Hypotheek

EIB neemt 5 veronderstellingen over hypotheken onder de loep

In het rapport ‘Woningmarktbeleid in de komende regeerperiode’ zet het EIB de belangrijkste uitdagingen van de woningmarkt voor de komende jaren op een rij en schetst het instituut hoe verschillende politieke partijen hier op willen inspelen. Het EIB noemt schaarste op de woningmarkt & ruimtelijk beleid, de hypotheekmarkt, de huurmarkt en duurzaamheid. De conclusie die het EIB trekt, is dat doelstellingen in de verkiezingsprogramma’s veelal ontbreken of niet concreet worden ingevuld. In het rapport somt het EIB een aantal “goede en vaak eenvoudig te implementeren maatregelen” op om in de komende regeerperiode belangrijke doelen op de woningmarkt te realiseren. Tevens noemt het EIB enkele belangrijke veronderstellingen die een grote rol speelden en nog spelen, bij de maatregelen die beleidsmakers de afgelopen jaren namen.

Veronderstelling 1: de bankencrisis (2008) is de voornaamste oorzaak van de daling van de huizenprijzen

Uit onderzoek van het EIB blijkt dat het woningmarktbeleid tijdens de crisis de vraaguitval op de woningmarkt heeft versterkt. “Opvallend was echter dat de terugval op de woningmarkt in Nederland heviger en langduriger was dan in andere landen in Noordwest Europa. Eerdere studie van het EIB heeft laten zien dat dit verschil in woningmarktontwikkeling het gevolg was van een verschil in overheidsbeleid. Terwijl de meeste landen een beleid voerden dat neutraal of positief op de woningvraag inwerkte - en daarmee enig tegenwicht gaf aan de autonome vraaguitval door de crisis - was het beleid in ons land sterk gericht op het verminderen van risico op de hypotheekmarkt. Dit zorgde voor extra vraaguitval, waardoor de crisiseffecten juist werden versterkt.”

Deze conclusie wordt ondersteund door Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft. Hij geeft aan dat de financiële crisis tot 2011 zorgde voor een daling van de huizenprijzen met 6%. De stapeling van aangescherpte regelgeving gericht op de hypotheekmarkt in de jaren 2011 en 2012 zorgde voor een verdere daling van woningprijzen (met in totaal 24% in juni 2013, in vergelijking met het prijspeil op het hoogtepunt van de woningmarkt in augustus 2008).

Veronderstelling 2: de risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt vereisten maatregelen

Het EIB schrijft in haar rapport: “De stapeling van restricties richting de hypotheekmarkt moet worden gezien in het licht van de bankencrisis die in de VS juist rond de hypotheekmarkt was ontstaan. Dat de Amerikaanse situatie weinig van doen had met de Nederlandse hypotheekmarkt lijkt daarbij te zijn ondergesneeuwd in de beeldvorming. De feitelijke risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn klein. De hypotheekgevers - de woningeigenaren - in ons land zijn hoog of ten minste middelbaar opgeleid en zij die relatief veel lenen ten opzichte van het inkomen of de waarde van het huis zijn bovendien nog jong. Dit laatste aspect speelt geen rol in het beleid, terwijl het een zeer belangrijke kwestie is.

Opmerkelijk is dat de internationaal bezien uitzonderlijke mate van interventie op de hypotheekmarkt niet stoelt op feitelijke problemen van wanbetaling of gedwongen verkopen. Deze zijn in ons land juist relatief laag en ook zeer bescheiden gebleven gedurende de gehele crisis. Huishoudens die nog wel in problemen raken, zijn bovendien bijna altijd het slachtoffer van life events met grote inkomensdalingen tot gevolg. Het gaat dan vooral om echtscheiding, op afstand gevolgd door langdurige werkloosheid en arbeidsongeschiktheid.

In de achterliggende jaren is sprake geweest van een opmerkelijke stapeling van regelgeving gericht op de hypotheekmarkt. Sinds 2007 zijn er overheidsregels gekomen die de hypotheek voor iedere burger maximeren in relatie tot het inkomen (‘Loan to Income’, LTI). Deze normen zijn tijdens de crisis bovendien elk jaar opnieuw verlaagd (aangescherpt). Daarnaast is ook de omvang van de toegestane lening in relatie tot de waarde van de woning, de zogenaamde ‘Loan to Value’ (LTV), verlaagd. Naast de aanscherping van de LTI en de LTV is in samenhang met de fiscale behandeling van de eigen woning de facto verplichte aflossing van de hypotheek ingevoerd. Zo moet de volledige hypotheek binnen dertig jaar worden afgelost.”

