Helpdesk: opdracht- voorwaarden voor taxaties

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: hoe zit het precies met de opdrachtvoorwaarden die taxateurs vanaf 1 oktober door iedere opdrachtgever moeten laten ondertekenen?

Casus

U werkt als woningmakelaar en taxateur. Omdat je als taxateur actief wilt blijven, heb je je ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Hiermee val je onder de nieuwste taxatienormen, het tuchtrecht en permanent toezicht. Je weet ook dat je vanaf 1 oktober verplicht bent om bij ieder taxatierapport opdrachtvoorwaarden te voegen. Hoe moet je dit aanpakken? En wat staat er eigenlijk in die opdrachtvoorwaarden?

Taxateurs die zijn ingeschreven in het NRVT, zijn sinds 1 april 2016 verplicht om te werken volgens de internationale taxatiestandaarden EVS/IVS. De kernwoorden hiervan zijn: transparantie, professionaliteit, kwaliteit, zorgvuldigheid, objectiviteit en het voorkomen van belangenverstrengeling. Het mag niet meer voorkomen dat taxateurs tot een hogere waardering van een pand komen omdat opdrachtgevers dat willen, is de achterliggende gedachte. Uiteindelijk moet de nieuwe aanpak leiden tot kwalitatief (nog) betere taxatierapporten. 

De nieuwe werkwijze wijzigt niet alleen de inhoud van de taxatierapporten zelf (zie Helpdesk Vastgoed 1/2016: nieuwe modeltaxatierapporten woonruimte), maar ook het proces rond het verstrekken en vastleggen van de taxatieopdracht. Per 1 oktober aanstaande moet een taxateur formeel beschikken over een opdracht tot taxatie voordat hij aan de slag gaat. Deze opdracht moet als bijlage worden gehecht aan het taxatierapport. In dit rapport verklaart de taxateur vervolgens dat hij een door de klant én hemzelf ondertekend exemplaar van de opdrachtvoorwaarden in zijn dossier heeft, of een digitale akkoordverklaring.

Telefoontje of mailtje 

Wat houdt deze verandering in de praktijk in? Taxateurs zijn nu nog gewend om op basis van een telefoontje of een kort mailtje van de opdrachtgever aan het werk te gaan, maar straks moet de opdracht van tevoren uitgebreid schriftelijk worden vastgelegd. Omslachtig, zal je wellicht denken, zeker bij een 'huis, tuin en keuken-taxatie', maar deze werkwijze heeft een aantal evidente voordelen. Zo'n opdrachtbevestiging creërt namelijk een rechtstreekse contractuele relatie tussen jou en je opdrachtgever. Dit maakt het mogelijk om (achteraf) te controleren of je daadwerkelijk hebt gedaan wat van je is gevraagd. Bovendien word je zo gedwongen om goed na te denken over wat de opdrachtgever wil en om de voorwaarden waaronder je de opdracht aanneemt, zorgvuldig te formuleren. Op die manier voorkom je misverstanden tussen jou en je opdrachtgever. Want die kunnen altijd rijzen – ook bij zogenaamde standaardtaxaties.   

In de opdrachtvoorwaarden worden onder meer de volgende vragen beantwoord: wie is de opdrachtgever, welk object moet er worden getaxeerd, wat is het doel van de taxatie, wat is het type modeltaxatierapport, welke bijzonderheden zijn er en welke waardepeildatum, tarieven en betaalwijze worden er gehanteerd? Gaat het bijvoorbeeld om de herbouwwaarde voor de opstalverzekering of om de marktwaarde, gericht op het verkrijgen van financiering? Hoe is je honorarium opgebouwd? Breng je wel of geen voorschot in rekening? Wanneer moet de opdrachtgever de factuur uiterlijk betalen? Zijn er bijzonderheden, bijvoorbeeld in de zin dat de kopers nu al weten dat ze de keuken in de woning gaan vervangen? Als ze die verbouwing willen meefinancieren, moet de waarde van de nieuwe keuken natuurlijk wel worden meegenomen bij de taxatie. 

Voldoende kennis 

Daarnaast verklaar je in de opdrachtvoorwaarden dat je over voldoende kennis en kunde beschikt om het pand te kunnen taxeren. Je meldt ook of je banden hebt met de opdrachtgever, het pand, de eigenaar, verhuurder of geldverstrekker daarvan. Je laat bijvoorbeeld weten of je de afgelopen twee jaar betrokken bent geweest bij (de aankoop, verkoop of taxatie) van het pand. En of jij of je bedrijf het afgelopen jaar meer dan 25 procent van de omzet van de opdrachtgever in kwestie heeft verkregen. Dit alles komt voort uit de transparantiegedachte: het is op zichzelf niet erg als je op een of andere manier gelieerd bent aan het pand of de opdrachtgever, maar wees daar duidelijk over.

In de opdrachtvoorwaarden staat ook hóe je te werk zal gaan. De onderzoeksgebieden waarover je in ieder geval - maar niet uitsluitend – zult rapporteren, worden erin opgesomd: juridische aspecten, gebruik van het pand, milieuaspecten, marktomstandigheden, bijzondere waardecomponenten en referentieobjecten. De opdrachtgever tenslotte verklaart dat hij jou volledige en juiste informatie over het pand verschaft. 

Standaarddocument 

Gelukkig hoef je het wiel niet bij iedere opdracht opnieuw uit te vinden. Een groot deel van de afspraken komt immers steeds terug. Daarom hebben NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO een standaarddocument opgesteld voor de opdrachtvoorwaarden. Er bestaan vier versies: elk modeltaxatierapport – financiering woonruimte, transactie woonruimte individueel, transactie woonruimte complex en bijzonder beheer woonruimte – heeft een eigen opdrachtvoorwaardendocument. De inhoud van de standaarddocumenten is bij alle drie de brancheorganisaties hetzelfde. Zij stellen deze sjablonen op hun website beschikbaar voor hun leden. Natuurlijk biedt het standaarddocument ook ruimte voor specifieke, aanvullende afspraken tussen de opdrachtgever en de taxateur. 

Voorbereiden

Niet alleen de taxateurs moeten wennen aan de opdrachtvoorwaarden, maar de opdrachtgevers ook. Zij kunnen straks niet meer met een simpel telefoontje volstaan, maar worden geacht om een zeven pagina's tellend stuk te lezen en te ondertekenen. Dat is misschien wat 'gedoe', zeker voor particulieren. Maar het is belangrijk dat ze wel die moeite nemen. Het is immers ook in hun eigen belang dat ze precies weten wat de taxateur voor hen gaat doen en wat ze mogen verwachten van het eindproduct.