VEH, TU Delft en NRVT: Verdere verlaging maximale hypotheek onnodig en onwenselijk

Zowel Rob Mulder van Vereniging Eigen Huis, als Peter Boelhouwer van de TU Delft en Karel Schiffer van het NRVT uitten zich recent openlijk tegen verdere verlaging van de maximale hypotheek. Van Mulder verscheen een blog op fd.nl, Boelhouwer en Schiffer schreven een essay over het onderwerp op verzoek van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers.

 

In 2018 kan een huizenkoper nog maximaal 100% lenen van de woningwaarde. De Nederlandsche Bank wil deze zogenoemde loan-to-value (LTV) terugbrengen naar 90. Door minder hoge hypotheken toe te staan, denkt DNB de financiële stabiliteit te verbeteren. Dit schrijft Rob Mulder, directeur Kennis en Belangenbehartiging bij de Vereniging Eigen Huis in een blog op fd.nl. Daarnaast verscheen deze week een essay van de hand van Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems bij het OTB, Faculteit Bouwkunde TU Delft en Karel Schiffer, OTB-gastauteur over het verlagen van de maximale toegestane Loan-to-Value (LTV). Hierin concluderen zij dat het volledig financieren van een koopwoning verantwoord kan. 

Verzeker de top van de lening

Boelhouwer en Schiffer pleiten ervoor de volledige financiering zonder inbreng van eigen geld (koopsom plus bijkomende kosten) weer mogelijk te maken. Dit kan volgens hen verantwoord indien de top van de lening bijvoorbeeld boven de 90% van de waarde van de woning verzekerd wordt. Bijvoorbeeld voor jongeren en andere koopstarters via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en voor de overige kopers ook middels particuliere verzekeraars.

Uit de gegevens van de NHG kan worden opgemaakt dat deze top van de hypotheek ook ten tijde van een kredietcisis goed verzekerbaar is. Daarom zijn Boelhouwer en Schiffer van mening dat een lagere LTV niet nodig is en vanwege de negatieve effecten op de toegankelijkheid van het eigen woningbezit en de doorstroming op de koopwoningenmarkt ook onwenselijk. Rob Mulder deelt deze mening in zijn blog: "De Nederlandse hypotheekmarkt is enorm stabiel. Nergens ter wereld is het aantal huishoudens die hun hypotheek niet meer betalen, zo laag. Dit was voor de crisis het geval en is ook gedurende de crisis zo gebleven." Boelhouwer en Schiffer stellen dat met het verzekeren van de top van de hypotheek tegemoet wordt gekomen aan de bezwaren tegen een hoge LTV zowel wat betreft de zorgplicht als het effect op de financiële stabiliteit. 

Regeringsnota eigen woningbezit

Boelhouwer en Schiffer noemen het volledig financieren van de eigen woning ‘een kroonjuweel van het Nederlandse woonbeleid’, omdat het voor starters al decennia lang op een verantwoorde wijze een vrije keuze tussen huren en kopen mogelijk maakt. Aan het verlagen van de LTV ligt geen enkele inhoudelijke visie vanuit het woonbeleid ten grondslag en heeft geen gemeenschappelijk draagvlak bij de partijen die betrokken zijn bij de koopwoning- en hypotheekmarkt. Bovendien hebben kopers die onvoldoende spaargeld hebben geen alternatieven in zowel de sociale als de particuliere huursector. Ook Mulders haalt aan dat het kopen van een woning zo voor starters moeilijker wordt: "Starters kunnen er toch voor sparen? Dat wordt lastig want bij een sociale huursector die potdicht zit, zijn starters vaak aangewezen op de dure vrije sector. Het spaart niet lekker als je elke maand €?1000 of meer aan huur kwijt bent. En als de huizenprijzen stijgen, moet je uiteindelijk meer sparen én meer lenen dan als je de woning nu zou kunnen kopen." 

