Vastgoed actueel - Woningmarkt

Bouwen voor ouderen helpt starters

Het is niet zozeer de doorstroming die de starter met de senior op de woningmarkt verbindt, maar veel meer de problemen die beiden ondervinden bij het vervullen van hun woonwensen. De politiek zoekt in beide gevallen de oplossing vooral in het verruimen van het aanbod in het middensegment van de woningmarkt. De vraag is of het blikveld daarmee niet veel te beperkt blijft.

Vier keer heeft Jasper Rooduijn de financiering van starterswoning in Rotterdam proberen rond te krijgen. Evenzoveel keren stuitte hij op onoverkomelijke bezwaren van de bank, omdat hij pas drie jaar als directeur van een eigen onderneming in zijn inkomen voorziet. “Het is zo krom”, verzucht Rooduijn. “Ik kan wel mijn werknemers van een werkgeversverklaring voorzien, waarmee zij hun hypotheek rond kunnen krijgen. Maar zelf word ik voortdurend geconfronteerd met onwillige fi nanciers.” Intussen neemt de druk op de Rotterdamse woningmarkt alleen maar toe. “Bij een bezichtiging stonden veertig man voor de deur stond en moesten we nummertjes trekken. Ik had nummer 35, maar na nummer 5 was het huis al aan een particuliere investeerder verkocht voor 35.000 euro boven de vraagprijs. Niemand in de rij heeft een echte kans gehad.”

'Starters zijn kansloos'

De beperkte financieringsmogelijkheden, een te krap en alleen maar duurder wordend aanbod en toenemende concurrentie van private investeerders zijn ook volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) de voornaamste belemmeringen voor de toegang van starters tot de woningmarkt. Tenminste: voor die gebieden waar sprake is van krapte.
“Eigenlijk zijn starters daar kansloos”, aldus Ger Jaarsma, voorzitter van de NVM. “Zij zullen moeten uitwijken naar de wat ruimere, meer evenwichtige woningmarktgebieden. Of ze moeten bereid zijn te kiezen voor een woning in een van de minder gewilde wijken van de grote steden. Maar dat is een mogelijkheid die nog een beperkte tijd bestaat. Naarmate er meer verschillende mensen in zo’n wijk komen wonen en het leefklimaat verbetert, zie je dat ook daar de prijzen stijgen. Als je dan je slag nog niet geslagen hebt, moet je als starter toch buiten stad zoeken.”
In het Rondetafelgesprek over de startersproblematiek dat de Tweede Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst op 13 september hield, ging het onder andere over het Rijk als regisseur van de woningbouwproductie, het belang van een grote en sterke middeldure vrije huursector en uiteenlopende regelingen ter versterking van de positie van de starter. VBO Makelaar pleitte bijvoorbeeld voor de invoering van een Landelijke Starterslening, het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters en een beperking van de verplichting tot volledige afl ossing bij de eerste koopwoning tot 50 procent. Ook de Vereniging Eigen Huis had voorstellen van die strekking.

'Verschillend over gedacht'

Tweede Kamerlid Erik Ronnes (CDA), initiatiefnemer van het gesprek, vond het een nuttige bijeenkomst. “Wel blijkt hoe verschillend over oplossingen wordt gedacht. Zo is er bijvoorbeeld de nodige terughoudendheid bij een aantal gespreksdeelnemers ten aanzien van de Startersregeling, omdat daar een prijsopdrijvend effect vanuit zou gaan.” Meer eensgezindheid was er over de Loan-to-Value ratio. “De LTV is een heel belangrijk aspect om de financiering van een starterswoning rond te krijgen en dat wordt gelukkig ook met zoveel woorden in het nieuwe coalitieakkoord onderkend”, aldus Ronnes. “De LTV van 100 procent blijft immers gehandhaafd.”
Investeerders willen aan de slag en staan klaar omte bouwen in het middensegment. Ronnes: “Hun boodschap was: bouw liever voor de doorstroming. Dat vinden wij als regeringspartijen ook erg belangrijk, met name in de woningmarktgebieden waar de druk heel hoog is. In krimpgebieden en plattelandsgemeenten ligt de situatie heel anders. Daar investeren private partijen juist minder omdat er over 15 tot 20 jaar geen markt meer is. Ook daar zullen we een antwoord voor moeten vinden.” Dat in de grote steden private investeerders woningen voor de starters wegkapen om er een beleggingsproduct van te maken is zuur voor de woningzoekende, erkent het Kamerlid. “Maar dat is wel hoe de markt werkt. We moeten daarom met elkaar zoveel bouwvolume zien te genereren dat er voldoende aanbod is. Met name in de grote steden zijn nieuwe uitbreidingen noodzakelijk.”

