Contractuele medehuur bij winkelruimte en de aansprakelijkheid voor de makelaar

De verhuur van winkelruimte blijft - ondanks berichten over leegstand - onverminderd actueel. In deze bijdrage wordt stilgestaan bij een veel voorkomende constructie waarbij naast de onderneming (‘de BV’) óók de winkelier (in privé) als medehuurder bij de huurovereenkomst betrokken is.

Stel: een winkelier meldt zich bij een makelaar en is op zoek naar winkelruimte. Voor zijn activiteiten heeft de winkelier een BV. U vindt een geschikt pand tegen een acceptabele prijs. Gekomen wordt tot overeenstemming en het pand wordt voor een periode van vijf jaar gehuurd waarbij ‘standaard’ algemene voorwaarden van toepassing zijn.

Het eerste jaar blijkt moeilijker dan gedacht. De winkelier kan maar nét een positief resultaat realiseren. Het tweede jaar is zo mogelijk nog slechter; de winkel gaat al snel failliet. Daarmee wordt de vraag actueel wat dit voor de huurovereenkomst betekent?

Gevolgen van een faillissement voor de huurovereenkomst

Voor de winkel - voor de BV - is deze vraag relatief eenvoudig te beantwoorden. De curator zal de huurovereenkomst beëindigen. De positie van de winkelier (in privé) is een aanzienlijk lastigere.

Van belang daarbij is het gegeven dat zowel de BV als de winkelier beide gehouden zijn tot (onder meer) betaling van de huurprijs aan de verhuurder. Het feit dat één van de huurders de huurovereenkomst kan beëindigen, maakt dit niet anders. Het resultaat zal zijn dat thans uitsluitend de winkelier gehouden is tot betaling van de huurprijs.

Het gevolg hiervan is dat de BV niet langer kan ondernemen (de BV is, immers, failliet) maar dat de winkelier (in privé!) nog altijd gehouden is de huurprijs te betalen en - wellicht belangrijker - gehouden kan zijn om op basis van de ‘standaard’ algemene voorwaarden een winkel te blijven exploiteren en veelal niet de mogelijkheid zal hebben de winkelruimte onder te verhuren.

Aansprakelijkheid van de makelaar?

Dat dit voor de winkelier tot een financiële strop kan leiden, moge voor zich spreken. Echter, ook u, als makelaar, kan zomaar geconfronteerd worden met aansprakelijkheid. In dat kader is een recente zaak waarin de Hoge Raad op 23 februari jl. arrest wees[1] van belang. De feiten in deze zaak komen in essentie overeen met de hierboven geschetste zaak. De verhuurder die vaststelde dat de huurprijs niet meer werd betaald vorderde ontbinding van de huurovereenkomst met de winkelier (in privé) en vorderde betaling van de huurprijs tot aan het moment van de ontbinding, voorts betaling van de leegstandsschade gedurende (ten hoogste) de duur van het restant van de huurovereenkomst en ten slotte betaling van (verschillende) boetes die de winkelier verschuldigd was op basis van de ‘standaard’ algemene voorwaarden. De rechtbank - en het gerechtshof - wezen deze vorderingen goeddeels toe. Let wel, sprake was van een huurprijs van zo’n € 4.500,00 per maand, waarmee enkel de leegstandsschade te begroten was op ruim anderhalve ton!

Interessanter voor u, als makelaar, is het gegeven dat de winkelier van de rechter vorderde dat óók zijn adviseur aansprakelijk was. De rechtbank - én het gerechtshof - oordeelden dat deze adviseur de helft van de schade voor zijn rekening diende te nemen.

Het resultaat is daarmee allerminst bevredigend voor de winkelier én voor zijn adviseur. Dit klemt temeer daar bij het aangaan van de overeenkomst de winkelier en zijn adviseur - en misschien zelfs de verhuurder! - nooit bedoeld hadden om de winkelier in deze positie te brengen - en de makelaar zich nimmer gerealiseerd heeft dat hij dit risico liep.

Contractuele medehuur en het hanteren van ‘standaard’ algemene voorwaarden zijn daarmee allerminst ‘standaard’. Een beoordeling van de gevolgen van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door IJzer Advocaten loont daarmee de moeite, óók voor de makelaar die de beoogd huurder adviseert. Neem hiervoor eens - vrijblijvend - contact op met één de advocaten van IJzer Advocaten in Nijmegen.