Van de Sande Advocaten

Het Geschil: Moet de makelaar werken voor zijn geld?

U kent ze wel, mensen die sneren dat de makelaar wel erg gemakkelijk zijn geld verdient. Welnu, dat klopt ook. Althans, soms. Het bijzondere aan een bemiddelingsovereenkomst is dat de beloning resultaatafhankelijk is, ongeacht de hoeveelheid moeite.

Tegenover een kans op makkelijk verdiende courtage, staat echter een kans op veel werk zonder beloning. Ziedaar het riskante karakter van de bemiddelingsovereenkomst. Een recent praktijkvoorbeeld.

De eigenaar van een winkelcomplex zocht een koper. Hij wilde wel een makelaar inschakelen maar had een hekel aan “geld weggeven”. De makelaar vroeg 1% courtage bij verkoop. De eigenaar zag dat anders. Hij schreef: “Indien door jullie bemiddeling een verkooptransactie tot stand komt, hebben jullie recht op courtage. Ik meen dat er een reële relatie dient te zijn met de inspanningen en resultaat enerzijds en beloning anderzijds. Het simpelweg aandragen van leads geeft geen recht tot courtage. Bemiddelingsinspanningen die leiden tot een transactie wel.”

Rechtstreekse onderhandeling

De makelaar legde contact met een investeringsfonds. Er volgde een bieding maar de eigenaar wees dat af. Vervolgens hebben hij en het investeringsfonds rechtstreeks onderhandeld en binnen een maand is een koop gesloten voor drie miljoen. 

Oordeel rechter

De verkoper weigerde courtage te betalen. De makelaar had volgens hem niets specifieks gedaan, behoudens dan het aandragen van een gegadigde. De rechter oordeelde anders. Een partij als deze verkoper heeft geen makelaar nodig voor de onderhandelingen, maar voor het voorbereidend werk met kandidaat-kopers. Dat was het geval zodat de verkoper de courtage van 35 mille verschuldigd was. Snel verdiend? Tsja…

Vindplaats: rechtbank Utrecht 1 maart 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:834.

Johan van de Sande
E: j.vandesande@vandesandeadvocaten.nl