Vastgoed actueel - de hypotheekshop

Belangrijke oorzaken, gevolgen en risico's van huizenprijsdalingen

De afgelopen tijd zijn de huizenprijzen volop in het nieuws. Zo schreef Vastgoed daar verschillende artikelen over. De Hypotheekshop speelt in op al het nieuws en vraagt zich af of de huizenprijzen in de toekomst weer kunnen gaan dalen. Daarom worden hier de mogelijke risico's voor de huizenprijzen en de gevolgen die een prijsdaling kan hebben voor de economie en de consument belicht. 

1. Beperking van de hypotheekrenteaftrek

Uit onderzoek is het duidelijk geworden dat de hypotheekrenteaftrek invloed heeft op de huizenprijzen en daarmee de huizenprijzen heeft doen stijgen, laat De Hypotheekshop weten. Tevens was uit literatuuronderzoek reeds bekend dat de economische situatie, de ontwikkeling van het aantal huishoudens, de inkomsten, de bevolkingsgroei, het consumentenvertrouwen en de koopkracht ook van invloed zijn op de huizenprijzen.

Het Kabinet Rutte III gaat de hypotheekrenteaftrek vanaf het jaar 2020 versneld afbouwen. Sinds 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek al afgebouwd (minus 0,5 procent-punt per jaar), maar met een minder fors percentage dan vanaf 2020 (minus 3 procent-punt per jaar). Dit kan dus betekenen dat de huizenprijzen vanaf 2020 zullen dalen.

2. Verlaging van de maximale hypotheek

Een paar keer per jaar komt het weer voorbij: DNB, het IMF of de Oeso die pleiten voor een verlaging van de maximale hypotheek in Nederland naar 80 procent of 90 procent van de koopsom. Sinds 2018 is de maximale hypotheek al teruggeschroefd tot maximaal 100 procent van de woningwaarde. Een lagere limiet moet voorkomen dat tijdens een volgende woningmarktcrisis weer grote groepen huizenbezitters tegen ernstige restschulden aanlopen. DNB-president Knot meent dat deze 'onderwaterproblematiek' er sterk aan heeft bijgedragen dat de Nederlandse economie de afgelopen jaren in vergelijking met het buitenland slecht presteerde. Overigens wordt deze zienswijze betwist door experts als Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft, en het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Zij zien juist de aangescherpte regelgeving als belangrijkste oorzaak voor de gedaalde huizenprijzen.

Een verlaging van de maximale hypotheek naar 90 procent leidt volgens berekeningen van De Nederlandsche Bank (DNB) tot lagere huizenprijzen, fors minder woningverkopen en een nijpend tekort aan huurwoningen omdat starters langer zullen moeten sparen voor een eigen woning. De huizenprijzen zullen in 2028 ruim 6 procent lager liggen als de LTV de komende jaren verder wordt teruggebracht. Het huidige kabinet heeft echter laten weten dat ondanks de aanhoudende (internationale) druk deze regeerperiode niet aan dit maximum zal worden getornd.

3. Hogere hypotheekrente

Naast de hoogte van het inkomen wordt de leencapaciteit voor een belangrijk deel bepaald door de hoogte van de hypotheekrente, vertelt De Hypotheekshop. Hoe hoger de rente op een hypotheek, hoe lager het bedrag is dat een huizenkoper kan lenen. Veel experts voorzien een (beperkte) stijging van de rente op de kapitaalmarkt, maatstaf voor de hypotheekrente, in de komende jaren. Maar er is nog een reden, volgens De Hypotheekshop, waarom de hypotheekrente in de toekomst zal gaan stijgen: de strengere Basel (voor banken) en Solvency (voor verzekeraar) regelgeving. Gevolg van deze akkoorden is dat Nederlandse banken en verzekeraars hogere buffers moeten aanhouden, waardoor met name de hypotheekrente van hypotheken hoger dan 80 procent van de woningwaarde zal gaan toenemen. Dit kan de komende jaren een negatieve invloed hebben op de huizenprijzen.