Veronderstelling 3: Een maximale hypotheek (woningwaarde) vormt nog jarenlang een risico

Het EIB: “Na het sluiten van de hypotheek gaat de LTV onder normale omstandigheden systematisch dalen. De starter die nu een huis koopt, ziet naar verwachting de LTV binnen vijf jaar teruglopen van 101% naar ongeveer 84%. Dit is het gevolg van verplichte (annuïtaire) aflossing en bij een nominale huizenprijsstijging van 2% per jaar. Als de huizenprijs nominaal in het geheel niet meer zou stijgen - en reëel dan flink zou dalen - dan nog daalt de LTV naar 91% in vijf jaar tijd.”

Figuur 1. Systematische daling van LTV met 2% waardestijging van een woning in de tijd

Veronderstelling 4: De strengere leennormen (inkomen) beschermen de consument

Het EIB: “Na het sluiten van de hypotheek gaat de LTI onder normale omstandigheden systematisch dalen als gevolg van reële inkomensstijging. Door contractloonstijging en vooral door het feit dat de starter nog aan het begin van zijn arbeidsloopbaan staat, neemt het inkomen gestaag toe in de tijd. Hierdoor ziet de mediane starter de LTI dalen van 4,25 keer het jaarinkomen bij het afsluiten van de hypotheek naar 3,2 keer het jaarinkomen vijf jaar later en naar 2,4 keer het jaarinkomen na tien jaar.

Opmerkelijk is, zoals hiervoor al is opgemerkt, dat de internationaal bezien uitzonderlijke mate van interventie op de hypotheekmarkt niet stoelt op feitelijke problemen van wanbetaling of gedwongen verkopen. Huishoudens die nog wel in problemen raken, zijn bovendien bijna altijd het slachtoffer van life events met grote inkomensdalingen tot gevolg. Dit is een belangrijk punt bij de beoordeling van de woonlastennormen: deze beperken consumenten duidelijk in hun keuzevrijheid, maar ze zorgen omgekeerd nauwelijks voor bescherming als het echt tegenzit. Bij het wegvallen van het tweede inkomen of bij een grote individuele inkomensterugval is de hypotheek na verloop van tijd niet meer op te brengen. Iets meer of minder strenge woonlastennormen bij het sluiten van de hypotheek hebben hierop geen invloed en zorgen ook nauwelijks voor lagere restschulden als het probleem zich voordoet.

Voor de LTV ligt dit anders. Hier geldt dat een lagere lening ten opzichte van de waarde van de woning de omvang van de restschuld duidelijk lager doet uitvallen bij gegeven life events. Dit beleid heeft dan naast nadelen, tenminste ook voordelen in termen van risicobeperking.”

Figuur 2. Systematische daling van LTI met 6% loonstijging voor een starter (in aantal keer het jaarinkomen, %)

Veronderstelling 5: Verhoging van de leennormen (inkomen) leidt 1-op-1 tot hogere woningprijzen

Het EIB: “Een zorg die soms wordt geuit bij het voorstel om de woonlastennormen te versoepelen, is dat dit dan tot extra vraag leidt die in de prijzen terechtkomt. Dan zou de starter er niet verder door kunnen reiken dan nu het geval is. Dit is echter een simplificatie van de werkelijkheid. Belangrijk hierbij is het onderscheid tussen kredietruimte en kredietvraag. Een versoepeling van de woonlastennormen stelt jonge huishoudens in staat om een hogere hypothecaire lening te kunnen afsluiten dan nu mogelijk is. Zij hoeven hier uiteraard geen gebruik van te maken en de meerderheid van de starters zal dit naar verwachting ook niet doen.

Uit onderzoek blijkt dat ongeveer 25% van de starters gerantsoeneerd wordt door de normen. De overige starters kunnen met de normen uit de voeten. Per saldo zorgt een 20% verruiming van de kredietruimte voor starters slechts tot een prijsstijging met een paar procent.

