606c25c475d87517492ef06221495e02_L

In de expert-blog van Arno Wingen over de NHG-regelgeving in 2013 doet hij een aantal uitspraken waar ik op wil reageren. Het aanspraak maken op een mogelijke kwijtschelding door NHG wordt door de heer Wingen als een expliciet recht neergezet. De koper heeft een hypotheek onder NHG garantie afgesloten, heeft een premie betaald en heeft daardoor recht op kwijtschelding van een eventuele restschuld.

 


In de expert-blog van Arno Wingen over de NHG-regelgeving in 2013 doet hij een aantal uitspraken waar ik op wil reageren. Het aanspraak maken op een mogelijke kwijtschelding door NHG wordt door de heer Wingen als een expliciet recht neergezet. De koper heeft een hypotheek onder NHG garantie afgesloten, heeft een premie betaald en heeft daardoor recht op kwijtschelding van een eventuele restschuld.

Om een inschatting te kunnen maken over de juistheid van de stelling dat kwijtschelding door NHG een recht is, moeten we eerst weten wat Nationale Hypotheek Garantie precies inhoudt en kijken we naar hoe deze ontstaan is.

De Nationale Hypotheek Garantie NHG is voortgekomen uit de vroegere Gemeente Garantie. Gemeente Garantie was een systeem waarmee (jonge) huishoudens in staat werden gesteld om woning aan te kopen zonder eigen middelen. In feite dus om een hypotheek te krijgen waarvoor zij zonder deze garantie niet in aanmerking zouden zijn gekomen.

Wat houd deze garantie in?
De geldverstrekker krijgt de garantie dat in het geval van wantbetaling door de eigenaar de woning verkocht moet worden en er een restschuld overblijft, de gehele hypotheeksom terugbetaald wordt door de NHG. Omdat deze constructie zeer veel zekerheid voor de bank bied, konden deze gegarandeerde hypotheken tegen een rentekorting van 0,2% tot 0,8% worden aangeboden aan de consument. De premie die betaald moet worden voor de garantie kan zo worden terugverdiend.

 

De garantie is dus in beginsel niet voor de consument, maar voor de hypotheekverstrekker bedoeld. En dat is een essentieel gegeven in het verdere denken over NHG.

In de voorwaarden van de NHG staat helder vermeld waarvoor de borgtocht bedoeld is, namelijk voor de zekerheid voor de betaling van de vordering die de geldgever uit hoofde van één of meer geldleningen heeft op de geldnemer.

 

Naast deze garantie voor de geldverstrekker bestaat de mogelijkheid dat onder voorwaarden de restschuld van de geldnemer kan worden kwijtgescholden. En daar staat een heel duidelijk punt: onder voorwaarden. Het kwijtschelden van een restschuld is absoluut geen automatisme of een recht. Er zijn strenge voorwaarden aan verbonden omdat het kwijtschelden van de restschuld een achtervang is voor situaties waarin de geldnemer niet zelf schuldig is aan de ontstane situatie.

 

De houding en inspanningen van de consument zijn nu eenmaal van groot belang bij het ontstaan van een probleem en de mate waarin het probleem zich verdiept. Omdat in sommige gevallen de consument achterover leunt omdat zij ervan uit gaan (of het wordt ze verteld) dat de restschuld toch wel wordt kwijtgescholden, komt het voor dat de restschuld veel groter is dan strikt noodzakelijk. En dan kom je in een niet te betalen negatieve spiraal terecht.

Het kwijtschelden van de restschuld als automatisme levert nog een onaangenaam bijproduct op, namelijk: oneerlijke concurrentie tussen woningen met en zonder NHG. Als men indertijd een verkeerd hypotheekadvies heeft gekregen of men heeft simpelweg op het verkeerde moment gekocht zodat NHG nog niet of niet meer mogelijk was, is het onmogelijk op te boksen tegen een verkoper die achterover kan leunen en een vraagprijs kan aanpassen zonder enige gevolgen.

Het is vanuit die optiek bezien dan ook logisch dat de NHG haar voorwaarden bijstelt en aanpast om die mogelijk negatieve spiraal te doorbreken en de consument bewust te maken dat ook bij hen de verantwoordelijkheid rust de schuld te beperken. Omdat kwijtschelden van die schuld nu eenmaal geen verworven recht is.

De uitvoering van de NHG is mede afhankelijk van de taxatie van de marktwaarde van de woning. De heer Wingen ergert zich aan de taxaties en noemt deze positief of negatief, al naar gelang het uiteindelijk resultaat. Wel of niet kwijtschelden bepaalt blijkbaar de kwaliteit van de taxatie. Voorts wordt gemeld dat er een bandbreedte bestaat waarbinnen een taxatie als correct of fout wordt gezien.

Bij het vaststellen van de marktwaarde van een woning heeft de taxateur rekening te houden met de definitie van die marktwaarde en moet de taxateur aangeven op basis van welke methode en berekeningen hij/zij tot het vaststellen van die waarde is gekomen. De marktwaarde van een woning is in ieder geval niet per definitie de prijs die op dat moment tussen partijen is overeengekomen.

Van een, al dan niet algemeen aanvaarde, bandbreedte is op geen enkele wijze sprake. Wellicht dat heer Wingen deze “bandbreedte” verward met de normen die het STENV heeft vastgesteld voor het valideren van een taxatierapport. Dan geldt namelijk dat als de door de taxateur gehanteerde marktwaarde meer afwijkt dan 10% van de modelwaarden een verantwoording gegeven moet worden voor die afwijking. Hier geldt geen goed of fout principe, hier geldt een controlemiddel op zowel de modelwaarden als de marktwaarde.Taxateurs weten als geen ander dat modelmatige waardebepalingen vaak genoeg te hoog of te laag zijn.

De heer Wingen wil met zijn column en rapport een pleidooi houden. Een pleidooi om de uitvoering van de NHG te optimaliseren. Een pleidooi dat ik van harte onderschrijf. Maar dan een uitvoering die gestoeld is op de juiste uitgangspunten en die als doel heeft om het principe van de NHG zo lang mogelijk te laten functioneren.

 

Rogier van Heijnsbergen RMT
Van Heijnsbergen en Partners