Vastgoed Actueel laadpalen

Helpdesk: Verplichte laadpaal voor VvE’s?

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: de (verplichte) aanleg van laadpunten voor elektrische auto’s bij appartementengebouwen.

Casus

Een makelaarskantoor treedt regelmatig op als VvE-beheerder. In sommige appartementengebouwen zijn zowel woningen als winkels en kantoren gevestigd. Een punt van zorg is de Europese wetgeving die vanaf 2020 per tien parkeerplaatsen één laadpaal voor elektrische auto’s verplicht stelt. Is toestemming van de VvE nodig voor de aanleg van deze laadpunten? Wie betaalt de installatie en de extra stroomkosten? En krijgen de appartementseigenaren met elektrische auto’s automatisch een eigen parkeerplaats?

Niets is nog zeker

Over de nieuwe Europese regels die het elektrisch rijden moeten bevorderen, doen allerlei geruchten de ronde, maar eerst even ter relativering: niets is nog zeker. Het Europees Parlement heeft de richtlijn energieprestatie van gebouwen vorig jaar goedgekeurd. Deze wetgeving maakt deel uit van het pakket ‘Schone Energie voor alle Europeanen’ dat de Europese Commissie in 2016 heeft opgesteld. Een belangrijke bepaling is dat bij niet voor bewoning bestemde gebouwen één laadvoorziening per tien parkeerplaatsen moet komen. Daarnaast moeten voorbereidingen worden getroffen bij 10 procent van de parkeervakken.
Nederland heeft tot 10 maart 2020 de tijd om de richtlijn te implementeren. Maar op dit moment is nog niet bekend hoe die implementatie er precies komt uit te zien: minister Ollongron heeft laten weten dat de Tweede Kamer pas dit najaar meer informatie kan verwachten over de invulling van ‘de regelgeving over de laadinfrastructuur’. De gevolgen voor appartementengebouwen waarin ook commerciële activiteiten plaatsvinden, zijn dus nu nog niet bekend.
Wel kunnen we alvast een aantal misverstanden wegnemen die leven in de praktijk. De EU-verplichting om laadpalen te plaatsen geldt alléén bij nieuwbouw en ingrijpende verbouw. Dit is een relatief klein aandeel van de totale gebouwde omgeving. Voor bestaande gebouwen zal deze eis alleen gelden vanaf 2025 voor commerciële gebouwen met meer dan tien parkeerplaatsen. In de meeste gevallen gaan de normen ook niet verder dan het aanleggen van lege kabelgoten (de eerder genoemde voorbereidingen).

Slimme software

Dit neemt niet weg dat het verstandig is dat VvE’s nadenken over deze problematiek. Europese wetgeving of niet: elektrisch rijden wint terrein en het aantal appartementseigenaren dat een laadpunt nodig heeft, zal de komende jaren alleen maar toenemen. Niet voor niets sorteren projectontwikkelaars bij nieuwbouwprojecten nu ook al voor op de aanwezigheid van elektrisch rijders onder woningeigenaren: zij treffen vaak ondergrondse voorzieningen, waardoor later tegen relatief beperkte kosten laadpalen kunnen worden aangelegd.
Er bestaan verschillende soorten laadpunten. De goedkoopste zijn de ‘plug & charge’-palen. Hierbij wordt de auto opgeladen zodra deze is gekoppeld aan de laadunit. Dit gaat meestal met een simpele aan- en uitknop; er is geen laadpas nodig. Daarnaast zijn er ‘slimme laadpalen’, die uitgerust zijn met software. Dit maakt het bijvoorbeeld mogelijk dat de palen tijdens rustige uren meer stroom geven en juist minder tijdens de piekuren, als de huishoudens meer stroom nodig hebben. Deze palen hebben een laadpasje waarmee de eigenaar toestemming geeft om het laden te starten. Tot slot zijn er ook nog palen die dit nog niet kunnen, maar wel voorbereid zijn voor ‘smart charging’.