Het effect zal daarbij regionaal wat kunnen verschillen en groter zijn in drukgebieden en gebieden waar extra aanbod moeilijk is te organiseren. Het laatste wijst overigens ook weer naar het belang van aanbodmogelijkheden via het ruimtelijk beleid. Hoe meer ruimte voor aanbod, hoe geringer het prijseffect zal zijn van maatregelen die een vraagtoename veroorzaken.

De belangrijkste conclusie is evenwel dat een versoepeling van de woonlastennormen voor starters niet in belangrijke mate door prijsstijgingen wordt afgeroomd en derhalve een effectieve oplossing biedt voor de groep starters die kwalitatief wat verder willen reiken op de woningmarkt. Het is met een eenvoudige aanpassing van de regels snel te realiseren en als er al gevolgen zijn voor het overheidsbudget, dan zijn deze positief en niet negatief.”

Door het EIB voorgestelde maatregelen

Het EIB: “Er zijn verschillende en in feite eenvoudige opties om meer balans in het systeem aan te brengen en de toegang voor starters op de woningmarkt te vergroten.

  • Verruimen van de LTI voor starters met 20%
  • Aanpassing van het verplichte aflossingsschema (50% aflossingsvrij/50% annuïtair)
  • Bestaand instrument startersleningen (breder) toepassen
  • Bouwsparen

Uit onderzoek onder starters komt naar voren dat met een verruiming van de woonlastennorm met 20% een grote groep thans gerantsoeneerde starters uit de voeten zou kunnen. Dit zou heel eenvoudig kunnen worden ingevoerd via een leeftijdsgebonden toeslag. Alle huizenkopers die jonger zijn dan 40 jaar krijgen een opslagfactor van 1,2 keer de maximaal toegestane woonlasten in de huidige situatie. Hierbij zou de hele systematiek verder gehandhaafd worden.

Een alternatieve route is om het verplichte aflossingsregime te versoepelen. Als bijvoorbeeld 50% van de lening aflossingsvrij zou mogen zijn, dan dalen hierdoor de woonlasten en dit zou bij de huidige LTIsystematiek ook mogelijkheden bieden om wat verder met de hypotheek te kunnen reiken. Tevens zou deze route er toe leiden dat huishoudens niet gedwongen worden om binnen 30 jaar een volledige woningwaarde bij elkaar te moeten sparen.

Ten slotte kunnen specifieke startersleningen worden ingezet om starters aan meer hypotheek te helpen. Dit is bestaand beleid dat door gemeenten kan worden uitgevoerd. Sommige gemeenten kennen een dergelijke regeling, anderen niet en ook de reikwijdte van de regelingen verschilt. Wat zij allen gemeen hebben, is dat het enige wezenlijke voordeel voor de starters is gelegen bij de extra hypotheekruimte. Financieel is de regeling niet gunstig en de uitvoeringskosten zijn hoog. In dit licht lijkt aanpassing van de toepassing van de woonlastennorm zelf te prefereren. De starterslening is immers niets anders dan een correctie op doorgeschoten woonlastennormen en in die zin is aanpassing van de norm zelf dan de voor de hand liggende route.

In het kader van de normen voor de LTV kan ook nog worden verwezen naar plannen voor bouwsparen, die worden genoemd in een enkel verkiezingsprogramma. Hierbij wordt gedacht aan een vrijwillig systeem waarbij huishoudens onder gunstige condities vermogen kunnen opbouwen om bij aankoop in het eigen huis te investeren. Zo heeft een koper direct bij de start al een lagere LTV. Om een verlaging van de LTV met ongeveer 15% te realiseren zou bijvoorbeeld kunnen worden gedacht aan een regeling waarbij men € 250 per maand belastingvrij mag sparen gedurende vijf jaar (waarbij tweeverdieners het dubbele kunnen sparen). Een dergelijke maatregel zou een belastingderving voor de overheid betekenen van jaarlijks € 900 miljoen. Hier staat wel minder hypotheekrenteaftrek tegenover, zodat hier een zeker inverdieneffect optreedt. Uiteraard zou men ook andere, lagere bedragen kunnen overwegen. Ter aanvulling kan ook gekozen worden voor een combinatie met pensioensparen: het voor het pensioen opgebouwde vermogen deels inzetten voor de aankoop van een eigen huis.”

Bekijk het gehele rapport hier

Bron: De Hypotheekshop