Het gebrek aan huurwoningen in het middensegment is het urgentste probleem op de Nederlandse woningmarkt. Dat zegt econoom Barbara Baarsma, werkzaam bij de Rabobank. Verder pleit zij voor een eigendomsneutraal woonbeleid. ‘We moeten af van het idee dat je een dief van je eigen portemonnee bent als je niet koopt.’
Het gebrek aan huurwoningen in het middensegment is het urgentste probleem op de Nederlandse woningmarkt. Dat zegt econoom Barbara Baarsma, werkzaam bij de Rabobank. Verder pleit zij voor een eigendomsneutraal woonbeleid. ‘We moeten af van het idee dat je een dief van je eigen portemonnee bent als je niet koopt.’
Economie gaat over alles: de woning- en arbeidsmarkt, pensioenen, kinderopvang, zorg… Barbara Baarsma is de verpersoonlijking van een econoom die, schijnbaar moeiteloos, het gehele veld bestrijkt. Ze is hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam, als kroonlid van de Sociaal-Economische Raad adviseert ze de regering over allerhande economische en maatschappelijke vraagstukken en op televisie legt ze economische problemen uit aan een breed publiek. Tot 1 april vorig jaar was Baarsma directeur van economisch onderzoeksbureau SEO, inmiddels is ze directeur kennisontwikkeling bij de Rabobank. In die functie is ze eindverantwoordelijk voor RaboResearch, het centrum waar alle kennisafdelingen van de bank – onderzoek op het gebied van food & agri, financiële markten, macro-economie, duurzaamheid en nog veel meer – samenwerken.
Een van uw stokpaardjes is dat de Nederlandse economie te afhankelijk is van de woningmarkt.
“Ja, en dit maakt ons kwetsbaar. Nederlandse huishoudens hebben veel geld in hun pensioenen zitten. Omdat ze dit geld niet kunnen gebruiken om een huis te kopen, nemen ze een hypotheek – iets wat de overheid ook nog eens fiscaal stimuleert. Daardoor hebben ze veel schulden. De balans van de huishoudens is dus langer en langer geworden, en hoe langer de balans, hoe gevoeliger zij zijn voor tegenslag op de financiële markten. Tijdens de crisis kwam deze tegenslag zowel via de woningmarkt als via de pensioenen binnen bij de Nederlanders, die vervolgens fors minder uitgaven. Daarom ging de Nederlandse economie harder onderuit dan die van Duitsland, België, het Verenigd Koninkrijk en zelfs Frankrijk. Het is veel verstandiger om een deel van je bezittingen te gebruiken voor de aankoop van een huis, zodat je niet meer zulke hoge schulden hoeft aan te gaan.”
Je huis betalen met je pensioen?
“Denk aan een jong gezin – tweeverdieners in het spitsuur van hun leven, dure kinderopvang – dat wil verhuizen. Is het een gewenst model dat zij daarvoor een hoge lening moeten aangaan, terwijl ze ook sparen voor hun pensioen? Laten we met zijn allen eens creatief kijken naar de mogelijkheden van bouwsparen. In Zwitserland bijvoorbeeld kunnen mensen een deel van hun woning financieren uit hun pensioenpot. En misschien zijn er ook varianten denkbaar dat ouderen een deel van hun pensioen gebruiken om hun zorgkosten te betalen.”
Stel: u wordt de nieuwe minister van Wonen. Wat zou u als eerste doen?
“Zorgen voor meer huurwoningen met een huur tussen 711 en 1100 euro. Dit middensegment is in Nederland niet echt tot stand gekomen. Dat komt doordat we aan de ene kant een zwaar gesubsidieerd en gereguleerd stelsel van sociale huur hebben, en aan de andere kant koop subsidiëren via de hypotheekrenteaftrek. Er is dus geen prikkel voor projectontwikkelaars om middeldure huurwoningen te ontwikkelen. Tijdens de crisis heeft het kabinet een aantal goede stappen gezet: de hypotheekrenteaftrek wordt voorzichtig afgebouwd en de inkomenstoets zorgt dat sociale huurwoningen vaker bij de juiste doelgroep terechtkomen. Maar omdat starters nu minder snel in aanmerking komen voor sociale huur én moeilijker een hypotheek krijgen, wordt het gat in het midden alleen maar nijpender.”
Waarom is dat middensegment nu harder nodig dan tien, vijftien jaar geleden?
“De arbeidsmarkt flexibiliseert in toenemende mate. Mensen wisselen veelvuldig van baan. Alleen met voldoende aanbod van middeldure huurwoningen kan de woningmarkt deze trend faciliteren. Ook met het oog op de vergrijzing is flexibiliteit gewenst: de woonwensen en benodigdheden van ouderen veranderen. En dan zijn er nog de starters. In het huidige systeem worden zij veel te snel naar een koopwoning en een hypotheekschuld gedreven, terwijl het voor hun persoonlijke situatie lang niet altijd goed is om al vast te zitten in die stenen. Juist in hun levensfase – met allerlei onzekerheden op het gebied van relaties en werk – is flexibiliteit in wonen prettig.”
