Het Geschil

Het Geschil: Makelaar als bode

Tijdens onderhandelingen wordt er veel gezegd en toegezegd. Kan de kandidaat-koper iets met de verklaringen van de makelaar? Het hof Arnhem-Leeuwarden behandelde dat vraagstuk onlangs. 

Het is vaste rechtspraak dat een makelaar geen last en volmacht heeft om zijn opdrachtgever te vertegenwoordigen. Een makelaar “bemiddelt” slechts. 

Koper eist vervolgens schadevergoeding

Deze regel kwam een verkoopmakelaar van pas die aan de kandidaat-koper berichtte dat zijn bod was aanvaard en hem nadrukkelijk feliciteerde met de aankoop. Achteraf stelde de verkoper dat hij helemaal niet ingestemd had. Zonder succes werd door deze kandidaat-koper jegens de verkoper nakoming van de koop gevorderd. Er was immers geen koopovereenkomst gesloten; de makelaar kon de verkoper niet binden. Deze koper eist vervolgens schadevergoeding van de makelaar omdat hij onbevoegd de verkoper zou hebben vertegenwoordigd, maar ook hier verloor hij. Indien de verkoopmakelaar verklaart dat zijn opdrachtgever instemt met het bod, brengt dat niet mee dat de koper daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die verkoper handelt. Het uitgangspunt is immers dat de makelaar enkel optreedt als bode van zijn opdrachtgever. 

(Hoge Raad 26 juni 2009,  CLI:NL:HR:2009:BH9284)

Makelaar is geen vertegenwoordiger

Recent werd deze regel van stal gehaald in het geschil tussen een verkoopmakelaar en de koper. De koper ontbond de koop met een beroep op het financieringsvoorbehoud. De verkoopmakelaar zou hiermee ingestemd hebben. De verkoper accepteerde de ontbinding echter niet en vorderde met succes de contractuele boete. De koper eiste hierop van de makelaar schadevergoeding omdat hij immers had verteld dat de verkoper met de ontbinding instemde. De rechter wees de vordering af. De makelaar is slechts bode en kan niet als vertegenwoordiger worden beschouwd.

Vindplaats: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2404
Johan van de Sande
E: j.vandesande@vandesandeadvocaten.nl