Vastgoed actueel - Babyboomers blokkeren doorstroom

Babyboomers zullen doorstroom blokkeren

De grijze golf komt eraan en overspoelt ons met honkvaste woningeigenaren: huizenbezitters waarbij de verhuisbereidheid naarmate ze ouder worden tot nul daalt. Wat houdt hen tegen om te verkassen? Moeten of kunnen makelaars deze senioren stimuleren om hun vaak (te) grote woningen te verlaten?

Al decennia lang zien we bij huizenbezitters vanaf 55 jaar de verhuiswens afnemen. Naarmate ze ouder worden daalt de verhuisanimo, tot het na 75 jaar vrijwel nihil is. Die honkvastheid belemmert een goede doorstroom in de woonmarkt. Senioren bezetten immers een groot deel van onze grotere eengezinswoningvoorraad. Het effect van dit plakgedrag zal nog heftiger worden. De aanwas van verhuisonwilligen zal alleen maar toenemen, de babyboomgeneratie, waarvan het grootste gedeelte woningeigenaar is, stroomt de komende jaren de AOW-gerechtigde leeftijd binnen. Volgens prognoses van het CBS zullen er in 2040 4,8 miljoen 65-plussers in ons land wonen, waarvan 2,6 miljoen 75-plussers! Een getal dat vanzelf zal afnemen, maar waar we in de tussenliggende jaren wel rekening mee moeten houden, volgens hoogleraar Dorien Manting sectorhoofd mobiliteit van het Planbureau voor de Leefomgeving. En hoewel onderzoek van ABF research uitwijst dat oudere senioren het liefst in een huurappartement zouden wonen, zien we hen daar niet heen bewegen. Wat houdt hen tegen?

In eigen omgeving

Dat ouderen eigenlijk massaal naar de stad willen verhuizen of willen Drentenieren (verhuizen naar het buitengebied), is volgens Manting een fabeltje. “Al vanaf je veertigste krijg je steeds minder verhuisbehoefte. Je wilt steeds liever in je eigen omgeving blijven wonen.” En hoewel ouderen, áls ze eenmaal verhuizen, meer dan jongeren hun eigen gemeente verlaten, zijn ze voor het overgrote gedeelte zeer gehecht aan hun eigen stad, wijk, buurt, hun eigen sociale netwerk en de nabije faciliteiten. Uit grootschalig onderzoek van Stijlvol Ouder in Den Haag en Rijswijk, blijkt dat de senior er zelfstandig op uit wil kunnen trekken en wenst dat er winkels, een arts en apotheek en ontmoetingsplaatsen in de directe omgeving aanwezig zijn. “Bovendien blijkt dat senioren bij voorkeur gemengd willen wonen, met jongeren en gezinnen. Als de omgeving dit faciliteert, kunnen senioren dus prima in een woonwijk (blijven) wonen zonder ergens afgezonderd in een complex te worden gezet”, aldus Marinus Dijkman van Stijlvol Ouder.

70 het nieuwe 50?

Daarbij komt dat onze ouderen massaal vitaler zijn en blijven. Ze kunnen zich vaak nog prima in hun grote eengezinswoning redden. Geen probleem. En ze willen vooral zelf bepalen waar en hoe ze willen wonen. De mondige 70/80-plusser is geen uitzondering meer. Yvon Sterk, seniorenadviseur bij 101woonoplossingen.nl, merkt dat nog sterker bij 55-plussers. Deze groep zou eigenlijk al moeten nadenken over een toekomstbestendige woning als de kids het huis uitgaan, maar presteert het steevast te verhuizen naar een eengezinswoning zonder oog voor de ooit benodigde voorzieningen of potentie daartoe.

“Dat komt omdat in onze cultuur van dit moment iedereen jong moet zijn en blijven. Tachtigjarigen lopen nog in spijkerbroeken te huppelen en dat kan, want de ouderen zijn minder versleten dan vorige generaties. Geen wonder dat ze niet peinzen over ‘oude-van-dagen’-huisjes’.” En mochten ze dat toch willen, dan is er veel te weinig aanbod dat voldoet aan hun hoge eisen, dus waarom verhuizen? Die schaarste zal niet snel veranderen, laat een onderzoek van de ouderenbond ANBO zien. Gemeenten voelen weinig urgentie om aan de behoeften van hun inwoners op leeftijd te voldoen.

Gradaties

Ludan Schmid van seniorenservice ErinThuis, onderkent verschillende groepen senioren, ieder met een eigen motivatie om wel of niet te verhuizen.
* De eerste groep wil wel maar durft niet. “Zij zien op tegen ‘het gedoe’, de verhuizing, opruimen en zitten vol vragen over de fi nanciën.”
* Een andere groep die minder valide is, maar door de extramuralisering in de zorg gedwongen wordt zelfstandig te blijven wonen, vindt het makkelijker te blijven met aanpassingen.
* De achterblijvers, als partner naar een verpleeghuis of overleden is. “Die moeten nu alles zelf regelen. Ze krijgen veel op hun bordje. En als ze willen verkopen, hangt bij het eerste geval de immense verhoging van het verpleeghuistarief als een zwaard van Damocles boven het hoofd; huren is dan zeker geen optie.”
* Een grote groep zou misschien wel willen, maar kan nergens heen vanwege de fi nanciën. Ze hebben nu geen of weinig woonlasten en wellicht weinig inkomen. Ze zien op tegen alle verhuiskosten en de gigantische huurkosten in de vrije huursector. Goedkoop huren valt bijna altijd af vanwege het passend toewijzen, aldus de ANBO. Een senior met een laag inkomen, maar wel een zak met geld uit de verkoop van zijn huis, komt niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.
* De groep 75-plussers die nu niet meer wil kopen, maar het liefst een huurappartement betrekt.

