Helpdesk: Ondeugdelijke installaties

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: wat als de elektra-, gas- en leidingwaterinstallaties in een woning gebreken vertonen.

Casus 

Je bent als makelaar betrokken bij de verkoop van een eengezinswoning uit de jaren zestig. Tijdens een bezichtiging vraagt een op zichzelf zeer geïnteresseerde potentiële koper of de elektra-, gas- en leidingwaterinstallaties wel in orde zijn. Je hebt eigenlijk geen idee, en de verkoper ook niet. Feit is wel dat de installaties in geen jaren zijn gecontroleerd. Welke eisen worden er gesteld aan regelmatig en deskundig onderhoud van cv-ketels, geisers en elektrische installaties? En wat is de verantwoordelijkheid van de verkoper en zijn makelaar in deze?

Serieus probleem

Installateurs van cv-ketels en elektrische installaties leveren op grote schaal prutswerk af, kopte De Telegraaf onlangs. Dat dit niet overdreven is, bleek vorig jaar uit de pilot 'Veilige en gezonde woning' van de gemeente Utrecht, waarbij de elektra-, gas- en leidingwaterinstallaties in 160 woningen gratis werden gekeurd. De resultaten waren bedroevend: maar liefst 59 procent van de woningen voldeed niet aan de keuringseisen. De meeste gebreken waren te vinden in de elektrische installaties. Denk bijvoorbeeld aan te zwaar belaste groepen in de meterkast en slechte bedrading. In de gasinstallaties troffen de inspecteurs nogal eens verroeste gasleidingen aan. 

Dit vormt een serieus probleem, want ondeugdelijke installaties zorgen voor levensgevaarlijke situaties. Ieder jaar gebeuren er weer ongelukken. Gebreken in cv-installaties kunnen leiden tot koolmonoxidevergiftiging en explosies; gebreken in elektrische installaties tot kortsluiting, brand en elektrocutie en gebreken in de waterinstallaties tot lekkages. De risico's zijn logischerwijs het grootst in oudere huizen waarvan de installaties lange tijd niet zijn gecontroleerd, maar vergis je niet - ook in nieuwbouwhuizen kunnen zich problemen voordoen.

Conformiteit 

Op de vraag in hoeverre verkoopmakelaars zich met deze kwestie moeten bezighouden, luidt het antwoord: wel degelijk. Als algemeen uitgangspunt geldt immers dat een woning de eigenschappen moet bezitten die de koper daarvan mag verwachten (conformiteit). Kopers die na het sluiten van de koopovereenkomst gebreken tegenkomen die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, kunnen de verkoper hierop aanspreken. Bijvoorbeeld om de kosten te betalen van het herstel van deze gebreken. De elektra-, gas- en leidingwaterinstallaties zijn een wezenlijk onderdeel van ieder huis. Dat betekent dat gebreken hierin kunnen leiden tot non-conformiteit – en het is de taak van de verkoopmakelaar om zijn opdrachtgever te beschermen tegen dit soort claims van de koper.

Soms is de verkoper zelf op de hoogte van de gebreken. Als de verkoper wéét dat de installaties niet in orde zijn, moet hij dit vertellen aan de makelaar. Vervolgens is de makelaar verplicht om dit te melden aan potentiële kopers. Wil de verkoper dit niet, dan is het verstandig dat je hem of haar schriftelijk wijst op de risico's van deze handelwijze. Je zou in zo'n geval ook kunnen overwegen om de opdracht terug te geven. 

Concrete aanleiding

Is de verkoper niet op de hoogte, dan rust op de verkoopmakelaar pas de plicht om zelfstandig navraag en/of onderzoek te doen, als er concrete aanleiding is om te vermoeden dat er iets mis is. Of dat zo is, hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval. Denk aan de situatie dat de makelaar weet dat er eerder problemen waren met de installaties in woningen in hetzelfde rijtje. Als verkoopmakelaar wordt u overigens niet geacht om zelf ter zake kundig te zijn. Bij reden voor twijfel is het dus raadzaam om de installaties te laten inspecteren door een externe deskundige. 

En de koper zelf? De onderzoeksplicht die op hem rust, is beperkter naarmate de gebreken meer verborgen zijn. Installaties zijn natuurlijk tamelijk onzichtbaar, zodat de koper in principe niet zelf in actie hoeft te komen. Dit kan anders zijn als de koper zelf cv-installateur is of de woning in kwestie zo oud is of zo'n slechte algehele onderhoudsstaat heeft, dat het logisch is dat ook de installaties gebreken vertonen. 

Erkenningsregeling 

Een belangrijke oorzaak van de gebrekkige installaties in Utrecht was hobbyisme en doe-het-zelven. Een slechte zaak, aldus UNETO-VNI, want eigenlijk zouden alleen deskundigen mogen werken aan gas, water en elektra. De branchevereniging van de installatiesector pleit daarom momenteel bij de overheid voor een nieuwe, uniforme wettelijke erkenningsregeling voor installateurs. Dat is nodig, omdat installatiebedrijven sinds de afschaffing van de Vestigingswet in 2006 niet meer aan wettelijke eisen hoeven te voldoen. Met dit beleid loopt Nederland volgens UNETO-VNI uit de pas met het buitenland, waar de overheid wél wettelijke eisen stelt aan installatiebedrijven en wél scherp toeziet op de vakbekwaamheid van de installateurs. 

In de nieuwe erkenningsregeling moeten monteurs straks aan strengere eisen voldoen als het gaat om hun technische kennis en vaardigheden en zich verplicht laten bijscholen. Ook wordt hun werk steekproefsgewijs gecontroleerd. Het idee is dat hierdoor de kwaliteit van het installatiewerk omhoog gaat. De regeling, die naar verwachting volgend jaar wordt ingevoerd, gaat gelden voor álle installateurs. UNETO-VNI staat niet alleen in haar oproep voor een wettelijke regeling; consumentenorganisaties en de Onderzoeksraad voor de Veiligheid laten dezelfde geluiden horen. 

APK-keuring

Naar aanleiding van de uitkomsten van de pilot maakt de gemeente Utrecht zich zorgen. Vooral over de staat van het onderhoud van de installaties in woningen van minder bewuste eigenaren en particuliere verhuurders. Daarom bekijkt de stad de mogelijkheden om bij inspecties van risicopanden – bijvoorbeeld studentenhuizen op de particuliere verhuurmarkt – standaard een APK-keuring van de installaties uit te voeren. UNETO-VNI vindt dat zo'n verplichte APK voor álle woningen net zo gewoon moet worden als voor auto's. Een significant deel van de problemen komt namelijk voort uit een gebrek aan periodieke inspecties van de installaties. De branchevereniging pleit daarnaast voor een opleverkeuring van alle nieuwe installaties, omdat een goede uitgangssituatie latere problemen voorkomt.

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Van Randwijck Advocaten in Rotterdam en UNETO-VNI.