Helpdesk: tijdelijke huurcontracten

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: de haken en ogen van de Wet doorstroming huurmarkt.    

Als verhuurmakelaar maakt u graag gebruik van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Zeker voor uw particuliere opdrachtgevers is dat prettig, omdat zij zo eens rustig kunnen kijken wat voor vlees zij in de huurkuip hebben. Tot nu toe verliep dit altijd prima, maar vandaag heeft u een boze opdrachtgever aan de lijn. De huurder heeft de huur al na drie maanden opgezegd, terwijl hij een contract voor een jaar heeft getekend. Uw opdrachtgever vraagt u om onmiddellijk een nieuwe huurder te zoeken, maar daarvoor wil hij u niet opnieuw betalen. Wat nu? Mag de huurder zomaar opzeggen? En hoe zit het dan met de courtage van de verhuurmakelaar?

Wet doorstroming huurmarkt

Sinds de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 in werking is getreden, is het mogelijk om te kiezen voor drie soorten huurovereenkomsten die variëren wat betreft rechtsbescherming en looptijd. Het eerste type is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder huurbescherming heeft. De verhuurder kan deze overeenkomst dus niet zomaar beëindigen, maar is aangewezen op de wettelijke opzeggronden. En als de huurder het niet eens is met de beëindiging, gaat de zaak naar de rechter. De tweede categorie – en dat is nieuw – bestaat uit tijdelijke huurcontracten, die eindigen als de overeengekomen tijd is verstreken. Huurbescherming is er dan niet. Zelfstandige woonruimte mag op deze manier maximaal twee jaar worden verhuurd; in de huurovereenkomst moet concreet worden opgenomen hoe lang de woning wordt verhuurd. Als laatste zijn er de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, langer dan twee jaar. Dan geldt wél huurbescherming: als de huurder het niet eens is met de beëindiging, heeft de verhuurder toestemming van de kantonrechter nodig.

Tussentijds opzeggen

Bijzonder is dat de huurder het recht heeft om een tijdelijk huurcontract vóór het einde van de looptijd tussentijds te beëindigen. In theorie kan hij er dus na pakweg drie maanden de brui aan geven, ondanks de afspraak om de woning een of twee jaar te huren. De verhuurder op zijn beurt is wél gebonden aan de overeengekomen huurperiode. De achterliggende gedachte is dat deze bepaling het machtsevenwicht tussen huurder en verhuurder, dat door de nieuwe wet doorslaat in de richting van de verhuurder, enigszins herstelt.

Verhuurders zitten vaak niet te wachten op zulke voortijdige opzeggingen. Dit brengt immers allerlei extra kosten met zich mee: tijdelijke leegstand, administratiekosten én ze moeten opnieuw een verhuurmakelaar inschakelen. Over de courtage ontstaat in dit geval vaak gesteggel. De verhuurder heeft geen trek om binnen zo'n korte tijd wéér een maand huur aan de verhuurmakelaar te betalen; de verhuurmakelaar heeft geen trek om voor hetzelfde bedrag twee keer zoveel werk te doen. In de praktijk spreken partijen vaak af om de courtage naar rato te verminderen. Als de huurder bijvoorbeeld bij een contract van een jaar na zes maanden de stekker eruit trekt, krijgt de verhuurmakelaar de helft van de courtage. Dit is natuurlijk een commerciële keuze: er zijn ook makelaars die het risico geheel voor rekening van hun opdrachtgever laten komen.

Begintermijn

Een andere kwestie is de (on)-mogelijkheid om een minimale beginhuurtermijn af te spreken. Professionele verhuurders sluiten regelmatig huurovereenkomsten waarbij verhuurder en huurder afspreken dat er niet tussentijds kan worden opgezegd. Meestal gaat het om een huurcontract voor onbepaalde tijd met een minimale beginhuurtermijn van een jaar. De verhuurders hebben hiermee de zekerheid dat de huurder in ieder geval een jaar blijft zitten en de huur betaalt. Er is discussie over de vraag of dit onder de Wet doorstroming huurmarkt nog wel mag. Het valt immers goed te beargumenteren dat dit type huurovereenkomst onder het regime van de tijdelijke contracten valt. En dan heeft de huurder tóch het recht om tussentijds op te zeggen.

Voormalig minister Blok van Wonen heeft afgelopen december op Kamervragen geantwoord dat het nog steeds mogelijk is om een minimale aanvangshuurtermijn af te spreken. De vraag is echter of de kous daarmee af is. Het is in de parlementaire geschiedenis vaker voorgekomen dat de wetsuitleg van de minister werd getorpedeerd door de rechter. En over deze kwestie heeft de rechter nog niet geoordeeld. Tot het zover is, moet u als verhuurmakelaar uw opdrachtgevers dus nadrukkelijk – schriftelijk! – waarschuwen dat u niet kunt garanderen dat een huurcontract dat ten minste een jaar duurt en dat de huurder het eerste jaar niet mag opzeggen, stand houdt bij de rechter.

Voor verhuurders die hun huurders per se een bepaalde tijd willen vasthouden en helemaal op safe willen gaan, resteert er eigenlijk nog maar één mogelijkheid: een contract aangaan voor langer dan twee jaar. Maar dan zijn ze natuurlijk wel weer gebonden aan de huurbescherming.

Informatieplicht

Tot slot nog twee belangrijke dingen. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt weliswaar automatisch – zonder dat opzegging nodig is – maar dat betekent niet dat de verhuurder achterover kan leunen. Hij moet de huurder namelijk wel schriftelijk over het einde van het huurcontract informeren, uiterlijk drie maanden tot één maand voor de einddatum. Dit kan per e-mail (de verhuurder doet er dan wel verstandig aan om een ontvangstbevestiging te vragen), maar om misverstanden te voorkomen, is het raadzaam om de kennisgeving aangetekend en met handtekening retour te (laten) verzenden. Wees hier alert op, adviseer uw opdrachtgevers om deze data in hun agenda te noteren. Want als de verhuurder de huurder niet tijdig informeert, ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd – met de gebruikelijke huurbescherming.

De laatste adder onder het gras, is dat verhuurders maar één keer een tijdelijk huurcontract met dezelfde huurder mogen afsluiten. Na afloop van het eerste contract móet de verhuurder de woning dus aan iemand anders gaan verhuren. Laat de verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst doorlopen, dan ontstaat er eveneens een overeenkomst voor onbepaalde tijd.