Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Vastgoed Helpdesk geeft antwoord. Deze keer: tips en adviezen over erfpacht.
Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Vastgoed Helpdesk geeft antwoord. Deze keer: tips en adviezen over erfpacht.
Casus
U wordt benaderd om een woning te verkopen die op erfpachtgrond staat. U accepteert de opdracht, maar u heeft niet eerder of niet recent met zo’n situatie te maken gehad. U weet dat de grond geen eigendom van de verkoper is, maar daar houdt uw kennis wel zo’n beetje op. Uw opdrachtgever vertelt u ook dat het erfpachtcontract binnenkort afloopt. Wat betekent dit alles voor de overdracht van de woning, de verkoopbaarheid en de prijs?
Erfpacht
Wel een eigen huis, maar geen eigen grond: zo wonen erfpachters. Een paar honderdduizend mensen in Nederland zijn eigenaar van een pand dat staat op het perceel van een ander. Meestal zijn dat gemeenten, maar soms ook particuliere grondeigenaren, zoals universiteiten, kerken, boeren en Staatsbosbeheer. Makelaars die een erfpachtwoning verkopen, doen er verstandig aan om expliciet in de aanbiedingstekst te melden dat er sprake is van erfpacht. Voor de koper moet immers duidelijk zijn dat hij geen grondeigenaar wordt – en lang niet iedereen is zich daarvan bewust.
De afspraken over de erfpacht worden vastgelegd in het erfpachtcontract en bekrachtigd met een notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers. Let op: bij de overdracht van een erfpachthuis worden dus twee notariële aktes opgemaakt! Een akte voor de verkoop van de woning (tussen woningeigenaar en koper) én een akte voor de erfpacht (tussen grondeigenaar en koper).
Canon
Voor het gebruik van de grond stuurt de eigenaar jaarlijks een rekening aan de bewoner: de canon. De hoogte van de canon hangt samen met de waarde van de grond. Erfpacht bestaat voor bepaalde tijd (tijdelijke erfpacht), voor onbepaalde tijd (voortdurende erfpacht) en eeuwigdurend. In de praktijk komt erfpacht voor onbepaalde tijd het meeste voor. Het contract blijft dan voor altijd geldig, maar er gelden wel tijdvakken – 30, 49 of 99 jaar – waarin de canon steeds opnieuw wordt vastgesteld. Er ontstaat nog weleens trammelant als de grondeigenaar de canon wil aanpassen aan de actuele grondwaarde. De grondwaarde van nu is natuurlijk niet te vergelijken met die van 99 jaar geleden. De erfpachter wordt dan ineens geconfronteerd met een significant hogere canon. Dit gaat soms om duizenden euro’s per jaar.
Het naderende einde van een erfpachttermijn geeft onzekerheid over de hoogte van de canon. De verkoper zal daarom te maken krijgen met voorzichtige kopers, die de toekomstige onzekerheid over de maandlasten compenseren met lage biedingen. Als verkoopmakelaar moet u uw opdrachtgever hiervoor waarschuwen. Het advies voor aankoopmakelaars is in dit soort situaties potentiële kopers schriftelijk te informeren over de mogelijke canonverhoging en de consequenties daarvan.
De maandelijkse betalingen van de canon zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Vaak bestaat de mogelijkheid om de erfpacht voor lange tijd (75 tot 100 jaar) of voor eeuwig af te kopen. Voordeel voor de erfpachter is dat hij niet meer hoeft te vrezen voor tussentijdse canonherzieningen. Bij eeuwigdurende afkoop sluit de koper doorgaans een hypothecaire geldlening af voor de aankoop van de woning en een aparte lening voor de afkoop van de canon. De hypotheekrente voor beide leningen is fiscaal aftrekbaar.
Financiering
Lang deden banken moeilijk over de financiering van woningen met particuliere erfpacht. Dat kwam doordat het eigendom van die grond nogal eens onduidelijk was en doordat de erfpachters onverwacht te maken konden krijgen met verhoging van de canon. Om deze woningeigenaren tegemoet te komen, hebben de banken eind 2011 gezamenlijk – onder de vlag van de Nederlandse Vereniging van Banken – een soort modelcontract opgesteld waaraan particulier erfpachtcontracten moeten voldoen. Het eenzijdig wijzigen van de voorwaarden van de erfpacht door de grondeigenaar, is daarin bijvoorbeeld niet meer toegestaan.
Kentering
Koploper onder erfpachtgemeenten is Amsterdam, waar de gemeente grondeigenaar is van ongeveer een kwart miljoen woningen en bedrijfspanden, waaronder ongeveer honderdduizend particuliere woningen. Steeds meer gemeenten zien erfpacht als een achterhaald systeem, dat huiseigenaren financieel op achterstand plaatst. Ook de socialistische overtuiging dat erfpacht een ideale manier is voor de overheid om invloed uit te oefenen op het grondgebruik, verliest terrein. De meeste erfpachtgemeenten voeren dan ook actief beleid om erfpacht af te schaffen en bieden erfpachtgrond te koop aan. Utrecht en Den Haag handhaven de erfpacht, maar introduceerden wel eeuwigdurende afkoop van de canon.
In Amsterdam besloot de gemeenteraad onlangs dat nieuwbouwgrond voortaan uitgegeven wordt onder eeuwigdurende erfpacht. De nieuwe huiseigenaar kiest: of hij koopt de canon in één keer af, of hij betaalt jaarlijks een canon die alleen stijgt met inflatie. Dit najaar komt het stadsbestuur met een voorstel voor een regeling waarmee bestaande erfpachtcontracten kunnen worden omgezet in eeuwigdurende contracten.
Koopgarant
Tegelijkertijd duiken er nieuwe vormen van erfpacht op. Kijk naar de koopgarantregeling, waarbij mensen een woning met korting kopen van een gemeente, projectontwikkelaar of woningcorporatie. Als zij de woning kwijt willen, koopt de verkopende partij de woning binnen drie maanden terug. De eventuele waardeverandering bij verkoop wordt door koper en verkoper gedeeld. De terugkoopgarantie is verankerd door erfpacht, want de grond waarop de woning staat, is eigendom van de verkoper in kwestie. Dit voorkomt dat de eigenaar de woning aanbiedt aan andere partijen, die wellicht meer betalen. De canon wordt in één keer afgekocht; de afkoopsom is onderdeel van de verkoopprijs. Erfpacht in een modern jasje.
