Anton Smetsers Vastgoedactueel.nl

Bepalen van de huurprijs van een woning - het belang van een WOZ-beschikking

Huurbescherming, meer in het bijzonder huurprijsbescherming, is van wezenlijk belang bij de verhuur van woonruimte. Zo heeft iedere huurder de mogelijkheid om de overeengekomen huurprijs te laten toetsen. Is de uitkomst van deze toets láger dan de overeengekomen huurprijs, dan kan het voorkomen dat de huurder met terugwerkende kracht een aanzienlijk lagere huurprijs verschuldigd is.

Van belang is daarbij of sprake is van een sociale huurwoning of geliberaliseerde woonruimte. Voor meer informatie daarover en het puntensysteem, zie onze blogs. Van belang is in ieder geval dat er een systeem is ontwikkeld om huurwoningen te waarderen.

WOZ-waarde

Sinds eind 2015 is de reële waarde van een woning, naast bijvoorbeeld de woonoppervlakte en de staat van de woning, onderdeel van dat systeem van waardering. Zo wordt ervoor gezorgd dat bij - bijvoorbeeld - een monumentaal pand in een schaarstegebied, de huuropbrengsten beter overeenstemmen met de kosten van het instandhouden van de woning. Om die reële waarde te bepalen is met name de WOZ-waarde van een woning van belang.

In veruit de meeste situaties is dit geen enkel bezwaar. Immers, iedere gemeente stelt (jaarlijks) de WOZ-waarde vast van onroerende zaken welke WOZ-waarde zonder problemen als uitgangspunt genomen kan worden voor de waardering van huurwoningen.

Moeilijkheden kunnen ontstaan op het moment dat sprake is van nieuwbouw of verbouw. Immers, in die gevallen is de waarde van de onroerende zaak in de nieuwe (of aangepaste) toestand een wezenlijk andere dan de waarde op de waardepeildatum, te weten 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde van de nieuwe zaak zal dan berekend worden.

De berekening gaat, echter, alleen op als de nieuwe zaak vóór de waardepeildatum is gerealiseerd óf op de waardepeildatum (nog) als ‘in aanbouw’ staat geregistreerd.

Risico verhuurder

Stel nu dat ná de waardepeildatum (bijvoorbeeld) een loods wordt verbouwd tot verschillende (woon) appartementen. Nog datzelfde kalenderjaar komt de bouw gereed en worden de appartementen verhuurd. Met de huurders wordt een aanzienlijke huurprijs overeengekomen, gelet op de kwaliteit en omvang van de appartementen en de reële waarde van het gehuurde.

Probleem is dat voor die reële waarde (nog!) géén WOZ-beschikking voorligt. Een huurder die de aanvangshuurprijs (eveneens nog datzelfde kalenderjaar!) laat toetsen, zal merken dat de ‘laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van de Wet waardering onroerende zaken’ betrekking zal hebben op de waarde van de loods of - erger nog - er in het geheel géén WOZ-beschikking voorligt. Bij de waardering van de waarde van de huurwoning zal, aldus, uitgegaan worden van de (véél) te lage voorliggende WOZ-beschikking of een minimum gehanteerd worden van iets meer dan € 40.000,00.

De gevolgen hiervan voor de verhuurder zijn in potentie zéér verstrekkend. Immers, de (te) beperkte WOZ-waarde van de onroerende zaak heeft (mogelijk) een (sterk) verminderende invloed op de maximaal redelijke huurprijs. Anders gezegd: de verhuurder ziet zich geconfronteerd met het feit dat zijn luxueuze appartementen voor een schijntje verhuurd worden.

Als daarbij bedacht wordt dat deze verlaagde huurprijs de basis vormt voor de huur gedurende de gehele looptijd van de huurrelatie én dat het beëindigen van de huurrelatie door de verhuurder bepaald geen sinecure is, is het financiële gevolg van het niet beschikken over een WOZ-beschikking omvangrijk.  

Oplossingen?

Een manier om dit probleem te ondervangen zou - mogelijk - gegeven kunnen zijn met het laten opstellen van een WOZ-taxatierapport door een (erkende) makelaar. Hoewel ik meen dat deze mogelijkheid wettelijk níet uitgesloten is, zijn er kantonrechters (zie in dit kader: ECLI:NL:RBAMS:2017:8330) die recentelijk het standpunt betrokken hebben dat een WOZ-taxatierapport een onvoldoende basis zou zijn voor het toekennen van kwaliteitspunten in het kader van de waardering van een huurwoning.

Wilt u dergelijke situaties als verhuurder voorkomen? Neemt u dan gerust contact op met mij of een van mijn collega’s die ook gespecialiseerd zijn in huurrecht en vastgoed bij IJzer Advocaten.

Bron: IJzer Advocaten