Nuancering vereist

De problemen van de starters staan hoe dan ook vol in de schijnwerpers. Toch wil het Kadaster in deze discussie, bij monde van woningmarktspecialist Paul de Vries, graag enige nuance aanbrengen. “Het is maar hoe je de cijfers interpreteert. In vergelijking met de situatie van voor de crisis zie je inderdaad dat er minder starters actief zijn op de woningmarkt. Maar vanaf 2013 neemt het aantal starters alleen maar toe. Ondanks alle problemen vindt de starter zijn weg op de markt. Kan hij de woning kopen die hij het liefst wil? Dat is een ander verhaal. Maar als je puur naar het aantal verkochte woningen kijkt, zie je dat de starter al jaren in toenemende mate actief is op de woningmarkt.”
Dat het vooral een probleem is in de Randstad stelt ook hypotheekadviseur Emil Kolkman. Hij en zijn compagnon Maarten Oonk van OK Makelaar & Hypotheken uit Lichtenvoorde zijn de initiatiefnemers van Startersmakelaar. com, een digitaal platform voor makelaars en hypotheekadviseurs die zich op de startende woningzoekenden willen richten. “Van een tekort is in de Achterhoek geen sprake”, aldus Kolkman. “Veel starters brengen hier bovendien eigen geld mee, waardoor de aanschaf an sich net iets makkelijker wordt.” Wat overeenkomt is dat veel starters onbekend zijn met de markt en het lastig vinden om het verhaal financieel rond te breien. “En daarin schuilt volgens ons de marktpotentie van dit initiatief”, aldus Kolkman. “Wij vinden niet alleen de woning, maar weten ook een scherpe prijs uit te onderhandelen en krijgen de financiering voor elkaar. Wij ontzorgen de starter. En gezien de aanloop die we inmiddels hebben, voorzien we daarmee in een behoefte.”

Deel van de oplossing

Aan de andere kant van de wooncarrière bevinden zich de senioren. Een wat lastige doelgroep, erkent Betsy de Keizer. Zij is jarenlang werkzaam geweest als makelaar en geeft nu als 70-plusser lezingen over ouderen en wonen. Daarbij komt met name de vraag aan de orde hoe ouderen zo lang mogelijk comfortabel en zelfstandig in hun eigen huis kunnen blijven wonen. “Ouderen twijfelen veel en doen er lang over om de knoop door te hakken. Eigenlijk willen ze maar twee dingen. Zo lang mogelijk zelf de regie voeren en het liefst alles zover mogelijk voor zich uitschuiven. Liever jezelf steeds meer behelpen dan de woning aanpassen of verhuizen, want dan ben je pas echt oud.” Dat maakt ouderen voor de meeste makelaars een ingewikkelde klant. “Een makelaar is altijd druk en heeft meestal niet de tijd om dergelijke intensieve en vaak ook langdurige trajecten te begeleiden. Ik zie voor deze makelaars dan ook vooral een rol weggelegd als adviseur op woningmarktniveau. Kijk goed naar de demografische ontwikkelingen in jouw woningmarktgebied, betrek daar de marktontwikkelingen bij en adviseer de gemeente over wat er gebouwd moet worden om ouderen te verleiden om in beweging te komen.”