Toestemming VvE

Stel dat een individuele appartementseigenaar een laadpaal wil aanleggen op de parkeerplaats van  een appartementencomplex. Duidelijk is in ieder geval dat dit altijd in overleg met de VvE moet. Volgens de modelreglementen is het namelijk niet toegestaan om zonder toestemming van de ALV wijzigingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeeltes. De meerderheid van de ALV moet het er dus mee eens zijn; de kosten van de aanleg zijn voor de individuele eigenaar. De ALV kan hier ook voorwaarden aan verbinden, bijvoorbeeld dat een erkend bedrijf het laadpunt installeert of dat de opstalverzekeraar vooraf toestemming heeft gegeven.
De volgende vraag is welke eigenaren de bijbehorende parkeerplaats mogen gebruiken. Het advies aan VvE’s is om hiervoor nauwkeurig de akte van splitsing te bekijken. De ene akte bepaalt dat de parkeerplaatsen gemeenschappelijk eigendom zijn, in de andere akte wordt iedere parkeerplaats toegewezen aan een specifieke eigenaar. In het laatste geval wordt de laadvoorziening natuurlijk op de parkeerplaats van de eigenaar in kwestie geplaatst.

Opties

Als de parkeerplaatsen gemeenschappelijk zijn en maar één eigenaar een laadpaal wil, zijn er twee opties. Eén: de parkeerplaats met laadpaal mag ook door de andere eigenaren worden gebruikt. Dit is niet ideaal, want straks heeft de elektrisch rijder een oplaadpunt waarvan hij geen gebruik kan maken omdat er een andere auto geparkeerd staat. Twee: de notaris moet de splitsingsakte wijzigen om het exclusieve gebruik van de parkeerplaats aan deze specifieke eigenaar toe te wijzen. Het behoeft geen betoog dat hiervoor ook een meerderheid van de ALV nodig is (voor wijziging van de akte zelfs van 80 procent) en dat dit de nodige kosten met zich meebrengt.
Als meerdere eigenaren graag een oplaadpunt willen voor hun elektrische auto’s, is het mogelijk een gemeenschappelijke installatie aan te leggen. Verschillende eigenaren kunnen hier dan hun laadpunt op aansluiten. De kosten voor zo’n gezamenlijke installatie worden gedragen door álle eigenaren in de VvE; zij kunnen er ook allemaal gebruik van maken. Hiervoor is een tweederde meerderheid in de ALV vereist. Ook hier geldt dat uit de splitsingsakte blijkt of de bijbehorende parkeerplaatsen gemeenschappelijk eigendom zijn of niet. Ander aandachtspunt: laat zowel voor een individuele als voor een gemeenschappelijke installatie nakijken of de elektrische installatie in het gebouw zwaar genoeg is voor een of meerdere oplaadpunten.

Stroomverbruik

Een laadpunt voor een elektrische auto drijft het stroomverbruik van de VvE als geheel omhoog. Dit moet uiteraard worden verrekend. Bij meerdere eigenaren die gebruikmaken van de installatie, gaat dit het gemakkelijkste met slimme palen. De persoonsgebonden laadpassen registreren dan digitaal het verbruik; de stroomkosten worden automatisch per persoon bijgehouden. Maandelijks verschijnt een overzicht, zodat iedere eigenaar weet hoeveel hij aan de VvE moet betalen. Als één eigenaar een laadpaal heeft, is het een idee om een tussenmeter te laten plaatsen. De hoofdmeter registreert dan het totale stroomverbruik van de VvE; de tussenmeter het verbruik van de laadpaal. Ook dan wordt duidelijk welk bedrag de VvE in rekening moet brengen bij de appartementseigenaar met de elektrische auto.

Dit artikel verscheen in Vastgoed 5 en kwam tot stand in samenwerking met Robert van Ewijk, VvE- en vastgoedrechtadvocaat bij AMS Advocaten (www.amsadvocaten.nl) en oprichter van Nederlandvve.nl.