Vastgoed actueel - ontevredenheid gemeenten

'Gemeenten ontevreden over beleid middenhuur en vertrouwen beleggers'

In 2 jaar is het aandeel gemeenten met een strategie op middenhuur gegroeid van 40 procent naar 53 procent. Uit onderzoek blijkt dat gemeenten verwachten de komende 5 jaar 61.000 middenhuurwoningen te realiseren, tegen een ingeschatte marktvraag van 76.000 tot 100.000 woningen. Gemeenten taxeren daarmee een tekort van 15.000 tot 39.000 woningen voor Nederland. Het blijkt dat 66 procent van de gemeenten ontevreden is over de eigen inzet op middenhuur.

Gemeenten willen de nieuwe bestemmingsplancategorie vaker gebruiken (45 procent) en een verplicht aandeel middenhuur in de woonprogrammering opnemen (44 procent). Het vertrouwen van gemeenten in beleggers blijkt laag; 44 procent van de gemeenten is bang dat beleggers ‘huurwoningen snel uitponden en er met de winst vandoor gaan’. Gemeenten willen meer afspraken maken met beleggers over vooral huurprijs (56 procent) en uitpondtermijn (55 procent) van middenhuur. Dit alles blijkt uit de gemeentebenchmark middenhuur van bureau Stec Groep. Ruim 100 gemeenten deden mee, zij staan voor de helft van de Nederlandse woningmarkt.

Middenhuur

De benchmark wordt uitgevoerd gezien de grote vraag naar middenhuur. Ook in het regeerakkoord staat middenhuur genoemd, Rob van Gijzel bracht advies hierover uit. Middenhuur bedient doelgroepen die niet in aanmerking (willen) komen voor koop of sociale huur, bevordert doorstroming op de woningmarkt, en trekt economisch belangrijke doelgroepen naar de steden aan. Vrijwel alle G4/G32-gemeenten deden mee aan de benchmark.

Beleggers

De G4/G32-gemeenten ervaren een enorme vraag van beleggers en proberen de markt vooral te reguleren. 69 procent van de G4/G32 vindt de druk op het middenhuursegment de laatste 2 jaar toegenomen. 75 procent van hen stuurt actief op middenhuur en 22 procent wil dit in de toekomst gaan doen. Kleinere gemeenten moeten beleggers juist verleiden: circa de helft van hen (45 procent) ervaart weinig interesse van beleggers.

Instrumenten

Ruim een derde van de gemeenten gebruikt geen instrumenten om middenhuur af te dwingen. Vooral buiten de G4/G32 is dit het geval. Gemeenten zetten nu vooral in op overleg met marktpartijen (55 procent doet dit), maar willen meer gebruik maken van de nieuwe bestemmingsplancategorie (45 procent), een verplicht aandeel middenhuur in de nieuwbouw (44 procent) en middenhuur als voorwaarde in gemeentelijke tenders (37 procent).

Gemeenten geven aan meer te willen sturen op huurprijs (56 procent), uitpondtermijn (55 procent), aanvangshuur (49 procent), doelgroepen (44 procent) en omvang (38 procent) van middenhuurwoningen. Bij voorkeur borgen gemeenten middenhuur voor 10 tot 15 jaar. G4/G32-gemeenten geven doorgaans de voorkeur aan een langere termijn dan kleinere gemeenten.

Weinig vertrouwen beleggers

Het vertrouwen van gemeenten in beleggers blijkt broos. Veel gemeenten (62 procent) kennen hun top 5 van beleggers niet. 44 procent van gemeenten is bang dat ‘beleggers huurwoningen snel uitponden naar koopwoningen en er met de winst vandoor gaan’. 18 procent van de gemeenten vindt het moeilijk zaken te doen met beleggers bij het halen van maatschappelijke doelen. Vooral de G4/G32 vindt dat beleggers alleen de bovenkant van de markt pakken en te hoge huren vragen (41 procent, versus 32 procent buiten de G4/G32). Daarnaast vindt 23 procent van de gemeenten dat beleggers geen realistische eisen stellen aan grondprijzen voor middenhuur.

Weinig gemeenten zien dan ook een actieve rol weggelegd voor beleggers bij het opstellen van gemeentelijk beleid, vooral buiten de G4/G32 is weinig animo. 38 procent van de gemeenten (44 procent in G4/G32) ziet beleggers graag participeren in de woonvisie. 18 procent (25 procent in G4/G32) wil beleggers betrekken bij lokale prestatieafspraken.