Vastgoed actueel - schenkingsvrijstelling

De invloed van de schenkingsvrijstelling

De huizen in Nederland staan minder onderwater, maar dit komt niet alleen voort uit de gestegen prijzen. Ook de verhoogde schenkingsvrijstelling van €50.000 naar €100.000 in 2013 en 2014 heeft er flink aan bijgedragen, zo concludeerde de Algemene Rekenkamer eerder deze maand. Zij onderzochten hoe vaak bijvoorbeeld ouders hun kinderen geld hebben geschonken voor het kopen of verbouwen van een huis, het aflossen van een hypotheek of afkopen van de erfpacht.

Deze groep was in 2013 en 2014 groot: in het laatste jaar is er 120.000 keer geschonken voor het eigen huis, terwijl dit in 2011 en 2012 zo’n vijfduizend keer was, laat het FD weten. De Algemene Rekenkamer laat weten dat bijna driekwart van de schenkingen in 2013 en 2014 zijn gebruikt om extra af te lossen op de hypotheek. Sinds dit jaar is het bedrag blijvend verhoogd naar €100.000, en op basis van de ervaringen van drie jaar geleden, is er voorspelt dat de schenkingen ook nu weer vooral zullen worden ingezet voor aflossing. Kloppen deze aannames?

Kanttekeningen

Een eerste kanttekening plaatst het overheidsorgaan zelf al: de leeftijdsbeperking is terug. Tot eind 2013 mochten ouders hun (pleeg-)kinderen jonger dan veertig jaar tot €50.000 belastingvrij schenken voor het huis, hier schreef Vastgoed eerder over. Dat bedrag werd tijdelijk opgerekt naar €100.000 en de leeftijdsbeperking verviel. Veertigplussers gebruikten het toestromende geld massaal om af te lossen op hun hypotheek, terwijl de veertigminners het juist vaker gebruikten om een huis van te kopen. Nu de bovengrens weer op veertig jaar ligt, komt de stelling dat schenken tot aflossen leidt al direct op losse schroeven te staan.

Maar een tweede verschil is dat de woningmarkt in 2017 heel anders van start ging dan in 2014. Dat jaar volgde op het hoogtepunt van de malaise op de Nederlandse huizenmarkt, waarin het aantal huizenverkopen een diepterecord bereikte en prijzen voor het vijfde jaar achtereen waren gedaald. Stijgende werkloosheid en een groeiend aantal onder-water-huizen domineerden het publieke debat. Het zwaartepunt van de ontvangers van schenkingen lag dat jaar dan ook bij huishoudens tussen de 35 en 45 jaar oud, juist de groep die voor de crisis dure huizen had gekocht en deze met relatief hoge – en vaak aflossingsvrije - schulden hadden gefinancierd.

De verandering in 2017

Hoe anders begon 2017: de werkloosheid daalde enorm, de huizenprijzen stegen daarentegen in een rap tempo en er zijn een recordaantal woningen verkocht. Over Nederlanders met een hypotheek die veel hoger is dan hun huis waard is, hoor je nauwelijks iemand nog. Het woningtekort is iets waar de markt last van heeft.

Daarnaast zijn de leennormen aangescherpt, waardoor koopstarters eerder zijn aangewezen op eigen middelen, of een schenking, om onder meer de kosten koper van te betalen. Hun hypotheek lossen ze bovendien jaarlijks verplicht af. De kans dat schenkingen veel vaker dan een paar jaar terug zullen worden gebruikt om een huis te kopen ligt dan ook hoger.

Dit kan prijsopdrijvend werken in de huidige markt, waar op veel plekken de vraag naar huizen het aanbod ervan ruimschoots overtreft en een groeiend aandeel kopers boven de vraagprijs biedt om maar een plek te bemachtigen. Paradoxaal genoeg draagt de schenkingsvrijstelling in dat geval dan niet bij aan het verlagen van de hypotheekschuld –zoals veel politici met de regeling beogen– maar kan ze juist tot hogere leningen leiden. Wie namelijk geen vermogende ouders heeft maar volledig is aangewezen op een hypotheek om een huis te kopen, moet meer lenen om de stijgende prijzen bij te benen.

Dit neemt niet weg dat de schenkingsvrijstelling wel degelijk een instrument kan zijn om te zorgen voor lagere hypotheekschulden, zodat huishoudens ruimer in hun budget zitten en het Nederlandse financiële stelsel stabieler wordt. Er zijn verschillende manieren waarop de vermogensoverdracht van oud naar jong minder effect heeft op de huizenprijzen. Bijvoorbeeld door de leeftijdsbeperking te versoepelen zodat oudere huishoudens met aflossingsvrije hypotheken ook baat hebben bij de vrijstelling. Verbindt aan de schenking de voorwaarde dat ze enkel belastingvrij zijn wanneer ze worden gebruikt om het huis te verbouwen of om af te lossen op de hypotheek.

Bron: FD