Inkomstenbelasting over afbetaald huis

Afgelost huis weer belast: richting een eigendomsneutraal woningmarktbeleid?

Huiseigenaren die hun hypotheek volledig hebben afgelost, zullen duurder uit zijn als het nieuwe kabinet haar zin krijgt. De formerende partijen willen de wet-Hillen, die voorkomt dat mensen met een afgeloste hypotheek eigenwoningforfait hoeven te betalen, gefaseerd afschaffen. De reacties zijn wisselend: de politiek reageert afwijzend, woningmarktexperts vinden het een terechte maatregel.

Ingewijden bevestigen dat het nieuwe kabinet het eigenwoningforfait weer wil invoeren voor mensen die hun complete hypotheek hebben afbetaald. Zo'n één miljoen huishoudens maken volgens marktkenners gebruik van de Hillen-regeling die volgens het plan de komende twintig jaar in kleine stapjes wordt uitgefaseerd. Om de pijn iets te verzachten zou het eigenwoningforfait, nu 0,75% van de WOZ-waarde, iets omlaag gaan de komende jaren.

Eigen woning weer belastbaar

Het eigenwoningforfait moet bij het belastbaar inkomen worden opgeteld. Het bedrag dat mensen aan hypotheekrenteaftrek ontvangen wordt hierdoor lager. Maar mensen die hun hypotheek bijna volledig hebben afgelost en nauwelijks meer rente betalen die ze af kunnen trekken, zouden per saldo dus moeten betalen voor het bezit van een woning. De wet-Hillen voorkwam dit.

Aflossen bevordenen

Reden voor de afschaffing, is dat het belangrijkste doel voor de Hillen-regeling niet meer bestaat. De wet werd  in 2005 ingevoerd om aflossen te bevorderen, maar nu lost iedereen die sinds 2013 een hypotheek afsluit, verplicht af. Dat betekent ook dat het afschaffen van de regeling naar verloop van tijd ook een steeds grotere groep mensen gaat raken. Nu zijn het vooral oudere huizenbezitters die al een groot deel van hypotheek hebben afgelost, maar ook vermogende mensen, aldus Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep tegen het FD.

Vooral ouderen en vermogenden geraakt

De regeling was tevens bedoeld om bepaalde groepen te beschermen, aldus Noorlag. “Bijvoorbeeld mensen die wel netjes hebben afgelost, maar als ze ouder worden moeten rondkomen van een klein pensioen. Voor hen was het vervelend als ze ineens een eigenwoningforfait voor hun kiezen kregen.” Het zijn dan ook vooral de ouderen die worden geraakt door de plannen, omdat zij relatief vaak hun hypotheek hebben afgelost. Oppositiepartij 50Plus noemt het plan dus ‘een regelrechte ramp’. “Mensen die netjes al hun schulden hebben afgelost en van een klein pensioen moeten rondkomen, worden nu gestraft voor het bezit van een eigen woning'', zegt 50Plus-Kamerlid Martin van Rooijen tegen het AD.

Politieke kritiek 

Het nieuwe kabinet gaat problemen krijgen met de nieuwe belasting voor huizenbezitters, die hun hypotheek hebben afgelost. Dat voorspelt VVD-erelid Hans Wiegel in het AD. “Dit is een hoogst merkwaardige maatregel. Heb je een huis gekocht en je best gedaan om je hypotheek af te lossen en vervolgens krijg je een straf voor spaarzaamheid.'' Hij is niet de enige binnen de formatiepartijen die zich kritisch toont over het plan tot afschaffing. “Het is onjuist om mensen te straffen voor het aflossen van hun hypotheek. Ik vrees dat mensen hierdoor niet gestimuleerd worden om snel hun schuld af te lossen'', aldus VVD-prominent Frans Weisglas. Oud-voorman Leen van Dijke van de ChristenUnie liet via Twitter zijn ongenoegen blijken. ‘Belasting blijven betalen over een huis waarvan de hypotheek is afgelost. Dat vind ik nog wel een dingetje. Een woning is een primaire levensbehoefte.'

