'Daling hypotheekaandeel top drie banken zet door'

Een analyse van IG&H, hypotheekmarktonderzoekers en -consultants, laat zien dat het herstel van de hypotheekmarkt in het afgelopen jaar krachtig heeft doorgezet. De groei van de hypotheekomzet is volledig toe te schrijven aan oversluitingen. Daarnaast maakt de update ook duidelijk dat het aandeel van de top drie banken opnieuw is gedaald.

De hypotheekmarkt liet in 2015 een groei van 28 procent t.o.v. 2014 waardoor de omzet het afgelopen jaar is uitgekomen op 62 miljard euro – het beste resultaat sinds 2010. Ook voor het aantal verkochte hypotheken geldt dat de groei gestaag heeft doorgezet (+14 procent), hoewel deze stijging minder sterk is dan in 2014 het geval was (+31 procent). Een steeds belangrijker deel van de huidige omzetgroei komt dus voort vanuit een hogere som per verkochte hypotheek.

Vierde kwartaal gematigde groei

"Wanneer we inzoomen op het vierde kwartaal, zien we dat hypotheekmarkt opnieuw is gegroeid, maar de groei ten opzichte van het derde kwartaal is met 2 procent relatief beperkt." Dit wordt volgens IG&H veroorzaakt door de piek in verkochte hypotheken in het derde kwartaal van mensen die nog wilden profiteren van oude regelgeving. Per 1 juli 2015 is het maximale leenbedrag verminderd door scherpere financieringslastpercentages en is de kostengrens voor een hypotheek met NHG verlaagd, waarbij de verscherpte regelgeving betrekking had op de offertedatum en niet op de passeerdatum. Het effect hiervan is met name zichtbaar bij hypotheken tussen de 200 en 300 duizend euro. Desondanks is, net als vorig jaar, het vierde kwartaal op basis van de hypotheekomzet het beste kwartaal van het jaar.

Oversluitingen

De groei komt vrijwel geheel voort vanuit oversluitingen, welke in het vierde kwartaal goed zijn voor 4,0 miljard euro hypotheekomzet. Groei in oversluitmarkt komt vooral door de blijvend lage hypotheekrente, relatief veel aflopende rentevastperiodes en toenemende aandacht van aanbieders voor deze markt. Over geheel 2015 is de omzet van de oversluitmarkt uitgekomen op 13,2 miljard euro, hetgeen een groei betekent van maar liefst 58 procent t.o.v. 2014. De aankoopmarkt is in het vierde kwartaal vrijwel gelijk gebleven aan het derde kwartaal en komt uit op 14,1 miljard euro.

Prijsontwikkeling

IG&H meldt verder dat huizenprijs op kwartaalbasis met 1,0 procent is gestegen en op jaarbasis zelfs met 4,5 procent. Ook de vooruitzichten voor aankomend kwartaal zijn gunstig, mede door een afnemend aanbod van woningen (-13,7 procent), waarbij de grootste prijsstijging opnieuw wordt verwacht in West-Nederland met een jaar-op-jaarontwikkeling van 6,0 procent. Gevolgd door Noord-Nederland met 4,2 procent. In Oost- en Zuid-Nederland wordt een gematigde groei van respectievelijk 2,6 procent en 2,8 poccent verwacht. De prijsstijging is het grootst in Noord-Holland (+7,7 procent) gevolgd door de provincies Flevoland (+6,6 procent) en Utrecht (+6,0 procent). In Overijssel (2,3 pocent), Gelderland (2,1 procent) en Limburg (2,5 procent) steeg de gemiddelde woningwaarde het minst.

Gemiddelde hypotheeksom

"We concludeerden eerder al dat een steeds groter deel van de omzetgroei voortkomt uit een stijging van de gemiddelde hypotheeksom, terwijl het aantal verkochte hypotheken in het laatste kwartaal is gestabiliseerd. Onderstaande analyse bevestigt deze conclusie. Zo is de gemiddelde hypotheeksom in het vierde kwartaal gestegen tot ruim 252.000 euro – wederom een stijging van 2 procent t.o.v. het vorige kwartaal. Hiermee ligt de gemiddelde hypotheeksom bijna 10 procent boven het niveau van eind 2014 en benaderen we de hoogtijdagen van 2008 en 2011."

De groei van de gemiddelde hypotheeksom is ook terug te zien in het aantal verkochte hypotheken met een waarde van meer dan 350.000 euro. Het aantal hypotheken in deze klasse groeide het laatste kwartaal van 16 procent naar 18 procent, hetgeen geheel ten koste ging van hypotheken in de categorie 250.000 - 350.000 euro. Het aandeel van het hogere prijssegment (meerd an 350.000 euro) is hierdoor in het totale hypotheekvolume sinds het vierde kwartaal van vorig jaar met 7 procent toegenomen tot 39 procent.

Marktaandeel

ING Bank en Rabobank winnen marktaandeel terug na negatieve uitschieter in het derde kwartaal en zijn de grootste stijgers in de markt, ABN AMRO Bank verliest met Florius, Hypotrust en eigen label marktaandeel, en verzekeraars en pensioenfondsen groeien tot meer dan 36 procent marktaandeel. Rabobank blijft in het vierde kwartaal de grootste hypotheekverstrekker van Nederland. De top 3 wordt gecompleteerd met de labels ING Bank en ABN AMRO Bank, die in het laatste kwartaal van positie gewisseld hebben. Munt Hypotheken sluit een jaar van forse groei af als vijfde hypotheekverstrekker. Buiten de top 5 krimpt het marktaandeel van Florius waardoor het twee plekken verliest in het vierde kwartaal. Obvion en NIBC keren terug in de top 10, onder andere door een daling van ASR Bank en Argenta.

"Na het derde kwartaal concludeerden we dat het gezamenlijke marktaandeel van de drie grootbanken voor het eerst onder de 50 procent dook. Dit is nog steeds het geval: door de daling van ABN Amro komen deze verstrekkers samen uit op een marktaandeel van 48,5 procent, hetgeen een lichte daling t.o.v. het derde kwartaal betekent. Deze krimp komt vooral ten goede van de verzekeraars en pensioenfondsen."

Regiepartijen

Regiepartijen verschaffen investeerders een marktentree in de Nederlandse hypotheekmarkt en door hun opkomst is de concurrentie op de hypotheekmarkt aanzienlijk toegenomen. In het tweede kwartaal van 2015 vertegenwoordigden regiepartijen al ruim 15 procent bij nieuwe productie. Dit stijgt in de tweede helft van 2015 door tot bijna 22 procent.