Anton Smetsers IJzer Advocaten

Een appartement verkopen? Houd rekening met de wijzigingen in het VvE Modelreglement 2017!

Het kopen van een appartement wijkt op een aantal belangrijke punten af van het kopen van bijvoorbeeld een ééngezinswoning. Zo heeft de toekomstige appartementseigenaar rekening te houden met de andere appartementseigenaren en met het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten.

Recent is de ‘Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ van kracht geworden en is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017’ ingeschreven bij het Kadaster. Met deze nieuwe regelingen wordt beoogd recente maatschappelijk relevante ontwikkelingen, zoals de tijdelijke verhuur van appartementen (‘Airbnb’) of het realiseren van aanbouwen aan appartementen, te reguleren.

De afgelopen jaren is, met name waar het gaat om het verhuren van woonruimte via Airbnb, al veel te doen geweest. Zo wordt vanuit publiekrechtelijke kant bekeken hoe dit gebruik van spaarzame woonruimte kan worden bestreden. Denk daarbij aan de maximalisering van het aantal dagen dat een huis per jaar verhuurd mag zijn, maar ook de maximalisering van het aantal personen dat het mag huren in verband met de brandveiligheid. Naast overheidsmaatregelen vanuit gemeenten, worden nu dus ook via het privaatrecht (en de private verhouding tussen verschillende eigenaars) beperkingen aangebracht via het Modelreglement. Overigens is het Modelreglement op nog een groot aantal andere onderdelen gewijzigd, maar die laat ik in dit blog buiten beschouwing.

Tijdelijke verhuur

In het ‘oude’ modelreglement (2006) was iedere appartementseigenaar gehouden het appartement te gebruiken overeenkomstig de bestemming uit de akte van splitsing. Wanneer een eigenaar van die bestemming wilde afwijken, moest de vergadering van eigenaars daarvoor toestemming geven aan de individuele appartementseigenaar. In het modelreglement zelf stonden - behalve waar het gaat om ‘beroepsmatige erotiek’ - geen verboden voor de eigenaar.

Dit is wezenlijk anders in het nieuwe reglement. Expliciet is opgenomen dat het níet is toegestaan ‘activiteiten op het gebied van horeca of pensionbedrijf uit te oefenen’ en verhuur voor recreatie is evenzo verboden. De vergadering van appartementseigenaars kan een individuele appartementseigenaar enkel met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen toestemming geven van deze verboden af te wijken.

Hiermee is ontegenzeglijk de tijdelijke verhuur van een appartement - bijvoorbeeld via ‘Airbnb’ - aanzienlijk bemoeilijkt. Het maakt daarmee voor een toekomstige appartementseigenaar wezenlijk verschil of het ‘oude’ of het nieuwe modelreglement van toepassing is, zeker als het voornemen bestaat het appartement als belegging te kopen.

Realiseren van aanbouwen

De appartementseigenaar die (in de ‘oude’ situatie) aan (of onder, op of bij) zijn appartement een bouwwerk wilde realiseren, werd geconfronteerd met het risico dat de aanbouw door natrekking bestanddeel kon worden van het volledige (gemeenschappelijke) gebouw. Een wijziging van de (notariële) splitsingsakte of een nadere overeenkomst tussen de appartementseigenaars (waaraan een kettingbeding verbonden werd) was noodzakelijk om juridische geschillen over ongerechtvaardigde verrijking, kosten van onderhoud en aansprakelijkheid te voorkomen.

In het nieuwe reglement is hierover wél een regeling opgenomen. Daarin is vooraleerst bepaald dat een voorafgaande toestemming van de vergadering van appartementseigenaars vereist is voor een aanbouw als hiervoor bedoeld. Daarnaast komen de kosten van aanleg en onderhoud, schade en extra premies voor rekening van de individuele eigenaar (en zijn rechtsopvolgers) van het appartement ten behoeve waarvan de aanbouw strekt.

Het is dus van wezenlijk belang voor de (toekomstige) appartementseigenaar welk reglement van toepassing is; bij bestaande splitsingen zal veelal het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006’ (of eerdere modelreglementen) van toepassing zijn terwijl dit bij nieuwe splitsingen (van nieuwbouw en nieuwe splitsingen van bestaande gebouwen) het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017’ zal zijn.

Wilt u meer weten over de voor u relevante wijzigingen in het VvE Modelreglement 2017? Neem dan contact op met IJzer Advocaten.

Bron: IJzer Advocaten