Vrij voor doorstroming

Het effect daarvan wordt namelijk breed onderschreven. Als senioren verhuizen naar een kleinere en meer op de toenemende zorgbehoefte ingerichte woonvoorziening, komen er eengezinswoningen vrij voor de doorstromers, die op hun beurt weer zouden kunnen vertrekken uit een starterswoning. Maar paradoxaal genoeg neemt de verhuiswilligheid juist sterk af naarmate de leeftijd vordert.

Dat hier heel wat woningen mee gemoeid zijn, wijzen cijfers van ABF Research (WBO/WoON (CBS)) uit. Van de groep 55- tot en met 64-jarigen bezitten bijna 889.000 mensen een koopwoning en 440.000 een huurwoning. In deze groep geven 99.000 huishoudens aan in de komende twee jaar te willen verhuizen. Voor de categorie 65- tot en met 74-jarigen, met 665.000 koop- en 415.000 huurwoningen, geven er 69.900 aan op korte termijn wel te willen verhuizen. Van de 75-plussers zijn er 384.000 in het bezit van een koopwoning; 487.00 senioren wonen in een huurwoning. Van hen zouden nog 29.800 senioren bereid zijn te verkassen. Vooral de gezondheid is een zwaarwegend motief om te verhuizen; reden waarom de behoefte aan een woning met zorgvoorzieningen de voorkeur krijgt.

Toekomstbestendige woningen

Maar daar zit nu net het probleem, signaleert ouderenbond ANBO. “We weten dat het aantal toekomstbestendige woningen flink achterblijft bij de behoefte en we weten ook dat in de helft van de gevallen gemeenten simpelweg niet genoeg weten over de demografische ontwikkelingen en bijbehorende woonwensen van de lokale bevolking. ANBO doet elke vier jaar onderzoek met onderzoeksbureau Ipso Facto en we zien dat gemeenten nog weinig urgentie voelen. Bovendien weten we dat regelgeving over bijvoorbeeld passend toewijzen senioren parten speelt. Door verkoop van een koopwoning hebben zij bijvoorbeeld al gauw te veel vermogen voor sociale huur, terwijl hun inkomen laag genoeg is.”

Het KRO-NCRV-programma De Monitor analyseerde samen met onderzoeksbureau Companen, gespecialiseerd in de woningmarkt, de gevolgen van het tekort aan seniorenwoningen. Sinds begin 2016 is de overheid gestart met ‘passend toewijzen’. Jaarlijks komen er 11.000 woningen vrij, die onder een voor senioren betaalbare huurprijs van 568 euro vallen. Maar volgens de meest recente cijfers zijn er per jaar tussen de 15.000 en 20.000 van deze woningen nodig. “Voor minimaal een kwart is dus geen woning beschikbaar.”

Ronduit teleurstellend

De lange wachttijd voor een seniorenwoning staat haaks op het beleid van het kabinet Ruttewoningmarkt II dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen, óók als er hulp of zorg nodig is, vindt Atie Schipaanboord, belangenbehartiger Zorg en Wonen van ANBO: “Gemeenten waarvan de bevolking vergrijst kunnen echt niet meer volstaan met alleen bouwen voor jonge gezinnen. Daar zijn gelukkig steeds meer partijen zich van bewust. Maar vervolgens is het wel zaak om er ook naar te handelen. En daar zitten we nog steeds op te wachten. Vanuit het perspectief van de ouderen is het Regeerakkoord op het punt van wonen en zorg ronduit teleurstellend.” Tweede Kamerlid Erik Ronnes is het daar niet mee eens. “Het is absoluut waar dat senioren een deel van de oplossing voor starters zouden kunnen zijn. Maar zij zijn op dit moment vooral niet in staat om door te stromen, omdat het aanbod in het middensegment achterblijft bij wat gevraagd wordt. Dit kabinet gaat ervoor zorgen dat juist die categorie woningen een forse impuls krijgt. Daardoor valt er op de woningmarkt uiteindelijk weer meer te kiezen. En daar profiteren zowel de starters als de ouderen van.”

Tekst: Eric Harms
Beeld: Martijn van de Bemt

Dit is een artikel uit de nieuwe editie van Vastgoed 9, de Starters & Senioren special. Voor de hele editie van Vastgoed kunt u hier terecht.