Extreme Amsterdamse woningmarkt niet meer normaal te meten

De woningmarkt in Amsterdam maakt zo’n uitzonderlijke ontwikkeling door, dat traditionele meetmethoden zoals de krapte-indicator, niet meer geschikt blijken om een goede analyse van de markt te maken. Dat meldt FRIS Research en Consultancy, dat zich voornamelijk begeeft op het vlak van vastgoed en woningmarkt.

In het verleden was de zogenaamde krapte-indicator, die de verhouding tussen het aanbod een het aantal transacties weergeeft, een goede graadmeter voor de vraagontwikkeling op de woningmarkt. Hoe lager de krapte-indicator, hoe minder keuzemogelijkheden en dus hoe krapper de markt – aldus de theorie. Sinds 2013, met het herstel van de woningmarktcrisis, zag Fris de krapte-indicator dan ook dalen. “Had een aspirant-koper begin 2013 nog keuze uit 21 koophuizen in Amsterdam, waren dat eind 2016 minder dan twee. Opvallend is dat de krapte-indicator in het afgelopen kwartaal is gestegen. Meer keuze voor de consument dus, zou je denken. Echter is het tegendeel het geval.”

Krappe aanbod haalt dynamiek uit markt

Niet het aanbod is gestegen, maar het aantal transacties is zodanig gedaald dat het aantal transacties heel dicht bij het aantal woningen komt dat halverwege kwartaal 17Q1 te koop stond. Een daling van bijna 50 % ten opzichte van het vorige kwartaal 16Q4. Dat het aantal transacties in Amsterdam daalt heeft niets te maken met teruglopende vraag, maar met het feit dat het aanbod in grote stappen af neemt. Zo staan er nu meer dan vijf keer minder huizen te koop dan op het hoogtepunt van de crisis en is het aanbod binnen een jaar met bijna een kwart gedaald.

Kwaliteit wonoingaanbod loopt terug

Daarmee doet zich een nieuw probleem voor. Niet alleen is het aanbod zodanig schaars dat kopers nauwelijks meer kans op een koopwoning in de hoofdstad maken, ook voorspelt Fris dat de kwaliteit van de te koop staande woningen zal afnemen. Dat er steeds vaker en steeds meer wordt overgeboden, is bekend, maar nu treedt er een nieuw fenomeen op. Wordt er minder dan de vraagprijs betaald, dan ziet Fris het verschil tussen de vraagprijs en de daadwerkelijke transactieprijs (weer) groter worden. Dit geeft uitdrukking aan een tweedeling in de markt: kwalitatieve woningen die zo gewild zijn dat er op dit moment gemiddeld € 25.000,- op wordt overgeboden en woningen die ‘overblijven’. Laatstgenoemde zullen in de komende tijd een steeds groter deel van het aanbod uitmaken. Kopers in Amsterdam krijgen er dus een probleem bij. Naast weinig keuze en hogere prijzen staan er relatief meer woningen te koop die van mindere kwaliteit zijn.

Database Woningmarktregio Amsterdam

FRIS Research & Consultancy heeft een fijnmazige database omtrent de woningmarktontwikkelingen in de regio Amsterdam. Naast alle NVM-geregistreerd koop- en huurtransacties in de Metropoolregio Amsterdam (op objectniveau), omvat de FRIS database alle recente nieuwbouwprojecten in Amsterdam en informatie over de woningbehoefte op basis van het zoekgedrag van aspirant kopers en huurders. Daarmee levert het bureau adviezen aan onder andere ontwikkelaars, beleggers en gemeenten omtrent de woningmarktontwikkelingen en biedt Fris opdrachtgevers strategische kennis en objectieve toetsing via onderbouwde marktanalyses en doortastende adviezen.

Bronnen grafieken: NVM, berekening FRIS

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met FRIS Research & Consultancy