Vastgoed actueel - Verhuur

Durfinvesteerders verlaten Nederlandse huurmarkt

Durfinvesteerders die rond 2014 groot in Nederlandse huurwoningen investeerden verkopen hun portefeuilles weer. De woningprijzen en -huren zijn zo hard gestegen de afgelopen jaren dat ze hun rendementseisen van boven de 10 procent ruimschoots hebben gehaald, en vaak jaren eerder dan gepland. Als gevolg daarvan, vertrekken ze. Dat schrijft het FD op haar website.

De verkoopgolf markeert een kanteling in de markt. Durfkapitaal maakt plaats voor institutioneel geld van beleggers met een langetermijnhorizon. Kenners zien het als een signaal dat de grootste prijsstijgingen in de beleggingsmarkt voor huurwoningen achter de rug zijn. Dat blijkt uit een rondgang in de vastgoedmarkt.

'Mooi geweest'

Zo deed de grote Amerikaanse vastgoedbelegger Heitman vorige week voor €400 miljoen 1400 huurwoningen in Amsterdam van de hand. Heitman kocht de eerste woningen in 2014 en breidde de portefeuille sindsdien gestaag uit. ''De woningmarkt is veel harder gegaan dan iemand had verwacht'', zegt Victor van Bommel, ceo van de Nederlandse vastgoedbelegger Orange Capital Partners (OCP) dat samen met Heitman investeerde en het woningfonds beheerde. ''Je kunt een beleggingshorizon hebben van zeven jaar. Maar als de rendementsdoelstellingen zijn gehaald, en zo'n partij zegt dat het mooi is geweest, dan verkopen ze.''

Nog een reden om nu te verkopen: er zijn op dit moment miljarden beschikbaar voor Nederlandse huurwoningen. Durfinvesteerders willen van dat momentum gebruikmaken. Er waren meerdere serieuze bieders voor de portefeuille, aldus Van Bommel. Het risico is dat de interesse de komende jaren afneemt. ''Als de rente stijgt, kunnen obligaties bijvoorbeeld weer interessanter worden.''

         

Ook andere durfinvesteerders zijn uitgestapt of zijn op dit moment aan het verkopen. De Britse belegger Round Hill Capital, waar kapitaal van Blackstone achter zit, zette vorige maand een megaportefeuille met 10.000 Nederlandse huurwoningen verspreid over heel Nederland in de verkoop. Die moet rond de €1,4 miljard opbrengen.

Miljardair George Soros verkocht dit jaar een woningportefeuille van €180 miljoen. Hij had de woningen, voor een groot deel gelegen in de regio Arnhem, slechts een paar jaar in bezit. En een joint venture van Credit Suisse en het staatsinvesteringsfonds van Qatar nam vorig jaar al afscheid van haar Nederlandse huurwoningen in onder meer het Utrechtse Kanaleneiland.

Extreme waardestijgingen

Daarmee hebben bijna alle grote durfinvesteerders die vlak na de crisis als eerste weer in de huurmarkt investeerden de markt verlaten, concluderen vastgoedbronnen. De beleggers kochten veelal woningen van corporaties in financiële nood, maar ook van Nederlandse pensioenfondsen en particulieren die van een deel van hun bezit af wilden. ''Het zijn partijen die kochten toen we net uit een diep dal kwamen en het sentiment over de Nederlandse woningmarkt nog heel negatief was'', zegt Alexander Buijs van vastgoedadviseur CBRE.

''Vervolgens hebben we in korte tijd extreme waardestijgingen gezien. Woningprijzen stegen de afgelopen vijf jaar met 25 procent, in de Randstad nog harder. Ook huren schoten omhoog. De felle concurrentiestrijd om huurwoningen heeft de prijzen zo sterk opgedreven dat aanvangsrendementen (huur in het eerste jaar gedeeld door de prijs van het vastgoed) op een historisch laag niveau liggen. Voor de beste woningportefeuilles onder de 4 procent.''

De stijging van huren en prijzen zal de komende jaren afvlakken, verwacht zowel Van Bommel als Buijs. Al denken ze niet dat de absolute top van de woningmarkt is bereikt, zeker niet in de Randstad. Daarvoor is de schaarste aan huurwoningen nog te groot.

Entree institutionele beleggers

Partijen die nu kopen gaan niet voor een snelle klapper, maar voor een langjarig stabiel rendement. Een rendement dat inflatiestijgingen bovendien goed afdekt. Het zijn de redenen dat vastgoedinvesteerder CBRE Global Investors de Amsterdamse woningen van Heitman vorige week kocht voor een groep nationale en internationale institutionele beleggers. ''CBRE Global Investors zoekt naar gebieden met een sterke woningvraag zoals Amsterdam'', zegt een woordvoerder. Het plan is om de portefeuille het komend jaar uit te breiden.

Ook Orange Capital Partners gaat de woningportefeuille die ze voor het staatsfonds van Singapore beheren juist uitbreiden.

Durfkapitaal is nog wel actief, maar dan in de ontwikkeling van nieuwe woningen. Omdat dit risicovoller is dan beleggen in bestaande woningen kunnen hier nog wel de vereiste hoge rendementen gehaald worden. Ook in de markt voor winkelvastgoed en de risicovollere kantorenlocaties steken durfinvesteerders nog geld.

Kritiek

Voor huurders is de komst van de nieuwe stroom beleggers vaak goed nieuws. Institutionele beleggers als pensioenfondsen zijn vaak geneigd meer te doen aan onderhoud en meer te investeren in de relatie met huurders. ''Het is goed dat er nu beleggers de markt op komen die een langetermijnrelatie aangaan met de huurder'', zegt bijvoorbeeld Buijs van CBRE.

Internationale partijen die hier snel winst maken op huurwoningen, konden de afgelopen tijd op fors wat kritiek rekenen. Toen Round Hill woningen van corporaties kocht, protesteerden verschillende gemeenten. Ze vreesden dat de belegger weinig zou investeren in het vastgoed.

Waar vastgoedbronnen stellen dat Round Hill inderdaad weinig aan onderhoud heeft gedaan, werpen zij tegen dat dit zeker niet geldt voor alle opportunistische investeerders. OCP stak met Heitman ruim €20 miljoen in het opknappen en verduurzamen van de Amsterdamse woningen, stelt Van Bommel.

En de gemeente Utrecht was destijds maar wat blij dat de joint venture van Credit Suisse en het fonds uit Qatar in Kanaleneiland wilde investeren. Het corporatiebezit stond al jaren leeg en te verloederen. Na een investering van tientallen miljoenen staan er nu volledig gerenoveerde middeldure huurwoningen.

Bron: FD