Stiekem opgenomen gesprekken makelaardij Vastgoed actueel

Heimelijke opnames

Zelfs het meest eenvoudige mobieltje bevat een fototoestel en videocamera. De resultaten zijn van een verbluffend hoge kwaliteit. Ook het opnemen van gevoerde (telefoon)gesprekken is een fluitje van een cent. Deze extra functies worden veelvuldig uitgeprobeerd, soms ook zonder medeweten van een ander. Niet behoorlijk wellicht, maar wel van belang in civiel recht. In vastgoed en makelaardij leidde het heimelijk filmen of opnemen van gesprekken al tot spectaculaire resultaten.

In ons civiele recht bestaat, anders dan in strafrecht, niet de regel dat onrechtmatig verkregen bewijs wordt uitgesloten. De Burgerlijke rechter hecht veel waarde aan waarheidsvinding. Als een procespartij zich in een procedure beroept op heimelijk gemaakte geluidopnames dan wordt dat toegelaten tot bewijs. Dat het niet ‘netjes’ is om stiekem gesprekken op te nemen is minder relevant. Het is immers ook niet netjes om te liegen over de werkelijke gang van zaken. Een heimelijke geluidopname kan een zaak maken of breken.

Heimelijke opname leidt tot andere uitspraak

Een projectontwikkelaar had een gebouw gekocht dat hij wilde transformeren tot woningen. De verkoper had beloofd om daartoe een aantal voorzieningen te treffen. Een hoop rommel zou worden opgeruimd, de nodige sloopwerkzaamheden worden uitgevoerd, hij zou zorgdragen voor nieuwe leidingen voor elektriciteit, water en gasaanvoer en alle kozijnen zouden worden gerenoveerd. Dat stond allemaal netjes op papier. Achteraf bleken de werkzaamheden omvangrijk te zijn en, hetgeen de projectontwikkelaar niet zo zinde, het kostte ook veel tijd. Partijen spraken vervolgens met elkaar over een alternatieve oplossing.

Zij kwamen daarbij overeen dat de verkoper een groot aantal werkzaamheden niet meer hoefde uit te voeren en in plaats daarvan kon de ontwikkelaar een ander pand kopen met een korting van anderhalve ton. Partijen spraken af dat zij schriftelijk zouden vastleggen dat de verkoper de genoemde werkzaamheden niet meer hoefde uit te voeren. De korting op de aankoopsom van het andere pand zou niet schriftelijk worden vastgelegd omdat dat mogelijk zou leiden tot problemen omtrent de overdrachtsbelasting. De projectontwikkelaar wees zijn administrateur, die het gesprek bijwoonde, aan als degene die namens hem die afstandsverklaring zou tekenen. De projectontwikkelaar zelf zou namelijk een week in het buitenland verblijven. Zo gezegd zo gedaan en de verklaring werd twee dagen later ondertekend door de administrateur. Toen de projectontwikkelaar terugkeerde uit het buitenland werd de koop van het andere pand gesloten tegen een lagere koopsom. Vrij snel daarna eiste de projectontwikkelaar van de verkoper dat hij alsnog de omvangrijke werkzaamheden uitvoerde. Toen de verkoper zich beriep op de afstandsverklaring betwistte de ontwikkelaar dat de administrateur bevoegd was. “Geen sprake van, meneertje, hij is de boekhouder en niet mijn vertegenwoordiger”. De ontwikkelaar eiste zelfs in een procedure vervangende schadevergoeding ter grootte van € 150.000,-. Toen bleek dat de verkoper het volledige gesprek op zijn telefoon had staan nam het geschil een belangrijke wending ten voordele van de verkoper. In dat geval: eind goed al goed.

Wees voorzichtig met uw uitspraken

Sommige mensen presteren het om vrijwel hun hele leven te documenteren aan de hand van geluid- en beeldopnamen. Zodra zij een ander in het vizier krijgen gaat de opnameknop aan. En inderdaad: af en toe leidt dat tot belangrijke resultaten. Netjes is het zeker niet. Effectief kan het wel zijn. En voor u, als makelaar of taxateur heeft te gelden: wees extra voorzichtig met uw uitspraken. Vroeger zeiden wij nog wel eens dat het woord vervliegt en het lastig is om te achterhalen wat nu precies wordt bedoeld. Dat laatste blijft nog altijd problematisch maar letterlijke uitspraken kunnen gereproduceerd worden. Soms kan dat verlossend werken maar bedenk dat een uitspraak ook munitie oplevert als een indertijd onschuldig bedoelde opmerking wordt bezien in een heel ander tijdgewricht en onder andere, gewijzigde, omstandigheden. “Met de wetenschap van vandaag zou ik dat nooit zo gezegd hebben” of “ik heb dat niet zo bedoeld” zijn dan vaak terugkerende verweren. Maar tsja, het kwaad is dan inmiddels al geschied.

 

Mr J.A.M. van de Sande

Advocaat te Rotterdam