4. Babyboomers verlaten de koopwoningmarkt

Al in 2014 verscheen een rapport van Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) waarin vooruit werd gekeken naar de huizenmarkt van 2030. Hun verwachting is dat op de lange termijn (10 tot 20 jaar) het aantal jonge gezinnen afneemt en babyboomers (massaal) hun koopwoning gaan verlaten. Dankzij de uitstroom van oudere huishoudens komen er nu al jaarlijks circa 30.000 koopwoningen op de markt. Het PBL schat dat in 2030 zelfs 50.000 koopwoningen zullen vrijkomen. Door de toenemende vergrijzing zal de vraag naar bijvoorbeeld eengezinswoningen fors dalen. Deze trend wordt nog versterkt door het groeiende aantal eenpersoonshuishoudens.

Naar verwachting zullen met name regio’s buiten de Randstad te maken krijgen met een overaanbod van eengezinswoningen. Dit zal zeker de woningprijzen in deze gebieden onder druk zetten en leiden tot daling van de huizenprijzen, zeker van woningen die eerst nog gemoderniseerd moeten worden.

5. Achterblijvende verduurzaming

In een studie door onderzoekers van Tilburg University werden ruim 62.000 woningen onderzocht die in de eerste helft van 2017 werden verkocht met energielabel. Zo’n 32 procent van deze woningen was voorzien van een groen A- of B-label, terwijl 15 procent werd verkocht met rode F- en G-labels. Een gunstig A-label blijkt de verkoop gemiddeld met ruim 52 dagen te versnellen. De verkoop van een G-label woning vergt ruim 66 dagen langer dan gemiddeld. Eenzelfde verschil is ook te zien wanneer de verkoopprijs onder de loep wordt genomen. Ongunstige F- en G-labels gaan gepaard met een gemiddelde prijskorting van bijna 12.000 euro, terwijl gunstige A- en B-labels juist 6.000 euro extra opleveren. De invloed van een ongunstig label blijkt dus groter dan die van een gunstig label, concludeert De Hypotheekshop.

Ondanks dat de mate van isolatie dus steeds bepalender wordt voor de waarde van de woning, zal niet iedereen er toe overgaan om deze voorzieningen aan te brengen, zegt De Hypotheekshop. Bijvoorbeeld omdat slechts een deel van de investeringen wordt vergoed in de vorm van subsidie. De kans bestaat dat het doorvoeren van energiebesparende maatregelen steeds dwingender door de overheid zal worden opgelegd. Wellicht door in de toekomst de verkoop van woningen met een minder energielabel dan label C zelfs te verbieden. Ook zouden geldverstrekkers huiverig kunnen worden om woningen met F- en G-labels te financieren. Dit zal uiteraard grote gevolgen hebben voor de huizenprijzen van woningen die achterblijven bij het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen.

Bewustwording van belang

Hoewel er de komende jaren sprake zal blijven van een woningtekort, is al te voorzien dat deze situatie in de toekomst gaat veranderen. In veel regio’s zal de vraag naar woningen niet alleen toe- of af gaan nemen, maar ook wijzigen als gevolg van demografische en maatschappelijke ontwikkelingen als ontgroening en vergrijzing. Ook het langer zelfstandig wonen van ouderen, de toename van kleinere huishoudens en de trek naar de steden zal invloed gaan hebben op de huizenprijzen. Het is daarom niet alleen van belang dat overheden rekening gaan houden met de bevolkingsontwikkelingen. Consumenten en de economie zijn tevens gebaat bij stabiele (fiscale) regelgeving rondom de eigen woning. Huiseigenaren en starters op de woningmarkt moeten zich er verder bewust van zijn dat bepaalde ontwikkelingen gevolgen gaan hebben voor de huizenprijzen, en zelfs een daling tot gevolg kunnen hebben.

De Hypotheekshop liet weten dat onlangs uit een studie van DNB bleek dat de Nederland in vergelijking met zeven andere westerse landen slechts een middenmoter is als wordt gekeken naar economische groei per hoofd van de bevolking sinds 2002. Voornamelijk omdat de consumptie is achtergebleven door de scherpe terugval van de reële huizenprijzen in deze periode. Dit illustreert des te meer het grote belang van de huizenprijzen voor de economie en de individuele consument. 

Bron: De Hypotheekshop