Kopen steeds vaker aantrekkelijker dan huren

De financiële afweging tussen kopen en huren valt steeds vaker uit in een voordeel voor kopen. Dit stelt Woningmarktcijfers.nl op basis van een vergelijking van de woonlasten voor een gemiddelde koper en huurder over een periode van 40 jaar. De belangrijkste oorzaken zijn de daling van de huizenprijzen met 15 procent, de verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2 procent en de daling van de hypotheekrente.

Dat vertaalt zich in ruim 30 procent lagere woonlasten bij koop, terwijl de huren zijn blijven stijgen. De verschillen in aanvangslasten tussen kopen en huren waren historisch gezien nooit zo gering, schrijft woningmarktcijfers.nl. Als uitgangspunt is steeds de gemiddelde koopsom genomen incl. kosten koper. Er wordt volledig gefinancierd tegen de hypotheekrente van dat moment. Aflossing is nu niet meegerekend, omdat dit als sparen wordt gezien. De huurprijs volgt de gemiddelde jaarlijkse huurstijging. Deze feiten hebben er mede voor gezorgd dat in 2014 steeds meer mensen de keuze voor een koopwoning durfden te maken. 

Voordeel bij koop

In de berekeningen wordt een vergelijking gemaakt tussen kopen en huren met als startjaar 2015. Gemiddeld woont men meer dan 50 jaar zelfstandig. In de bijgevoegde PDF worden woonlasten- en vermogens opbouw gedurende 40 jaar wonen in beeld gebracht voor een koper of huurder die momenteel een keuze moet maken. De uitgangspunten zijn realistisch gekozen, incl. de eigenaarslasten en aflossing. Het voorbeeld gaat uit van een koper die een woning koopt van € 222.000 en een hypotheek neemt van 230.000 euro. De koper dient bij aankoop 2 procent eigen geld in te brengen, dit wordt bij de vermogenspositie meegenomen. De aanvangshuur wordt gesteld op 4,25% van de aankoopsom. Verder wordt gerekend met een hypotheekrente van 3,5 procent, een waardestijging van 1,5 procent per jaar en een huurprijsstijging van 2,5 procent per jaar. De huurder is wat maandlasten betreft de eerste 15 jaar in het voordeel en zou in deze periode een aardig bedrag kunnen sparen. Daarna is de koper voordeliger uit. Indien alle aannames uitkomen is de koper na 40 jaar wonen 162.500 euro goedkoper uit wat woonlasten betreft. Na 30 jaar is echter ook de hypotheek afgelost en zijn alleen nog eigenaarslasten verschuldigd. Als we naar de vermogenspositie kijken (waarde woning - hypotheekschuld /- verschil in woonlasten) dan zien we dat de koper vanaf het 4e jaar al een positief vermogen ontwikkeld. Na 40 jaar wonen, kan bij verkoop een waarde van 396.700 euro worden geïncasseerd. Het voordeel in woonlasten de waarde van de woning maakt samen een voordeel van 559.700 euro. De koper loopt hiervoor natuurlijk wel meer risico. Een tijdelijke waardedaling, zoals recent heeft plaatsgevonden, mag ook voor de toekomst niet worden uitgesloten. Naast financiële omstandigheden kunnen ook andere afwegingen een rol spelen.

Het beeld voor 2015

2014 wordt een prima jaar voor de woningmarkt, dat is wel zeker. De gemiddelde koopsom zal uitkomen rond 222.000 euro en ongeveer 4 procent stijgen in vergelijking met 2013. Het aantal transacties komt vermoedelijk uit rond de 150.000 stuks, een stijging van 35 procent ten opzichte van 2013. Het woningaanbod daalt licht evenals de verkooptijden. Vanaf de tweede helft van 2013 zien we elke maand een positieve bijstelling van het consumentenvertrouwen. In feite is dit een allesbepalende factor. Mede door de vele positieve berichten in de media wordt het sentiment verbeterd. De huizenprijzen laten vanaf dat moment ook een stabilisatie zien. Bovendien heerst er relatieve politieke rust op de woningmarkt. Wij hebben eerder aangetoond dat betrouwbare voorspellingen voor de woningmarkt niet zijn te maken. De twee belangrijkste factoren (consumentenvertrouwen en hypotheekrente) worden immers niet voorspeld. Wij kunnen alleen de verwachting uitspreken dat wanneer beide factoren onveranderd blijven, 2015 eveneens een positief jaar voor de woningmarkt zal worden. Daar zal de verlaging van het maximale financieringsbedrag met 1 procent naar 103 procent van de koopsom niet veel aan af doen. Ook verwachtingen wij geen grote impact van de verlaging van de woonlastenpercentages. In de meeste situaties blijft de afname van de leencapaciteit tussen 2015 en 2014 beperkt tot 10.000 euro. Wanneer rekening wordt gehouden met het verschil in hypotheekrente, dan kan in de meeste gevallen nog hetzelfde bedrag worden geleend als begin 2014. 1 procent renteverschil maakt ongeveer 10.000 euro uit in leencapaciteit.