Anton Smetsers IJzer Advocaten

Het schriftelijkheidsvereiste; denk er niet te lichtzinnig over!

Een overspannen woningmarkt, lange wachtlijsten en biedingen (ver) boven de vraagprijs. Het zijn onderwerpen die weer regelmatig in het nieuws voorbij komen.

Gevolg kan zijn dat u als verkoper of koper zeer snel wilt handelen op het moment dat u tot overeenstemming komt met uw wederpartij. Waar moet u als makelaar zoal op (blijven) letten om uw cliënt een ‘perfecte’ koopovereenkomst te laten sluiten?  

Aan de hand van een recente uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg[1] bespreek ik kort een van de belangrijkste vormvoorschriften bij de totstandkoming van een koopovereenkomst, namelijk het schriftelijkheidsvereiste. Het schriftelijkheidsvereiste is geregeld in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek.

Schriftelijk is ook écht schriftelijk

In de procedure bij de rechtbank Limburg hebben de (particuliere) koper en (particuliere) verkoper van een woning met elkaar integrale overeenstemming bereikt over de inhoud van een (concept-)koopovereenkomst. De koper voorziet de koopovereenkomst van zijn handtekening, en stuurt deze toe aan de verkoper. Ook de verkoper geeft vervolgens per WhatsApp zijn akkoord. Echter, nadien besluit de verkoper de woning toch níet te willen verkopen.

De koper stelt zich in de procedure op het standpunt dat sprake is van een ‘perfecte’ koopovereenkomst waaraan beide partijen gebonden zijn, nu partijen een conceptovereenkomst hebben gesloten en beiden daarop over en weer akkoord hebben gegeven. Voldaan is aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW, aldus de koper.

De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat het WhatsApp bericht geen (elektronische) ondertekening van de koopakte betreft, maar hoogstens een toezegging van verkoper tot de ondertekening van de koopovereenkomst. Dit omdat een schriftelijke koopovereenkomst een onderhandse akte is, waarvoor het (dwingende) vormvoorschrift van ondertekening geldt. Geen sprake is dus van een ‘perfect’ tot stand gekomen koopovereenkomst. Koper staat met lege handen, nu niet is voldaan aan een essentieel vormvereiste.

Nakoming afdwingen?

Mogelijk komt nu de volgende vraag in u op: maar als partijen integrale overeenstemming hebben bereikt, is er dan geen sprake van contractsdwang, waardoor de dag- en ondertekening van de koopovereenkomst alsnog gerealiseerd moet worden?  

Zolang verkoper of koper een particulier is, luidt het antwoord op deze vraag ‘nee’. Zolang niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste en aldus geen schriftelijke overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis, en verkoper weigerachtig blijft zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopovereenkomst, dan kán en mág een verkoper zich er óók op beroepen dat aan de mondelinge overeenstemming (of overeenstemming in een andere dan schriftelijke vorm) geen rechtsgevolg toekomt. De verkoper kan dan ook niet gedwongen worden tot medewerking.[2]

Vervolgens zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopovereenkomst, dan kan en mag een verkoper zich er (ook) op beroepen dat mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt en daar (ook) niet toe gedwongen kan worden.  

Tip

Als makelaar, of in ieder geval als (ver)kopende partij, is het belangrijk erop toe te (blijven) zien dat, wanneer partijen overeenstemming hebben over de inhoud van de koopakte, die overeenstemming uiteindelijk ook daadwerkelijk schriftelijk wordt beklonken met een (elektronische) handtekening. Dit vereiste is ontzettend belangrijk, en de aangehaalde procedure bevestigd maar weer eens dat schriftelijk ook écht schriftelijk is. De (elektronische) handtekeningen moeten écht onder de koopovereenkomst staan. Zo lang dat niet het geval is, zijn particulieren nergens aan gebonden en staat het hen vrij van de aan- of verkoop af te zien. 

Wees er ook op bedacht dat, zolang er geen perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, partijen geen (duur)verplichtingen aangaan met derden. Voor je het weet is een (ver)koper gebonden aan verplichtingen die niet nagekomen kunnen worden, waardoor zij schadeplichtig zouden kunnen worden.

Wilt u dergelijke situaties voorkomen, of wilt u gewoon eens overleggen over vastgoed gerelateerde zaken? Neemt u dan gerust contact op met mij of een van mijn collega’s die ook gespecialiseerd zijn in huurrecht en vastgoed bij IJzer Advocaten.


[1] ECLI:NL:RBLIM:2018:3816, Rechtbank Limburg, C/03/247892/KG/ZA 18-160, d.d. 19-4-2018.

[2] Zie het arrest van de Hoge Raad van 9-12-2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412.