Veel makelaars stellen regelmatig huurcontracten op, met name voor winkels of bedrijven. Maar al te vaak maken zij dan gebruik van een standaardmodel. Makelaars doen er echter goed aan verder te kijken dan de basisgegevens.

Veel makelaars stellen regelmatig huurcontracten op, met name voor winkels of bedrijven. Maar al te vaak maken zij dan gebruik van een standaardmodel. Makelaars doen er echter goed aan verder te kijken dan de basisgegevens.

Bij het opstellen van een huurcontract is in de eerste plaats van belang dat partijen zeker weten dat zij het object juist hebben gekwalificeerd.

Twee typen
De wet onderscheidt namelijk twee typen bedrijfsruimten: middenstandsbedrijfsruimten én kantoorruimten, fabrieken en loodsen. De wettelijke kaders voor deze twee typen bedrijfsruimten verschillen. Zo is er sprake van fundamenteel verschillende huurbescherming en zijn de opzeggingsmogelijkheden niet hetzelfde. De huur van een winkelpand kan niet zomaar worden opgezegd, zelfs niet als de contractduur is verlopen. De verhuurder moet daarvoor goede gronden hebben.

Toegankelijkheid
Soms speelt die kwalificatie van een object een rol bij een dispuut tussen twee partijen. Een belangrijk criterium daarbij is de toegankelijkheid van het object voor het publiek. Maar zelfs dat is niet altijd duidelijk. Denk bijvoorbeeld aan een drukkerij. Is dat nou middenstand, alleen omdat het een kleine balie is waar klanten geboortekaartjes kunnen bestellen? Of moet het als een kleine ‘fabriek’ worden aangemerkt? Hoewel een ondertekend huurcontract bij een dreigend dispuut als uitgangspunt wordt genomen, is het aan de rechter om het huurobject te kwalificeren. Daarmee geeft hij dus ook de wettelijke kaders aan.

Problemen voorkomen
Zelfs als de kwalificatie van een huurobject volkomen duidelijk is, ontstaan heel regelmatig problemen over andere aspecten van de huurovereenkomst. Een makelaar kan dergelijke problemen voorkomen door meer tijd en aandacht te besteden aan de huurovereenkomst.

Bestemmingsclausule
Een mooi voorbeeld daarvan is de zogenaamde bestemmingsclausule. Een verhuurder kan daarin bijvoorbeeld aangeven dat het huurobject uitsluitend als boekwinkel mag worden gebruikt. Daarmee voorkomt hij dat in zijn pand opeens een tatoeageshop wordt gehuisvest. Deze bestemmingsclausules spelen vooral een rol bij nieuwbouw.

Exploitatieclausule 
In het verlengde hiervan ligt een clausule over exploitatieverplichting. Om verloedering van een pand tegen te gaan, kan een verhuurder eisen dat zijn object wordt gebruikt zoals is overeengekomen. Daarmee beschermt de verhuurder zich ook tegen huurders die een contract voor vijf jaar netjes uitdienen, maar feitelijk hun bedrijf al hebben verhuisd. Financieel is er dan weliswaar geen probleem, wel ligt het gevaar van ‘verkrotting’ op de loer.

Bron van conflicten
Een regelmatige bron van conflicten betreft de gebrekenregeling. Wat hierbij een rol speelt, is dat het Burgerlijk Wetboek twee soorten recht onderscheid: dwingend recht (waarvan dus niet mag worden afgeweken) en regelend recht (waarbij de wet geldt, tenzij uitdrukkelijk iets anders is overeengekomen).

Gebrekenregeling
Een interessant voorbeeld van regelend recht is de zogenaamde gebrekenregeling. Als een gebrek is vastgesteld en de huurder heeft de verhuurder hiervan op de hoogte gesteld, heeft de huurder het recht een deel van zijn betalingsverplichting op te schorten. Bovendien kan de huurder de verhuurder dwingen het gebrek te verhelpen.

Lagere huurprijs
Maar een huurder kan een zeker gebrek ook voor lief nemen en daarvoor een lagere huurprijs bedingen. In dat geval is het zaak die geaccepteerde gebreken duidelijk te beschrijven in een zogenaamd proces-verbaal van opneming. Partijen stellen daarin vast dat de gebreken bij beide partijen bekend en geaccepteerd zijn. Hier speelt dus het regelend recht, waarbij beide partijen met wederzijds goedvinden afwijken van de wet. Als de verhuurder dit niet helder vastlegt, loopt hij het risico dat de huurder alsnog een beroep doet op de gebrekenregeling en hem tot nakoming zal dwingen.

Bron: Vastgoed