Hoe realiseren we voldoende middenhuurwoningen?
“De overheid moet projectontwikkelaars en private beleggers meer ruimte bieden om een middensegment te creëren. Dat kan door afbouw van de regelgeving die mensen verleidt om te snel te kopen, of om te lang in een sociale huurwoning te blijven wonen. Daarnaast beschikken de woningcorporaties nu over een flink aantal woningen die kunnen worden omgezet naar het vrije huursegment. Dat kan door deze woningen te verkopen aan private verhuurders of door deze zelf geliberaliseerd te gaan verhuren, in een apart onderdeel van de corporatie. 25 procent van de woningvoorraad van corporaties wordt bewoond door mensen met een inkomen boven de 33.000 euro en bijna 15 procent van de huurders verdient meer dan 43.000 euro, dus daar zit een potentiële voorraad.”
Volledige afbouw van de hypotheekrenteaftrek dus?
“We moeten af van het beeld: als je niet koopt, ben je een dief van je eigen portemonnee. Mensen maken op de woningmarkt nu niet de keuze die het beste past bij hun voorkeuren, maar een keuze die wordt gestuurd door de overheid. Ik pleit voor een eigendomsneutraal woonbeleid, waarbij de overheid niet meer stuurt naar koop of huur. Als econoom vind ik het een goed idee om de hypotheekrente volledig af te bouwen. Geleidelijk, ook voor bestaande gevallen. Dat is niets nieuws: nu gaan we voor iedereen in heel kleine stapjes naar 38 procent. Het tempo mag alleen hoger. Zeker nu, in een opgaande economische trend: laten we het dak repareren als de zon schijnt, en in één keer echt goed. Op dit moment kost de hypotheekrenteaftrek de schatkist 8 miljard euro – wat door de lage rente al een stuk minder is dan de afgelopen jaren. Daar kan je mooie dingen van doen. De belasting op arbeid verlagen, bijvoorbeeld.”
Internationale regels verplichten banken tot steeds hogere buffers. Wat betekent dat voor hypotheekverstrekking?
“Het is nog volkomen onduidelijk hoe Basel 3.5 eruit komt te zien. Zeker nu president Trump de bankenregels juist wil versoepelen. Maar het is mogelijk dat de nieuwe regels leiden tot een forse stijging van het kapitaal dat Europese banken moeten aanhouden voor uitstaande kredieten en hypotheken. Daardoor worden niet alleen de banken, maar ook hun klanten op kosten gejaagd. Onnodig. In Nederlandse hypotheken zitten niet zoveel risico’s, wij kennen helemaal niet veel wanbetalers. Natuurlijk is het goed om kritisch na te denken over kapitaaleisen en risico’s, maar niet zo rücksichtslos en generiek. Maatwerk dus.”
Woonprofessionals klagen juist dat banken op hun beurt te weinig maatwerk leveren voor hun klanten.
“We hebben strenge afspraken gemaakt over loan to income-ratio’s en de manier waarop het inkomen moet worden berekend. Dat is logisch, omdat je zo voorkomt dat mensen een te groot deel van hun inkomen besteden aan woonlasten en er betalingsrisico’s ontstaan. In algemene zin is het dus niet verstandig om deze normen op de helling te zetten. Tegelijkertijd moet maatwerk mogelijk blijven. Of het nu gaat om ouderen die bij het verzilveren van de overwaarde op hun oude woning anders moeten worden behandeld, of jongeren en zzp’ers met een groot verdienpotentieel.”
Heeft u nog tips of adviezen voor makelaars?
“De Makelaarsvereniging Amsterdam heeft onlangs stelling genomen in Het Parool, maar het zou goed zijn als alle makelaars in grote steden zich nog nadrukkelijker zouden mengen in de erfpachtdiscussie. Ik woon in Amsterdam, waar de onrust over het nieuwe stelsel toeneemt. De gemeente geeft huizenbezitters twee opties: overstappen op eeuwigdurende erfpacht – de erfpacht afkopen – of in het huidige systeem blijven, waarbij de canon aan het einde van de lopende erfpacht opnieuw wordt vastgesteld. Met de overstap zijn voor huizenbezitters reusachtige bedragen gemoeid. Makelaars, wat denken jullie: vallen de gevraagde bedragen überhaupt wel terug te verdienen? En wat als het huis van mensen die de overstap níet maken, in waarde daalt als de datum van vernieuwing van het contract en verhoging van de canon nadert?”
C.V. Barbara Baarsma
1969 • geboren in Leiden
1988 • atheneum B afgerond
1989 • studie industrieel ontwerpen aan de Technische Universiteit Delft, niet afgerond
1993 • studie economie aan de Universiteit van Amsterdam afgerond
2000 • promotie tot doctor in de economie aan de Universiteit van Amsterdam
2008 • directeur van SEO Economisch Onderzoek
2009 • hoogleraar marktwerking en mededingingseconomie aan de Universiteit van Amsterdam
2012 • kroonlid van Sociaal Economische Raad
2016 • directeur kennisontwikkeling Rabobank