Boelhouwer en Schiffer pleiten voor een Regeringsnota eigen woningbezit, om zo het beleid ter bevordering van het eigen woningbezit te herijken en te komen tot een goede aansluiting van de koopmarkt en de huurmarkt. Boelhouwer: “Dat de koopwoningenmarkt nu aantrekt is volledig het gevolg van de historisch lage hypotheekrente en dus tijdelijk. Bij het oplopen van de rente en een dalende LTV zal de koopwoningenmarkt opnieuw stagneren.” Daarnaast redeneert Mulders in zijn blog: "Als het kopen van een huis al te moeilijk wordt gemaakt, dan gaat daarvan een neerwaarts effect uit op de prijsontwikkeling. Dit lijkt gunstig voor nieuwe kopers, de happy few, maar het heeft een waardedrukkend effect op ruim 4 miljoen woningen. Zittende huiseigenaren zien hun LTV dus juist en masse toenemen. Hoezo verbetering van de financiële stabiliteit?"

Vergelijking met buitenland gaat mank

Boelhouwer en Schiffer stellen dat de in de LTV-discussie veelgehoorde vergelijking met andere landen volledig mank gaat. Uit hun analyse blijkt dat in andere landen het meerdere boven de daar gebruikelijk maximale LTV doorgaans secundair gefinancierd wordt. Ook de risico’s zijn in Nederland lager, onder meer door het sociale vangnet van de WW waardoor eigenaar-bewoners die werkloos worden niet onmiddellijk hoeven te verkopen. Mede daarom waren ten tijde van de kredietcrisis de verliezen in Nederland veel kleiner dan in de landen met een (vermeende) maximale LTV van 70% tot 90%. Mulders: "In alle landen waar de LTV lager is dan 100 wordt meer consumptief geleend. Koopstarters moeten immers toch de koopsom bij elkaar scharrelen. Consumptief krediet is duurder en risicovoller dan een hypotheek, dus de financiële stabiliteit wordt er slechter door."

Alternatieven 

Boelhouwer en Schiffer vinden de verplichte annuïtaire aflossing wel een goed instrument om de financieringsrisico te beperken omdat het niet ten koste gaat van een vrije keus tussen huren en kopen. Mulder geeft aan dat een lagere LTV niet nodig is door onder andere de invoering van verplichte annuïtaire aflossing: "Verder zorgt de in 2013 geïntroduceerde verplichte annuïtaire aflossing van nieuwe hypotheken ervoor dat de LTV na het afsluiten van de hypotheek vrij snel afneemt. Bij een inflatie van 2% en een rente van 2,5% zit een huiseigenaar die 100% leent na 3 jaar al op een LTV van 90. En na iets meer dan 5 jaar is de LTV gedaald naar 80." Ook constructies waarin versneld de top van de lening wordt afgebouwd door extra aflossingen zien zij als alternatief om de financieringsrisico’s te verlagen. Ook wijzen zij op de mogelijkheid van bouwsparen maar zien de huidige lage spaarrente en de lange adem die nodig is om substantieel te sparen slechts als een oplossingsrichting voor de langere termijn.

Wat moet er dan wel gebeuren?

Mulders: "De financiële stabiliteit is het meest gediend met een gezonde woningmarkt. Een woningmarkt waar het aanbod van huizen veel beter dan nu (en in het verleden) de vraagontwikkeling volgt. Dit leidt tot minder grote prijsbewegingen, zowel naar boven (tegen elkaar opbieden) als naar beneden (prijscorrectie). Dit is alleen te bereiken door een fundamentele hervorming van de woningmarkt. Een lagere LTV, zoals DNB wil, helpt ons slechts van de regen in de drup."

Slot

Boelhouwer en Schiffer hebben hun essay geschreven op verzoek van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers “Er is de afgelopen maanden al veel discussie geweest over het verlagen van de maximale LTV”, stelt Nico Rietdijk, directeur van NVB. “Met ons verzoek aan Boelhouwer en Schiffer om hieraan een essay te wijden is beoogd op basis van beschikbare literatuur en onderzoeksmateriaal de argumenten te onderbouwen. Hun essay is vooral zo waardevol omdat het tevens concrete aanbevelingen doet”