Vastgoed actueel - starters

De Hypotheekshop: 'Onverwachte oorzaken belemmeren starters'

​‘Een verloren generatie’, zo bestempelt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, de starters van nu naar aanleiding van de nieuwste NVM-cijfers. De cijfers schetsen een somber beeld van de huidige en toekomstige situatie op de koopwoningmarkt en dat geldt in het bijzonder voor de starters. Cijfers van de hypotheekaanvragen over het eerste kwartaal van dit jaar bevestigen dit beeld: het aantal aanvragers in de leeftijd tot 30 jaar is in een jaar tijd met 7 procent afgenomen, terwijl het totaal aantal aanvragen met 10 procent is toegenomen. Dat meldt De Hypotheekshop.

Tegelijk zien we een verschuiving van startersaanvragen naar de randen van ons land. Onderzoek van De Hypotheekshop onder hypotheekadviseurs maakt inzichtelijk welke oorzaken starters het meest parten spelen. De onderzoeksresultaten geven een overzicht van bekende en minder bekende redenen die ten grondslag liggen aan de lastige positie van starters op de woningmarkt met een onverwachte top drie.

Achterstand starters

De hypotheekadviseurs van De Hypotheekshop hebben van een aantal mogelijke oorzaken aangegeven in hoeverre (op een schaal van 0 tot 100) deze bijdragen aan de achterstand van de starters op de koopwoningmarkt. Het eerste dat opvalt in de uitkomsten, naast een onverwachte top drie, is dat er veel redenen worden aangegeven die een belangrijke rol spelen (met een score hoger dan 70). Een aantal daarvan komt vaker voor binnen de drie Randstad provincies plus Almere (‘de Randstad’) dan in de rest van Nederland, terwijl het omgekeerde verrassend genoeg ook voorkomt.
 

Bekende redenen als een teruglopend woningaanbod, het met eigen geld betalen van de bijkomende kosten en de toenemende concurrentie van beleggers, expats en doorstromers staan hoog op de lijst van genoemde oorzaken. Minder bekend zijn de beperktere mogelijkheden voor alleenstaanden en de onmogelijkheid om vanuit hogere huurlasten over te stappen naar een koopwoning met lagere hypotheeklasten die adviseurs als belangrijkste oorzaken noemden, na het teruglopende woningaanbod. Ook de leencapaciteit op inkomen wordt veelvuldig genoemd: deze is de afgelopen jaren voor de lagere en middeninkomens achtergebleven. Verder valt door de wijze waarop het toetsinkomen wordt vastgesteld, het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren, voor mensen met tijdelijke contracten zonder intentie tot vast dienstverband of uitzendkrachten, regelmatig lager uit dan het huidige werkelijke inkomen.

Randstad

Zoals te verwachten viel, volgens De Hypotheekshop, komt een aantal redenen vaker voor in de Randstad dan daar buiten. Zo is de concurrentie van andere groepen kopers er groter en is het betaalbare huizenaanbod krapper. Tegelijk stellen gemeenten in de Randstad minder (toereikende) startersleningen beschikbaar. Buiten de Randstad hebben alleenstaanden minder opties dan in de Randstad, wellicht door een kleiner aanbod van appartementen.

Maatregelen treffen

Dat starters het kind van de rekening zijn geworden op de woningmarkt is inmiddels wel duidelijk. Het is schrijnend om te constateren dat de starters als enige groep nauwelijks hebben kunnen profiteren van aanpassingen in de hypotheekregels, behoudens de verhoging van de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling (2018: €100.800), terwijl er wel meer mogelijkheden zijn gekomen voor doorstromers, beleggers, zelfstandigen en senioren. Over een paar jaar komen de eerste afgestudeerden uit het nieuwe studieleningstelsel op de woningmarkt, met naar verwachting meer en hogere studieschulden waardoor de problemen van starters alleen maar verder toenemen. Om te voorkomen dat er inderdaad sprake is van een verloren generatie zijn maatregelen dringend noodzakelijk.

Eenvoudige oplossingen

Uiteraard is het grootste probleem het tekort aan betaalbare en passende woonruimte (waarvoor maar een oplossing is: bouwen!), maar uit ons onderzoek blijkt dat er daarnaast nog veel meer oorzaken zijn die een rol spelen. Deze optelsom van factoren maakt de situatie van starters tot een moeilijke. Naast veelgenoemde maatregelen als startersleningen of een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers, zijn er echter ook eenvoudigere oplossingen. Dat zijn deels zelfs oplossingen die al beschikbaar zijn, zoals de arbeidsmarktscan voor flexwerkers of de huur-naar-koop norm van het Nibud. Het wordt hoog tijd dat geldverstrekkers deze oplossingen opnemen in hun acceptatiebeleid. Verder is het goed dat de politiek momenteel onderzoekt of bijstelling nodig is van de huidige toetslast bij studieschulden, maar is het spijtig dat onlangs de motie is verworpen waarin werd opgeroepen om de volledige aflosverplichting voor starters te versoepelen.

Op dit ogenblik steken overheid, NHG en geldverstrekkers terecht veel energie in beleid voor het verduurzamen van woningen. Starters verdienen eenzelfde aanpak.

Bron: De Hypotheekshop