Vastgoed Actueel Utrecht

‘Doorgeslagen regulering leidt tot minder middenhuurwoningen in Utrecht en Amsterdam’

Na Amsterdam wil ook de gemeente Utrecht de vrijehuursector sterk gaan reguleren. Volgens het FD stuiten de plannen echter op weerstand van beleggers en projectontwikkelaars, en ook woningmarktdeskundigen zijn kritisch. De markt wordt verstoord en het risico bestaat dat de bouw van de broodnodige huurwoningen juist op slot gaat, waarschuwen de partijen. Eerder oogstten ook de vergelijkbare plannen van de gemeente Amsterdam kritiek.

Als het aan het college van B en W van Utrecht ligt, mogen de huren van nieuwe woningen in de vrije sector voortaan niet hoger zijn dan €950 per maand en de komende twintig jaar niet harder stijgen dan de inflatie. Ook gaat de gemeente eisen stellen aan het minimale aantal vierkante meters. Donderdag spreekt de gemeenteraad met belanghebbenden over het voorstel.

Amsterdam

Amsterdam kwam kort geleden met vergelijkbare ingrepen. In de hoofdstad moet 80% van de nieuw te bouwen woningen in het sociale of middensegment vallen. Ook de huurstijging van nieuwe huurwoningen in het middensegment wordt de komende 25 jaar sterk beperkt. De gemeente neemt voor lief dat de grondopbrengsten aanzienlijk zullen verminderen.

Toegankelijk voor starters

Met deze maatregelen willen de grote steden toegankelijk blijven voor starters en mensen met een middeninkomen. Door de grote woningtekorten, worden huurwoningen in Amsterdam en Utrecht op dit moment steeds kleiner en duurder. "We zien dat de markt uit de bocht vliegt", zegt een woordvoerder van de gemeente Utrecht. "Om excessen uit de markt te weren, zijn aanvullende afspraken nodig."

IVBN

Zowel de belangenvereniging van institutionele beleggers IVBN als die van projectontwikkelaars Neprom zegt te snappen dat gemeenten afspraken willen maken om de betaalbaarheid van de stad te bewaken. "Maar deze maatregelen schieten door en werken averechts", stelt Frank van Blokland, directeur van de IVBN.

Volgens de IVBN blijft het college onduidelijk over de financiële consequenties, zo meldt De Utrechtse Internet Courant. "De doorstroming zal verminderen en er zal ‘scheefwonen’ ontstaan in de nieuwbouw-middenhuur, omdat de huurontwikkeling niet langer marktconform zal mogen zijn. Ook de kwaliteit en diversiteit van de Utrechtse woningvoorraad zal afnemen. Voorts betreuren institutionele investeerders het zeer dat er geen overleg met hen -als belangrijkste investeerders in Utrecht- heeft plaatsgevonden", aldus de IVBN in een verklaring.

Maatregelen om meer nieuwbouw-middenhuur te realiseren vindt de organisatie wel aanvaardbaar, maar ze stelt ‘hoe meer regulering, hoe minder middenhuur’. Leden van de IVBN zeggen onder andere dat meer locaties, een termijn van tien jaar en een samenwerking met Utrechtse woningbouwcorporaties een betere optie zou zijn om meer middenhuur te realiseren.

De IVBN wil graag in gesprek met de raad voordat het voorstel op 31 augustus kan worden aangenomen.

Korting

De gemeente Utrecht verwacht nog steeds een 'forse investeringsbereidheid' in het segment middenhuur, laat een woordvoerder weten. Maar waar Amsterdam het rekensommetje nog vlot kan trekken door een korting op de erfpacht of grondprijzen te geven - wat de gemeente honderden miljoenen euro gaat kosten - is dat voor Utrecht veel lastiger. Die gemeente heeft nauwelijks eigen grond en werkt ook niet met erfpacht.

Marktverstorend

Gevolg is dat projecten niet van de grond komen of de kwaliteit van de woningen veel slechter wordt, en ook de doorstroming stokt doordat niemand meer uit die goedkope huurwoningen wil vertrekken, voorziet Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate. "Zelfs in de sociale sector gaat de regulering niet zo ver als in de plannen van Amsterdam en Utrecht." Het subsidiëren van de huurmarkt zoals Amsterdam doet heeft volgens hem ook veel negatieve bijeffecten. 'Het leidt tot willekeur, kost veel geld en werkt marktverstorend", zegt Conijn.

"De schaarste aan betaalbare woningen in een stad als Amsterdam is zo groot, dat gaat de markt de komende twintig à dertig jaar niet oplossen", werpt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft tegen. "Daarvoor loopt de woningbouwproductie veel te moeizaam."

Ook Boelhouwer vindt de eis dat huren twintig jaar lang alleen met inflatie mogen stijgen wel heel ver gaan. Maar het is volgens hem nog maar de vraag of beleggers de projecten niet rond kunnen rekenen. "Dat moet je goed monitoren, en indien nodig moet je meebewegen. Maar als je een stad wilt zijn waar niet alleen mensen met lage en hoge inkomens kunnen wonen, ontkom je niet aan reguleren."

Bron: FD.nl, DUIC