Blijven zitten waar je zit

‘Met mij gaat alles goed.’ Daarom gaan senioren pas nadenken over verhuizen als ze onderaan de trap liggen, dus als het al te laat is. Dat is de ervaring van Yvon Sterk. Daarvóór passen ze zich aan hun huis aan, niet andersom. Ze gebruiken de zolder niet meer, gebruiken het bad niet meer, alleen nog de douche of wassen zich bij de wasbak. Daar komt nog bij dat ouderen naarmate de leeftijd klimt, minder fl exibel worden. Ze houden vast aan het idee dat ze in dit huis dood willen gaan, dat ze hier fi jn wonen ondanks de ongemakken en ze zien geen voordelen in een nieuwe (vaak kleinere en duurdere) woning. Seniorenmakelaar Josien Visser van Mechel makelaardij, hoort dit veel. Daar komt bij dat passend aanbod in Breda, haar werkgebied, ook moeilijk te vinden is. “Senioren, zeker de wat jongere, willen eventueel wel verhuizennaar een aangepaste woning met een tuintje. Appartementen zijn hier juist niet gewild.” Anja Muller vindt als seniorenmakelaar in haar gebied Dronten wel genoeg aangepaste woningen/appartementen. Vooral in het luxe segment. “Die worden hier beide graag gekocht.” Maar een deel van haar bejaarde clientèle wil hun huis verkopen, verkassen naar een relatief goedkope huurwoning en dan reizen. “Dat is bijna onmogelijk. Er zijn bijna geen geschikte huurwoningen of ze zijn veel te duur.”

Makelaar of overheid

De knelpunten voor senioren om te verhuizen zijn voor de helft niet van persoonlijke aard. De oplossingen zitten vooral in een betere samenwerking tussen gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, fi - nanciers en zorgorganisaties, aldus ANBO-woordvoerder Renée de Vries. En dat komt moeizaam van de grond. De overheid is verantwoordelijk voor een goede basisvisie met betrekking tot het woonbeleid senioren. Een doorstroommakelaar zou daarbij passen, meent Paul de Vries van het Kadaster, die woningbezitters bezoekt en hen iets kan bieden. Maar de juiste prikkels vanuit de overheid blijven achterwege. Op het persoonlijk vlak kunnen gespecialiseerde seniorenmakelaars (zelfstandig of op grote kantoren) deze oudere doelgroep beter bedienen. Of zoals Ludan Schmid van Erinthuis liever ziet, een seniorenadviseur, die breder adviseert en een schil van relevante partners - waaronder makelaars -heeft. Deze kan gemakkelijker worden geraadpleegd, hij kan namelijk ook het advies ‘aanpassen’ geven. Een reguliere makelaar wordt over het algemeen pas ingeschakeld als al tot verkoop besloten is, maar niets staat makelaars in de weg om zelf initiatieven te ontplooien om senioren actief te informeren over de mogelijkheden.

Bouwidee

Nieuwbouwhuizen niet oormerken als woningen voor senioren, maar geschikt voor alle leeftijden. Van kinderwagen tot rollator. De woning zodanig inrichten dat koper met kleine aanpassingen het huis leeftijdsgeschikt kan maken. WBO/WoON deed onderzoek naar de huidige woonsituatie van 55-75-plussers, hun verhuismotieven en hun woonwensen. ABF Research bewerkte deze gegevens tot overzichtelijke grafi eken. U vindt deze op Vastgoedactueel.nl/senioren-woon

Inspiratie en stimuleertips

• Erinthuis zorgt ervoor dat huizen van mensen die zijn verhuisd naar een verpleeghuis, schoon en verkoopklaar worden gemaakt. De makelaar zet het huis vervolgens op funda. Natuurlijk nadat de kinderen de waardevolle en persoonlijke spullen hebben opgehaald;
• Veel makelaars bieden senioren een verhuisservice of een personal organiser aan om drempels weg te nemen;
• Er zijn makelaarskantoren die informatieavonden speciaal voor ouderen organiseren;
• Seniorenmakelaar Anja Muller heeft drie keer per maand in drie bibliotheken spreekuur. Daar kunnen senioren, maar ook hun kinderen vragen stellen;

Tekst: Judith Bakkers

Dit is een artikel uit de nieuwe editie van Vastgoed 9, de Starters & Senioren special. Voor de volledige editie van Vastgoed 9 kunt u hier terecht.