Restschuldregeling

Einde van de restschuldregeling

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoedhelpdesk geeft antwoord. Deze keer: de restschuldregeling loopt bijna af. Hoe nu verder?

Als woningmakelaar in het noordoosten van Nederland heeft u regelmatig te maken met potentiële kopers die een hogere eigenwoningschuld hebben dan de actuele waarde van hun woning. Als zij toch een ander huis willen kopen, kunnen zij een beroep doen op de restschuldregeling. Deze regeling loopt echter eind dit jaar af. Wat moet u deze mensen nu adviseren? Alleen verhuizen als het echt moet? Of is er nog een mouw aan te passen?

De restschuldregeling dateert van oktober 2012 – het hart van de vastgoedcrisis. Op grond van deze regeling mochten mensen die een restschuld overhielden aan de verkoop van hun woning, deze restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek. De rente op dit deel van de hypotheek was vervolgens nog vijftien jaar lang fiscaal aftrekbaar. Dit is een uitzondering op de hoofdregel dat betaalde rentelasten alleen aftrekbaar zijn van het inkomen als de hypothecaire lening is aangegaan voor aankoop, onderhoud en verbetering van de woning waarin mensen ook daadwerkelijk wonen.
Op deze manier wilde het toenmalige kabinet de doorstroming op de nagenoeg stilgevallen woningmarkt bevorderen. De regeling moedigde huiseigenaren aan om een andere woning te kopen, ondanks dat de verkoop van de huidige woning onvoldoende geld opleverde.

Tijdelijk 

Van meet af aan was duidelijk dat het een tijdelijke regeling was, die zou eindigen op 31 december 2017. Nu dat moment nadert, wil de Vereniging Eigen Huis (VEH) de restschuldregeling echter behouden. Volgens de belangenvereniging van huiseigenaren herstelt de woningmarkt zich lang niet overal in ons land even goed en staan er nog steeds 340.000 woningen onder water. Naar aanleiding van dit geluid van de VEH heeft het CDA in de Tweede Kamer afgelopen juni gevraagd aan demissionair staatssecretaris Wiebes van Financiën of hij bereid is om de regeling te verlengen.
Het antwoord van de staatssecretaris was ondubbelzinnig: nee. Wiebes concludeert dat de problemen die destijds leidden tot de regeling – forse afname van de doorstroming en forse groei van het aantal restschulden – inmiddels zijn opgelost. Hij wijst hierbij naar de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek: voor de crisis werden er 200.000 woningen per jaar verkocht, in 2012 waren dit er 117.000 en vorig jaar 215.000. Wiebes verwacht dat het aantal onderwaterhypotheken de komende jaren alleen maar verder zal dalen als gevolg van de stijgende huizenprijzen en de strengere leeneisen. 

Gevolgen 

De plannen van het nieuwe kabinet zijn nog in nevelen gehuld en het Belastingplan 2018 was tijdens het ter perse gaan van dit nummer ook nog niet bekend, maar het ziet er vooralsnog niet naar uit dat het de restschuldregeling net zo zal vergaan als de overdrachtsbelasting. Die werd voor woningen ooit tijdelijk verlaagd van 6 naar 2 procent, maar lijkt nu permanent 2 procent te gaan bedragen.
Wat zijn nu de gevolgen van het definitief aflopen van de restschuldregeling? Mensen met een restschuld die na 31 december 2017 toch een nieuw huis willen kopen, moeten deze restschuld gaan financieren met een gewone lening. Dit is duur, omdat consumptieve kredieten hoge rentepercentages kennen. Daarnaast is het lastig om zo'n krediet te krijgen, omdat het inkomen hoog genoeg moet zijn om de nieuwe maandlasten – rente en aflossing van de nieuwe hypotheek én rente en aflossing van het consumptieve krediet – te kunnen dragen. Daar komt nog eens bij dat de betaalde rentelasten over de restschuld niet meer aftrekbaar zijn van het inkomen: het netto besteedbaar inkomen wordt dus lager. Hierdoor wordt het voor deze mensen een stuk moeilijker – en soms wellicht onmogelijk – om een ander huis te kopen.
Voor mensen die naar hun zin wonen en rustig kunnen afwachten tot de woningwaarde het niveau van de hypothecaire lening heeft bereikt, is het slechts een papieren probleem. Maar dit ligt natuurlijk anders voor mensen die wonen in een minder populair deel van Nederland – of bijvoorbeeld in het aardbevingsgebied in Groningen – waar de kans op aantrekkende woningprijzen kleiner is. En het ligt ook anders ook voor mensen die stante pede moeten verhuizen, bijvoorbeeld door ontslag, echtscheiding of gezinsuitbreiding. Al met al zou de afschaffing van de regeling kunnen leiden tot een (tijdelijke) dip in de (regionale) woningmarkt.

Op tijd

Het is belangrijk dat u als makelaar uw klanten met een restschuld duidelijk meegeeft dat de restschuldregeling op 31 december vervalt. Als zij echt graag willen of zelfs moeten verhuizen, zorg dan dat de overdracht van de nieuwe woning – de levering per notariële akte – nog dit jaar plaatsvindt. De levering is pas compleet als de akte in de openbare registers is ingeschreven. Zorg dat beide handelingen plaatsvinden vóór 31 december 2017; voorkom dat uw opdrachtgever in een grijs gebied en mogelijke discussies met de Belastingdienst terechtkomt. Wijs uw opdrachtgevers er ook op dat zij tijdig een financieringsaanvraag doen. Banken en verzekeraars sluiten immers vaak ruim voor kerst hun deuren.
Een andere mogelijkheid is om een nieuwe woning te kopen en de voormalige eigen woning te gaan verhuren. De Belastingdienst ziet dit namelijk alsnog als verkoop van de oude woning. Formeel heet dit: fictieve vervreemding van box 1 naar box 3. Ondanks dat de oude woning dan niet langer het hoofdverblijf is, blijft de betaalde rente over de restschuld op deze woning toch aftrekbaar. Maar deze optie behoort uiteraard lang niet voor alle huiseigenaren tot de mogelijkheden, aangezien er dan twee huizen moeten worden gefinancierd.

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Arjan Endhoven en Maureen Rutte-van der Horst van BDO Belastingadviseurs.