Effect energielabel op woningwaarde verwaarloosbaar, effect energiestatus zeker niet

Volgens een recente studie uit Noorwegen hebben energielabels geen effect op de verkoopopbrengst van huizen. Dat is opvallend, aangezien meerdere Europese onderzoeken wél een verband vonden. Vastgoed onderzocht hoe de vork nou echt in de steel zit.

In Noorwegen zijn energielabels niet geleidelijk ingevoerd, maar werden ze in juli 2010 van de ene op de andere dag gelanceerd. Dit maakte het makkelijk voor de Noorse onderzoekers om de data van voor en na de invoering met elkaar te vergelijken. “We zagen dat de huizen die na de introductie van energielabels een prijsvoordeel hadden, dit voor de invoering ook al kenden”, zo vertelt professor Olaf Olaussen aan EurekAlert. De onderzoekers stellen derhalve dat het prijsvoordeel van de huizen met groene energielabels door andere factoren komt. Zo kunnen de daadwerkelijke energiezuinigheid, het woonoppervlak of omgeving van het huis bijvoorbeeld een rol spelen.

Onderzoeken niet tegenstrijdig

Deze conclusies lijken lijnrecht tegenover studies als die van het TIAS Vastgoedlab te staan. Dit platform van Tilburg University concludeerde onder andere dat de prijsimpact van energielabels, en dan vooral de ongunstige F- en G-labels, steeds meer toeneemt. Volgens Dirk Brounen van het TIAS Vastgoedlab verschillen de Noorse en Nederlandse uitkomsten echter niet zo gek veel van elkaar. “Wij zeggen ook niet dat dit prijsverschil door het label zelf komt, maar door de energiestatus van het huis. We hebben eigenlijk altijd wel gezien dat energiezuinigheid een plus is geweest in de woningwaarde, ook voordat het label überhaupt op de markt was. Dat is ook wat de auteurs van het Noorse onderzoek aangeven, dat de daadwerkelijke energiezuinigheid een rol kan spelen. Het kan wel goed zijn dat nu het label er is, de energiestatus van een huis voor mensen zichtbaarder wordt. Maar ik ben de laatste die zou zeggen dat er dankzij energielabels ineens een prijsverschil is gekomen.”

‘Nederlandse onderzoeksmethoden juist krachtiger’

Toch is het opvallend dat de Noorse onderzoekers beweren dat Europese en specifiek Nederlandse onderzoeken alleen een directe invloed van energielabels op de huizenprijzen vonden door zwakheden in hun methodes. Ook wordt in de Noorse studie de daadwerkelijke energiezuinigheid van een huis niet als een grote invloed op de huizenprijs beschouwt. De onderzoekers stellen dat dit slechts een van de vele factoren is die van invloed kunnen zijn op de waarde van een woning. “Ik denk niet dat veel mensen bij de aankoop van een huis veel om de energieprestatie geven”, zei Olaussen tegen EurekAlert.

Brounen twijfelt uiteraard niet aan de kwaliteit van de door Vastgoedlab gebruikte data en methodes. “Ik denk zelfs dat onze data van de NVM en het CBS nog wel krachtiger is dan die in Noorwegen. Het is verrassend dat de Noorse onderzoekers de energieprestatie niet als een belangrijke invloed op de woningwaarde zien. Ik kan dat eigenlijk alleen maar verklaren doordat de huizenverkoop er in Noorwegen anders aan toe gaat, daar wordt er in een veilingachtige setting op huizen geboden. Daardoor heb je minder ruimte om kwaliteitsverschillen weer te geven. En ik denk dat de variatie in energiezuinigheid in Noorwegen kleiner is dan in Nederland, bij ons zijn er bijvoorbeeld veel meer F- en G-labels. Dus dat zou een verklaring kunnen zijn waarom je hier meer prijsverschil ziet, omdat je ook meer verschillen ziet in energiestatus.”

Beperkte data en onzekere kwaliteit

Verschillen in de uitkomsten tussen onderzoeken kunnen dus onder andere komen door verschillen in de beschikbare data. En die data is vaak beperkt. Calcasa stelde in een eerder onderzoek zelfs dat het niet mogelijk is om op basis van de beschikbare data een duidelijke relatie te leggen tussen energielabels en de huizenprijs of woningwaarde.  Zo vertelt Rogier van der Hijden van Calcasa: “Als je erover nadenkt, lijkt het logisch dat er een relatie zou zijn. Alleen als je dat onderzoekt op basis van de beschikbare data, is het niet mogelijk om daar een conclusie uit te trekken die statistisch significant is. Er zijn namelijk maar weinig woningen in Nederland die met verschillende officiële labels, maar in dezelfde situaties worden verkocht. Het systeem van energielabels in Nederland is ook nog veranderd. Je kunt nu zelf op een website aangeven welke energiebesparende maatregelen je hebt genomen en dat laten valideren door een onafhankelijk iemand. Maar de kwaliteit van die gegevens is lager, eigenlijk heb je niet echt zekerheid over de daadwerkelijke energiesituatie van de betreffende woning.”

Makelaars te afwachtend

En dan moeten de energielabels eerst überhaupt aangevraagd worden. Uit eerder onderzoek van Vastgoed en KijkMijnHuis bleek dat ondanks het feit dat de labels sinds 2015 verplichte kost zijn, maar weinig kopers en verkopers weten hoe het met de energieprestatie van hun huis zit. Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ontwikkeling aan de TU Delft, opperde toen dat makelaars hun klanten hierbij zouden kunnen helpen. Volgens Brounen valt de betrokkenheid van makelaars bij duurzaamheidskwesties echter tegen. “Ik heb een paar weken geleden nog met een aantal makelaars gezeten die het allemaal nog even afwachten. Veel zeggen ‘dit speelt volgens mij helemaal niet’ en dat vind ik vreemd. Ik vind dat iedereen kritiek mag hebben op initiatieven zoals het energielabel, maar ik merk dat de gemiddelde Nederlander veel afwachtender is in het hele energie-issue dan de gemiddelde Duitser of Belg. En dat vind ik jammer. Want als we telkens met ‘ja maar’ beginnen, dan komen we nooit nergens.”