NVM: "Het beste derde kwartaal sinds 2007"

Zo typeert de NVM de periode juli tot en met september 2015 als het gaat om woningverkopen. Ook voor de rest van het jaar is de NVM positief. De makelaarsvereniging verwacht voor heel 2015 ongeveer 185.000 verkochte huizen en een prijsstijging van gemiddeld 4 tot 4,5 procent in vergelijking met een jaar eerder.

 

De NMV registreerde in het derde kwartaal 2015 ruim 36.000 verkopen van bestaande koopwoningen. Dat is maar liefst 27 procent meer dan een jaar eerder. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om 47.500 transacties. De huizenprijs is in de periode juli tot en met september licht gedaald, met 0,3 procent, in vergelijking met net voorgaande kwartaal. Jaar op jaar was nog altijd sprake van een stijging van 4,2 procent. Dit is in lijn met de verwachte prijsstijging over het hele jaar.

Beperkende voorwaarden ten spijt

“Na een prima eerste halfjaar zijn ook in het zomerkwartaal veel woningen verkocht”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker in een toelichting op de cijfers. Dat het aantal transacties hoger is uitgekomen dan de NVM vooraf verwachtte, heeft vooral te maken met de resultaten uit de maand juli. “De maatregelen die de financieringsmogelijkheden voor kopers per 1 juli verder beperkten, zoals de verlaging van de NHG-grens, hebben kennelijk niet geleid tot een dip in het aantal transacties. Deze beperkende voorwaarden zorgden niet alleen voor veel beweging op de woningmarkt in de weken voorafgaand aan 1 juli 2015, maar ook in de weken kort daarna”, zegt Hukker.

Volgens de NVM-voorzitter presteerde de woningmarkt in de laatste weken van het derde kwartaal volgens verwachting.

Ommezwaai

In twee jaar tijd is het aantal transacties van NVM-makelaars met 67 procent toegenomen. Dat is sinds het dieptepunt op de woningmarkt halverwege 2013: rond de 82.000 verkochte woningen op jaarbasis door NVM-makelaars.  

Inhaalrace

In het derde kwartaal van 2015 is de prijs van de gemiddelde verkochte woning uitgekomen op 224.000 euro. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen gemiddeld met ongeveer 8 procent gestegen. De prijsontwikkeling van vrijstaande woningen is volgens de NVM bezig met een inhaalrace: plus 5,2 procent in vergelijking met een jaar eerder waardoor dit woningtype net als het algemeen gemiddelde ook bijna 8 procent hoger ligt ten opzichte van het dieptepunt. Toch is hier een waarschuwing op zijn plaats, aldus de NVM-voorzitter: “juist in dit segment is nog veel aanbod en is er nog sprake van een soms ‘harde’ kopersmarkt en dalende vraagprijzen.”

De gemiddelde prijzen van koopwoningen stijgen, maar liggen nog altijd bijna 12 procent onder het hoogtepunt van vóór de crisis.

Minder dan 100 dagen

Opvallend is de verdere daling van de looptijd van verkochte woningen. De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning is in het derde kwartaal uitgekomen op 98 dagen en duikelt daarmee voor het eerst sinds 2008 onder de 100 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met (in het derde kwartaal) een verkooptijd van 68 dagen. De vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 177 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt in de periode tot en met september gemiddeld 94 dagen.

Impopulaire woningen

Toch is er nog altijd een groot aantal woningen dat lastig in de markt ligt. Bij NVM-makelaars gaat het om ruim 61.000 woningen die een jaar of langer in de verkoop staan. “Vaak blijkt de vraagprijs van die woningen nog te hoog. In toenemende mate blijken impopulaire woning- en locatiekenmerken reden voor het gebrek aan belangstelling voor deze woningen.”

Vraagprijzen

De vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning bedraagt halverwege het derde kwartaal 276.000 euro (plus 0,3 procent). Volgens Hukker is het niet zeker of deze stijging doorzet: “Maar de daling van de vraagprijzen lijkt voorbij”.

Krapte-indicator

Door het aantrekken van de koopwoningmarkt, wordt het aantal keuzemogelijkheden voor potentiële kopers op de woningmarkt minder. Volgens de NVM is de krapte-indicator in het derde kwartaal uitgekomen op 11, een stabilisatie ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar per saldo wel ruim 5 punten lager dan een jaar geleden. Voor tussenwoningen is de keuze het meest beperkt (7) en voor vrijstaande woningen het grootst (23). “De markt is weliswaar aangetrokken in het afgelopen jaar, maar van een verkopersmarkt is nog geen sprake”, oordeelt Hukker. “Daarvoor moeten de krapte-indicatoren nog verder dalen tot 4-5, en dat is in de nabije toekomst nog niet te verwachten. Er is overigens wel een aantal regio’s en marktsegmenten waar de verkopersmarkt is teruggekeerd, bijvoorbeeld in Amsterdam, Utrecht, Haarlem, leiden.”

Nieuwbouw

De nieuwbouw herstelt snel: sinds begin 2013 zijn de transactieaantallen meer dan verdubbeld.”De situatie is nu zelfs zo dat in grote delen van de Randstad de groei wordt geremd door een gebrek aan nieuw aanbod”, aldus de NVM voorzitter.

Dringend op maat maken

De NVM maakt zich zorgen over de ontwikkeling van de woningvoorraad in relatie tot de huidige en zeker ook de toekomstige vraag naar passende huisvesting en woonwensen. Al langer wordt gewezen op een gebrek aan middensegment huurwoningen. Daarnaast is er in meerdere regio’s sprake van wachtlijsten voor sociale huurwoningen. De NVM vreest ook voor een verdere toename hiervan. Ger Hukker: “Bij gebrek aan voldoende alternatieven voor huishoudens die de doelgroep feitelijk ontgroeid zijn, is er onvoldoende doorstroming vanuit de sociale huursector.”