Bouwsparen

Conclusie grosso modo: Bouwsparen valide oplossing voor starters woningmarkt

In recent onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) kwam de financieringsmethode al naar voren, en de Volksbank en onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft organiseerden er recent een symposium over: bouwsparen. Belastingvrij sparen, waardoor starters sneller eigen geld hebben voor de aankoop van hun eerste woning. De conclusie luidt grosso modo dat bouwsparen een nuttig middel kan zijn, mits vrijwillig toegepast. Maar wat is bouwsparen nu precies?

Beginnende huizenkopers hebben steeds meer startkapitaal nodig omdat de leennormen steeds strenger worden. Dit jaar nog 101 procent van de maximale woningwaarde en in 2018 is dat 100 procent. Uit een onderzoek van de Volksbank blijkt dat 70 procent van de starters twijfelt of ze nog een hypotheek kunnen krijgen. En 30 procent verwacht dat ze een eigen huis helemaal kunnen vergeten.

Bouwsparen voor bijkomende kosten

Een gemiddeld koophuis kost 250.000 euro. Starters hebben al snel 15.000 euro spaargeld nodig om de bijkomende kosten te financieren; want die bijkomende kosten mogen niet meer in de hypotheek worden opgenomen. Daarom wordt er nagedacht over initiatieven als bouwsparen. Iets wat in Duitsland, Frankrijk, Oostenrijk en Noorwegen al lang en met succes bestaat. Bouwsparen is een manier van sparen om juist die kosten-koper bij elkaar te krijgen. 

Vier varianten van bouwsparen

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) presenteerde het rapport Woningmarktbeleid in de komende regeerperiode, waarin een hoofdstuk gewijd is aan bouwsparen. Er zijn vier varianten:

  • Koper spaart belastingvrij voor de aankoop van je woning. Hij zet bijvoorbeeld vijf jaar lang iedere maand 250 euro van zijn brutosalaris op een geblokkeerde rekening. Hij krijgt 6400 euro belastingvoordeel. Na 5 jaar heeft hij 15.000 euro gespaard. Het lijkt op de oude spaarloonregeling.
  • Of hij spaart 250 euro van zijn nettosalaris. Vervolgens krijgt hij 10 procent bonus over zijn spaartegoed, waardoor hij sneller het kapitaal bij elkaar heeft. Dit lijkt op een 'zilvervlootrekening'.
  • Of hij gebruikt zijn opgebouwde pensioengeld voor de aankoop van het huis.
  • Of hij spaart (bijvoorbeeld zes jaar) een vast bedrag tegen een vaste rente bij de bank. Hij krijgt een rentebonus van 10 procent over iedere gespaarde euro. Na zes jaar sparen, koopt hij een huis. Hij gebruikt het spaartegoed en sluit vervolgens een voordelige en lagere hypotheeklening af.  

Belastingvrij sparen

Aan belastingvrij sparen kunnen ongeveer 1 miljoen mensen meedoen, waarvan tweederde daadwerkelijk een huis wil kopen. Bij een belastingtarief van 42 procent kost dit de overheid jaarlijks 900 miljoen euro. Wél bespaart het Rijk jaarlijks 270 miljoen aan hypotheekrenteaftrek, omdat mensen minder lenen.

Bij de zilvervloot-optie is de overheid een stuk goedkoper uit, want ze hoeven slechts 10 procent bonus te geven. En als huizenkopers minder lenen, trekken ze ook minder hypotheekrente af. Een win-winsituatie.

Pensioengeld gebruiken

Pensioengeld gebruiken klinkt interessant, want de koper verlaagt direct zijn hypotheeklasten. Maar het pensioen is geen persoonlijk potje. En als huizenkopers en bezitters allemaal geld uit de gezamenlijk pensioenpot halen, gaat dit ten koste van het beleggingsrendement en de dekkingsgraad. Het is dus niet 1,2,3 realiseerbaar.

Politiek aan zet

Woensdag was er een symposium over bouwsparen waar de politiek, financiële instellingen als de Volksbank, onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft en de bouwsector met elkaar in discussie gingen. Er werd gepleit om bouwsparen zo spoedig mogelijk in te voeren. De politiek is nu aan zet. Alleen het CDA heeft bouwsparen in het verkiezingsprogramma staan. “We zijn vóór een financiële prikkel, maar over de exacte vorm willen we nog met andere partijen in gesprek”, zegt CDA-kamerlid Erik Ronnes tegen RTLZ. Een nieuw kabinet moet zich hierover buigen.

Betere balans sparen en lenen

Kees Hilhorst van de Volksbank ziet daarom grote voordelen in bouwsparen. "Er moet een betere balans komen tussen sparen en lenen voor de eigen woning. Bouwsparen is één van de maatregelen die past om de woningmarkt verder te hervormen. Zodat starters nu en in de toekomst nog een huis kunnen kopen."

