Vastgoed Actueel koopwoningen buy-to-let

‘Particuliere beleggers zorgen voor verruiming aanbod in huursector’

Doordat particuliere beleggers woningen kopen en deze weer aanbieden in de vrije huursector, treedt in dit segment een verruiming van het beschikbare aanbod op. Dat blijkt uit de Marktscan Buy-to-let van Dynamis.

Vooral in de grote steden is dit een positieve ontwikkeling omdat de tekorten in de huursector steeds verder oplopen. Vastgoed Actueel publiceerde vorig jaar al een artikel waarin werd geconcludeerd dat particuliere beleggers bijdragen aan een betaalbaar huurwoningaanbod: ‘Niet het midden- of hoogsegment profiteert van de particuliere verhuurders; in tegenstelling tot wat velen denken, dragen deze particuliere beleggers vooral bij aan betaalbaar huurwoningaanbod.’ 

Maatregelen tegen particuliere beleggers raken vooral huurders

Uit de Marktscan Buy-to-let van Dynamis, het samenwerkingsverband van dertien regionale makelaars, blijkt verder dat het inzetten van (fiscale) maatregelen om particuliere beleggers te ontmoedigen de woningmarkt te betreden, ongewenst is. Ervaringen uit het Verenigd Koninkrijk leren dat beleggers de kosten van dergelijke beleidsmaatregelen op de huurder afwentelen in de vorm van hogere huurlasten. Ook staat regulering marktwerking in de weg, wat op lange termijn een negatieve uitwerking heeft op het aanbod. 

Buy-to-let investeringen blijven stijgen 

De komende jaren zullen particuliere beleggers een forse stempel blijven drukken op de Nederlandse woningmarkt. Bij een aanhoudend laag renteniveau zullen buy-to-letinvesteringen blijven stijgen. De verwachting volgens de Marktscan is dat beleggers in toenemende mate buiten de grote steden woningen gaan aankopen, veroorzaakt door een toenemend gebrek aan beschikbaar aanbod binnen de G4 en anticiperend op prijsstijgingen in de omliggende gebieden.

Onderzoek MVGM

MVGM Vastgoedtaxaties is minder positief over de rol van particuliere beleggers en het effect op de koopwoningmarkt. Uit het onderzoek ‘Buy to let Concurrentie op de woningmarkt’ door MVGM Vastgoedtaxaties, dat ook deze week verscheen, blijkt dat de koopstarter kansloos is in de strijd met de particuliere belegger. De koopstarter heeft in de meeste gevallen immers nog geen groot eigen vermogen opgebouwd waarmee een biedingsstrijd gewonnen kan worden van een particuliere belegger. Voor een particuliere belegger is het veel makkelijker om boven de vraagprijs en de getaxeerde marktwaarde te bieden, ook is een voorbehoud van financiering vaak niet nodig.

Drie redenen waarom particuliere beleggers in koopwoningen beleggen

Uit het onderzoek van MVGM blijkt dat er drie redenen zijn waarom de interesse van particuliere beleggers voor de koopwoningmarkt is toegenomen. Ten eerste is dat de lage rentestand, ten tweede de beschikbaarheid van financieringsproducten en ten derde het lage risicoprofiel. De lage rentestand heeft ervoor gezorgd dat veel particuliere beleggers op zoek zijn gegaan naar investeringen met een aantrekkelijk rendement en een gunstig risicoprofiel. Mede door de krapte aan woningen in het middeldure huursegment en de aantrekkelijke rendementen die behaald kunnen worden, zijn veel particuliere beleggers in de woningmarkt gestapt. Daarnaast zijn er op dit moment financieringsproducten beschikbaar waarbij 70% tot 80% van de waarde van een woning kan worden gefinancierd. Hierdoor kunnen particulieren met een beperkt vermogen al beleggen in woningen.

Aanvangsrendement aantrekkelijk voor particuliere belegger

Omdat de huurprijzen minder hard zijn gestegen dan de verkoopprijzen, zijn de aanvangsrendementen voor buy-to-letwoningen aanzienlijk scherper geworden. In 2015 kon een particuliere belegger gemiddeld nog een aanvangsrendement van 7,9% behalen. In 2017 is dit gedaald tot 7,1% en de eerste maanden van 2018 laten nog een verdere aanscherping zien. Ondanks de daling van de gemiddelde aanvangsrendementen blijft de buy-to-letmarkt aantrekkelijk. De spread tussen de langlopende spaarrente (deposito’s) en de gemiddelde aanvangsrendementen blijft met 520 basispunten zeer hoog. Directeur Vastgoedtaxaties bij MVGM Roger Felix: “Zolang de rente op het huidige lage niveau blijft, zal de interesse in het buy-to-letsegment verder toenemen en zal de gewone ‘woonconsument’ hier steeds meer concurrentie van ondervinden.”

Meer interesse in woningen in wijken rondom stadscentra

De stijging van de verkoopprijs van woningen in de binnensteden en de wijken daar direct omheen heeft als gevolg dat de aanvangsrendementen voor particuliere beleggers in deze gebieden een stuk scherper zijn geworden. Dit maakt volgens het onderzoek van MVGM dat de aandacht verschuift naar wijken die nog relatief betaalbaar zijn. In Amsterdam is dat bijvoorbeeld Zuidoost, in Rotterdam IJsselmonde, in Den Haag Escamp en in Utrecht Kanaleneiland. Als er niet snel meer woningen opgeleverd worden, zal de starter volgens het onderzoek in een isolement terechtkomen, waarbij hij gedwongen is om de woning te huren van de particuliere belegger die de woning voor zijn neus weggekocht heeft op de koopwoningmarkt. 

Bron: Dynamis en MVGM