenaamde beheersbijdrage voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen. In tegenstelling tot bij de VvE is het lidmaatschap van een beheervereniging niet verplicht. Enigszins gecompliceerd, want een vereniging met weinig leden heeft weinig financiële slagkracht. En dat komt de staat van het onderhoud en de uitstraling van het park niet ten goede. 

Op sommige recreatieparken mag de eigenaar niet zelf zijn woning verhuren, maar moet hij gebruikmaken van de verhuurbemiddeling door het park. Een speciale organisatie regelt dan de huurders, de betaling van de huurpenningen, het bedden- en linnengoed en de schoonmaak. Dit kost geld: gemiddeld een commissie van 25 tot 30 procent over de huuropbrengsten. Soms zijn eigenaren zelfs verplicht om hun woning een minimumaantal nachten per jaar te verhuren. Dit legt dus het eigen gebruik aan banden. Bovendien moet bij verplichte verhuurbemiddeling ook de inrichting van de woning aan bepaalde eisen voldoen. Dan gaat het met name om uniformiteit en gelijkwaardigheid. 

De beheerkosten en de kosten van verhuurbemiddeling leiden nogal eens tot discussie onder de woningeigenaren. Moet het zwembad echt worden vernieuwd? Is het nu echt wel nodig dat alle beplanting wordt vervangen? En zo ja, kan het niet goedkoper worden uitgevoerd? Ook lang niet alle eigenaren zitten erop te wachten om iedere tien jaar een geheel nieuwe inrichting aan te schaffen. Soms verlammen de permanente discussies de besluitvorming in de VvE of beheervereniging. En ook de verkoopbaarheid van een recreatiewoning wordt niet bevorderd als de huiseigenaren in het park rollend over straat gaan. 

Belasting 

Bij de aanschaf van een recreatiewoning moet de nieuwe eigenaar eenmalig 2 procent overdrachtsbelasting betalen. Dit geldt ook bij het recht van opstal. Als de recreatiewoning het hoofdverblijf is – of dit mogelijk is, hangt af van het bestemmingsplan van de bewuste gemeente en het parkreglement – moet de woning in box 1 worden opgegeven. Een tweede woning valt onder box 3. Over de huuropbrengsten hoeft geen belasting te worden betaald, tenzij de verhuur het ‘normale vermogensbeheer’ te boven gaat. Dat is het geval als de eigenaar de gasten zelf bemiddelt en incheckt, de woning schoonmaakt en voorbereidt. De fiscus ziet de inkomsten dan als inkomen uit werk en woning (box 1). De huurinkomsten van eigenaren die de exploitatie uitbesteden, vallen doorgaans wel in box 3. 

Over de huurinkomsten moet wel 6 procent btw worden betaald. Deze btw kan de huiseigenaar doorberekenen aan de huurder. Hij kan de op zijn beurt betaalde btw – bijvoorbeeld voor onderhoud aan de woning of de aanschaf van meubilair – ook aftrekken. Soms moet de recreatiewoningeigenaar OZB, rioolheffing of forenzenbelasting betalen aan de gemeente. Mensen die jaarlijks minder dan negentig dagen in hun woning verblijven, hoeven deze laatste belasting niet te betalen. Als de woning wordt verhuurd, moet in een aantal gemeenten ook toeristenbelasting worden betaald. 

Rendement

Het aanbieden van recreatiewoningen als belegging staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Soms worden de resultaten mooier voorgespiegeld dan ze zijn, bijvoorbeeld omdat de bezettingsgraad tegenvalt of omdat de kosten in werkelijkheid hoger zijn. Een grote aanbieder zoals Landal biedt ‘gegarandeerd rendement’ aan, maar dan gelden wel beperkingen ten aanzien van het eigen gebruik van de woning. Adviseer potentiële kopers dus altijd om goed op te letten! 

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Van Randwijck Advocaten in Rotterdam.