Hoe kunnen ouders helpen met de koop van een woning?

De maximale hypotheek wordt elk jaar lager en zo ook in 2016. Daardoor wordt het voor starters steeds lastiger om zelfstandig een huis te kunnen kopen. Er zijn echter verschillende manieren waarop ouders een financieel steentje kunnen bijdragen aan de koop van een woning. Dit is natuurlijk prettig voor de starter, en kan daarnaast soms  financieel voordelig uitpakken voor ouders. De mogelijkheden waarop ouders financieel kunnen helpen, staan hier op rij.

1. Belastingvrije schenking

Ouders mogen eenmalig belastingvrij een schenking doen. Sinds januari 2015 mogen zij per kind tussen de 18 en 40 jaar eenmalig en maximaal 52.752 euro cadeau geven. Van dit geld moet minimaal 27.430 euro gebruikt worden voor de koop een woning, of voor de verbetering of onderhoud ervan. Ook mag dit geld worden gebruikt voor de aflossing van de eigen woning- of restschuld of voor de studie. 

Jaarlijkse schenking
Ouders kunnen ook jaarlijks tot 5.277 euro belastingvrij schenken, ongeacht de leeftijd van het kind. Deze schenking mag alleen niet in hetzelfde kalenderjaar als de eenmalige schenking worden gedaan. Anders moet er alsnog schenkbelasting worden betaald.

2. Lening

Ouders kunnen een lening verstrekken voor de aanschaf van een koopwoning. Deze moet bij de Belastingdienst geregistreerd worden en mag niet over de maximale leencapaciteit van het kind heen gaan. Er moet wel rente worden betaald over de lening van de ouders en deze mag niet lager mag zijn dan de heersende marktrente. Anders is de kans groot dat de Belastingdienst de lening (voor een deel) ziet als een schenking en alsnog schenkbelasting eist. De rente kan onder bepaalde voorwaarden fiscaal worden afgetrokken, net als de rente die over de hypotheek bij de bank wordt betaald. 

Kasrondje
Bij de verstrekking van een lening kan er geprofiteerd worden van het zogeheten kasrondje. Dit gaat als volgt in zijn werk: het kind betaalt rente over het geleende geld aan de ouders en trekt deze rente af van het inkomen tijdens de belastingaangifte. De ouders schenken vervolgens in hetzelfde jaar een bedrag aan het kind dat gelijk of lager is dan de rentelast, en valt binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. De rentebetaling en de schenking moeten los van elkaar staan, anders stelt de fiscus dat de rentelast niet op het kind drukt. Dan vervalt het fiscale voordeel van renteaftrek. 

3. Ouders kopen, kind huurt

Het is ook een mogelijkheid dat de ouders het huis zelf kopen om het vervolgens te verhuren aan hun kind. Omdat de ouders dan de eigenaar zijn van de woning maar er niet zelf wonen, valt dit huis en de eventuele hypotheek die zij ervoor hebben afgesloten in box 3. Hierdoor is de hypotheekrente niet aftrekbaar en dat is minder gunstig voor ze. Daarnaast moeten ze vermogensrendementsheffing betalen. De huurinkomsten hoeven overigens niet te worden opgegeven aan de belastingdienst, waardoor deze constructie toch rendabel kan zijn.

4. Garant staan

Ouders kunnen ook garant staan voor de aflossingsplicht van de hypotheek van het kind door mee te tekenen. De bank kan dan een beroep op hen doen, wanneer het kind de rente en eventuele aflossing niet kan ophoesten. Deze optie is niet bij elke hypotheekverstrekker mogelijk en komt in de praktijk niet meer zo veel voor. Een enkele hypotheekverstrekker biedt nog wel speciale hypotheken aan waarin ouders garant kunnen staan, zoals de Generatiehypotheek van de Rabobank. Ook bij de SNS bank is er nog de mogelijkheid tot hoofdelijke garantie van ouders.

5. Gezamenlijke koop

Een optie die bij uitzondering wel eens voorkomt, is dat de ouders het huis gezamenlijk met het kind kopen. Ze zijn dan gezamenlijk eigenaar en bezitten ieder 50 procent van de woning. De ouders wonen er niet zelf, waardoor hun deel van het huis in box 3 valt en zij geen hypotheekrente mogen aftrekken. Voor hen komt er daarbovenop vermogensrendementsheffing bij kijken. Het deel van het huis van het kind valt wel in box 1, dus hij of zij mag de hypotheekrente wel aftrekken.

6. Overwaarde inzetten

Ouders kunnen de overwaarde van hun eigen woning gebruiken als onderpand voor een deel van de hypotheek van het kind. Dit is belastingtechnisch echter behoorlijk ingewikkeld om tot stand te laten komen, waardoor de constructie slechts bij hoge uitzondering voorkomt.

Win advies in

Ouders kunnen dus op allerlei manieren financieel helpen met de koop van een huis. Aan sommige opties kleven wel wat haken en ogen. Een hypotheekadviseur kan helpen met het maken van de beste keuze.