Woningmarktkenners: terechte maatregel

Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate, is verrast door het plan. “Ik dacht dat die regeling in beton was gegoten”, zegt hij tegen het FD.  Conijn vindt het een terechte ingreep. Net zoals veel economen en andere woningmarktexperts is hij voorstander van een niet-gesubsidieerde koopwoningmarkt. “De wet-Hillen geeft een voordeel aan mensen die volledig hebben afgelost: het is dus een vorm van subsidie. Voor het functioneren van de woningmarkt werkte de regeling verstorend”, zegt Conijn in het FD.

Eigendomsneutraal beleid

Dit weekend werd al bekend dat de formerende partijen ook de hypotheekrenteaftrek versneld willen afbouwen. Een impopulaire maar belangrijke maatregel, vinden woningmarktspecialisten en economen.  Zo riep de bekende econome Barbara Baarsma riep in maart [Vastgoed cover-interview #3] nog op om ‘Het dak te repareren nu de zon schijnt.’ Het meest urgente probleem op de woningmarkt is het tekort aan middeldure huurwoningen, en dat probleem wordt verergerd door het huidige beleid, dat volgens Baarsma eigendomsneutraal zou moeten worden. “We moeten af van het idee dat je een dief bent van je eigen portemonee als je niet koopt.”    

Commerciele huurmarkt

Hoogleraar financiele markten Arnout Boot, die ver voor de crisis voorspelde dat huizenprijzen drastisch zouden gaan dalen, stelde zich in het coverinterview met Vastgoed in juli 2015, nog harder op dan Baarsma. Voor meer aanbod van middeldure huur, dient het kabinet een commerciële huurmarkt te stimuleren, aldus Boot. “Dan kom je op het terrein van de woningcorporaties. Die hebben samen met de gesubsidieerde huizenmarkt de commerciele huurmarkt om zeep geholpen. Die markt moet weer ontstaan, daar is tijd voor nodig maar eerst enkele pijnlijke en noodzakelijk maatregelen. Zoals afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en een maximale hypotheek van 80% van de woningwaarde.”

Geen straf maar te behappen maatregel

Dat mensen met een klein pensioen op termijn voor een grote kostenpost komen te staan, zou volgens Conijn ook geen belemmering moeten zijn. “Als je vindt dat ouderen een te laag inkomen hebben, moet je ze een hogere AOW geven.” De voorgestelde fasering waarin de regeling wordt ingevoerd, is prima volgens Conijn en Noorlag: “Mensen kunnen zich erop voorbereiden en er rekening mee houden in hun uitgavenpatroon.”

Niet extra aflossen

Financieel expert zijn kritischer over de plannen en verwachten dat het mensen zal afremmen om extra af te lossen. Martin Hagedoorn, productmanager bij De Hypotheekshop, bijvoorbeeld. “Eerst stimuleer je mensen om af te lossen, maar nu ze dat hebben gedaan, moeten ze gaan betalen. Ik kan me voorstellen dat mensen dit als een soort straf ervaren. Ik ben benieuwd of dit plan standhoudt in de Tweede Kamer”, zegt hij tegen het FD. Fiscalist Cor Overduin bevestigt in het AD dat de maatregel niet zal bijdragen aan het inkrimpen van de schuldenlast. “Mensen voelen zich bekocht. Je zult nu zien dat mensen nog eens zullen nadenken of ze extra snel gaan aflossen. Het kan voordeliger zijn om er langer over te doen.''

De Tweede Kamerfracties van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie buigen zich vandaag over het concept-regeerakkoord. De onderhandelaars mogen er daarna nog dingen aan veranderen, zodat de fracties er morgen definitief mee kunnen instemmen en het regeerakkoord kan worden gepresenteerd.

Lees hier nog meer over het regeerakkoord

Ontwikkelaars positief over het regeerakkoord
'Geen aandacht voor starters in regeerakkoord'
VBO Makelaar waarschuwt voor tegenstrijdig woningmarktbeleid
Versnelde afbouw hypotheekrenteaftrek