Vastgoed actueel - gemeentenranking 2017

De Vastgoed gemeentenranking 2017

In welke gemeenten werden de woningen het snelst verkocht? Waar stegen de prijzen het hardst en waar vonden de meeste transacties plaats? Ook dit jaar heeft Woningmarktcijfers.nl voor Vastgoed op een rij gezet welke gemeenten in 2017 het beste presteerden. In de Gemeentenranking worden alle 388 gemeenten in Nederland op zeven belangrijke wooncriteria vergeleken. Het leverde een verrassende nummer één op: Zandvoort. Almere volgt op plaats twee en Noordwijk op plaats drie. Samen met Huizen (plaats negen) zijn dit de grootste stijgers binnen de Top 10.

2017 was het jaar van de records op de woningmarkt. Nooit eerder werden in een jaar zoveel woningen verkocht, nooit eerder bereikte de gemiddelde koopsom het huidige niveau. Sinds 2013 is de theoretische verkooptijd (TVT) gedaald van 24 naar 4 maanden. In dezelfde periode is het aantal transacties op jaarbasis meer dan verdubbeld: van 116.000 naar bijna 242.000. Natuurlijk zijn de ontwikkelingen in het land niet overal hetzelfde. Sommige gemeenten kenden vorig jaar een stijging van het aantal transacties van 60 procent; andere een daling van 30 procent. In de ene gemeente steeg de gemiddelde koopsom met bijna 30 procent, terwijl de andere gemeente te kampen had met een prijsdaling van 30 procent.

In ruim de helft van alle gemeenten is de TVT lager dan 6 maanden. Samensteller Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl: "Van een gezonde marktverhouding is dan uiteraard geen sprake meer. Het woningaanbod droogt op: in heel Nederland van 235.000 woningen in 2013 tot 85.000 woningen in 2017. Hierdoor stijgen de prijzen explosief."

Bekijk hier de volledige ranking in een overzicht.

De vraag schuift door

Dit zijn precies de omstandigheden waarvan de drie grootste stijgers in de Gemeentenranking 2017 pro teren. Nummer twee Almere, vorig jaar op plaats 82, vangt een groot deel van de uitstroom uit Amsterdam op.

"Echte Amsterdammers die niet (meer) in de stad kunnen kopen, willen zo dicht mogelijk in de buurt blijven. Ook mensen van elders in de Randstad komen naar Flevoland. De vraag komt eerst in Almere terecht, en direct daarna volgt Lelystad. De vraag schuift langzaam door", zegt Danny Kam van Kam & Bronotte Makelaars in Lelystad.

Almere scoort 8,0 punten op een schaal van 1 tot en met 10. Hoge scores haalt de stad vooral bij de koopsomontwikkeling (+17 procent in 2017 ten opzichte van 2016; +8 procent in de periode 2015-2017 ten opzichte van de periode 20102012). Ook bij de transactieaantallen scoort de stad goed, zowel bij de ontwikkeling op de korte als op de langere termijn. Een van de succesfactoren is de relatief hoge nieuwbouwproductie in Almere. Flevoland is koploper nieuwbouw in ons land. In 2017 nam de woningvoorraad in deze provincie met 1,4 procent het sterkste toe door nieuwbouw. Ter vergelijking: het landelijk gemiddelde ligt op een groei van 0,8 procent.

Het imago van Almere en Lelystad als woonsteden zit volgens makelaar Kam in de lift. "Mensen zijn vaak positief verrast als ze hier komen. Dat komt vooral doordat de laatste jaren echt mooie nieuwbouw is gepleegd – geen uit de grond gestampte wijken. En ook de ruimte spreekt potentiële kopers natuurlijk aan."

Centraal

Ook Noordwijk profiteert van de prijsstijgingen en het opdrogende aanbod elders. Met een score van 8,0 stijgt de badplaats van plaats 98 in 2016 tot plaats 3 in 2017. Geen verrassing, aldus Paul de Bruin van De Bruin Makelaardij in Noordwijk. "In Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Leiden zijn de prijzen vorig jaar excessief gestegen. Mensen gaan dus noodgedwongen zoeken in de omliggende gemeenten. Onze gemeente ligt centraal in de Randstad, dichtbij de uitvalswegen en de treinstations van Voorhout en Sassenheim. Natuurlijk geldt dat voor meer kleinere gemeenten in de regio, maar Noordwijk heeft als pré dat het strand en de duinen letterlijk om de hoek zijn. 2016 was ook een goed jaar, maar vorig jaar gebeurde het voor het eerst dat ik voor bijna al het aanbod binnen drie, vier dagen zo'n vijf biedingen had."

Een andere reden voor de stijging van het aantal transacties (+ 29 procent) is dat in 2017 twee grote nieuwbouwprojecten – van respectievelijk 220 en 100 woningen – werden verkocht in Noordwijk. De hoogste score – een 10 – haalde Noordwijk op de koopsomontwikkeling het afgelopen jaar: een stijging van maar liefst 21 procent. De Bruin: "Gelukkig blijft het aanbod ook de komende jaren op peil omdat er nog diverse nieuwbouw-projecten in de pijplijn zitten."

Opmars

Nummer negen op de lijst, Huizen, haalt een totaalscore van 7,6. Deze gemeente is maar liefst 145 plaatsen gestegen. Alfred De Kleermaeker van De Kleermaeker Makelaars in Huizen is niet verbaasd over deze opmars. "Door het simpele feit dat het aanbod in de omliggende gemeenten Laren, Blaricum, Naarden en Bussum te duur wordt, wint Huizen aan populariteit. Voorheen was Huizen minder in the picture, onder meer omdat het van oudsher een streng christelijk dorp was. Daarnaast heeft Huizen in tegenstelling tot Naarden/Bussum geen treinstation." Naast het wat lagere prijsniveau heeft Huizen volgens De Kleermaeker meer aantrekkelijke kanten. "Een rechtstreekse busverbinding met Amsterdam en Utrecht, een oude dorpskern, twee grote winkelcentra, een mooie haven en ligging aan water en bossen."

In Huizen is de gemiddelde koopsom het afgelopen jaar met 18 procent gestegen. "Dat komt onder andere doordat er vorig jaar meer twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen zijn verkocht." Het aanbod is wel hand over hand aan het afnemen, aldus De Kleermaeker. "De portefeuilles raken uitverkocht; op dit moment staan er nog maar 200 woningen te koop in Huizen. We hebben dringend behoefte aan nieuwbouw, met name voor senioren."

Enorme dynamiek

Op nummer één van de Gemeentenranking 2017 staat Zandvoort.  Deze badplaats scoorde behoorlijk op de ontwikkeling van de koopsom (één jaar + 31 procent; drie jaar + 8 procent), maar uitstekend als het gaat om de verkooptijden en de afname van het woningaanbod. Maar liefst 11,5 procent van de koopvoorraad wisselde vorig jaar van eigenaar. Dit zorgde voor een enorme dynamiek. Amsterdam (vorig jaar nummer twee) valt net buiten de toptien. Dat komt vooral doordat daar het aantal transacties in 2017 afnam.

Wilt u weten welke gemeenten het krapst zijn? Lees dan het volledige artikel
inclusief complete lijst hier!