Ook Mark de Rijke van de Hypotheekshop vindt bouwsparen een goed initiatief. "Maar het is geen oplossing voor nu. Het is goed om het vrijwillig in te voeren, maar daar hebben starters nu niets aan. Je zult na invoering immers eerst een jaar of vijf moeten sparen."

Tweedeling huizenmarkt

Maar er moet nu wel iets gebeuren, omdat er anders een tweedeling in de huizenmarkt ontstaat. Starters met vermogende ouders die geld kunnen lenen of schenken. Maar voor de pechvogels die geen suikeroom hebben is voor hen een koophuis alleen maar bereikbaar als ze eerst heel hard sparen. Maar vanwege de hoge huren in veel steden is sparen er vaak niet bij. 

Tal van problemen door huidige manier

De huidige manier van woningfinanciering heeft volgens Volksbank-CEO Maurice Oostendorp voor tal van problemen gezorgd waaronder scheefwonen in het huursegment, een beperkte toegang tot de koopwoningmarkt voor starters en een debt biased economy. “Dit zijn structurele problemen, al hebben de lage rente en het herstel op de woningmarkt ze meer naar de achtergrond gedrukt. Ook de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid haalt Bouwsparen aan als structurele oplossing voor de debt biased economy.”

Maatwerk onvoldoende benut

Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft gaf tijdens het symposium zijn visie op een hervorming van de woningmarkt. Kortweg ziet hij weinig heil in nieuwe overheidsmaatregelen, bijvoorbeeld om de beperkte toegang van jonge starters tot de woningmarkt te verbeteren. “Banken benutten de mogelijkheden voor maatwerk namelijk onvoldoende. Naar ik begrijp omdat ze er met de AFM niet goed uitkomen.” Het risico van een nieuwe ineenstorting van de Nederlandse woningmarkt is volgens Boelhouwer klein. “We hebben de diepe crisis op de woningmarkt van 2011 volledig aan ons zelf te danken, door juist in tijden van laagconjunctuur met een aanscherping in beleid te komen die de vraag naar koopwoningen verder onder druk heeft gezet.”

Bouwsparen niet gebruiken voor verdere verlaging LTV  

Een verdere verlaging van de LTV, zoals bepleit door onder meer De Nederlandsche Bank en minister Dijsselbloem (Financiën) zal volgens Boelhouwer de krapte op de woningmarkt verergeren. Hij wijst er bovendien op dat betalingsachterstanden in de Nederlandse woningmarkt al zeer beperkt zijn en nauwelijks kleiner kunnen. “Houd de LTV gewoon op 100% en zet daar bouwsparen naast.” Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) stelt ook dat invoering van een verplichte vorm van bouwsparen om daarmee de LTV verder te kunnen verlagen, in ieder geval geen goede optie is. “Met een strengere LTV zorg je er alleen maar voor dat mensen nog meer eigen geld moeten meenemen voor een eigen woning. Dat is overkill. Sparen om minder te hoeven lenen is goed, maar wel op vrijwillige basis." Nico Stolwijk van Vereniging Eigen Huis ziet ook niets in het verder verlagen van de LTV (in combinatie met bouwsparen). “73% van de huizenkopers heeft de afgelopen twee jaar al deels met eigen geld een woning gekocht. Daarnaast is er volop extra afgelost om de onderwaterproblematiek aan te pakken. Elke verdere verlaging van de LTV met 1 procent zorgt ervoor dat kopers 2.500 euro eigen geld extra mee moeten nemen.”

‘Friendscontracten’ als mede-oplossing

Andere oplossingen om de krapte op de woningmarkt tegen te gaan zijn volgens Boelhouwer onder meer het invoeren van tijdelijke huurcontracten voor starters en zogeheten Friendscontracten (genoemd naar de televisieserie), waarbij starters gezamenlijk een woning kopen. Er moet volgens hem vooral veel meer gebouwd worden, al ziet hij dat er vooralsnog niet van komen. “Het aantal bouwvergunningen ligt op een lager niveau dan vorig jaar. Bouwsparen gaat dat probleem niet oplossen. In steden als Amsterdam en Utrecht is kopen voor starters sowieso geen optie meer.”

‘Hypotheekrenteaftrek heeft langste tijd gehad’

Volgens Nico Rietdijk van NVB Bouw is invoering van bouwsparen toch onontkoombaar. “De hypotheekrenteaftrek heeft zijn langste tijd gehad en gaat eraan. Alleen het moment waarop dat gebeurt weten we nog niet.” Het nadeel van de invoering van bouwsparen is volgens hem het ‘transitietraject’ dat ermee gepaard gaat.

In Vastgoed 2 kunt u een uitgebreid coverinterview met econoom Barbara Baarsma lezen. Hierin zal bouwsparen ook aan bod komen. In Vastgoed 4 zal er een uitgebreid artikel verschijnen over deze nieuwe, mogelijke vorm van financiering. 

Hier kunt u het rapport Woningmarktbeleid in de komende regeerperiode van het EIB vinden.
Lees hier een beknopte versie van het rapport.

Bronnen:
RTLZ
Amweb