Vastgoed Actueel Huursector

Huren in de Randstad bijna twee keer zo hoog als in buitenregio’s

De krapte op de Nederlandse woningmarkt speelt ook de vrije huursector parten. Achterblijvende nieuwbouw en daardoor een relatief beperkt aanbod zorgden het afgelopen halfjaar voor een prijsstijging van 3 procent per m2. Deze stijging geldt voor huurappartementen in het geliberaliseerde segment (boven €710,68 per maand) en als er een verhuizing plaatsvindt. Dat melden Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) en de NVM.

Deze stijging vlakt af, een signaal dat het plafond dat huurders kunnen en willen betalen, in zicht lijkt. Woonhuizen in de vrije huursector laten bij mutatie een stijging zien van 3,6 procent per m². De cijfers hebben betrekking op ruim de helft van alle transacties binnen de vrije huursector in ons land over de eerste helft van 2018.

Er is nog steeds een groot tekort aan huurwoningen in het middensegment. Meer bouwen en vooral meer bouwen op maat voor de diverse doelgroepen is essentieel volgens de voorzitters Eric Verwey (VGM NL) en Ger Jaarsma (NVM).

Representatief beeld van transacties huurwoningen in vrije sector

In het eerste halfjaar van 2018 waren NVM-makelaars en VGM NL-vastgoedmanagers betrokken bij in totaal 23.918 huurtransacties. Van deze transacties lagen er 19.692 boven de liberalisatiegrens van €710,68. Het gaat hier grotendeels over zogenoemde ‘kale’ huurwoningen. Het aandeel gestoffeerde en gemeubileerde woningen is beperkt.

De huurprijzen per m² voor vrije sectorwoningen die opnieuw werden verhuurd, zijn in de eerste helft van 2018 met circa 3,6 procent gestegen vergeleken met een jaar eerder. De gemiddelde prijs per m² van een huurwoning in de vrije sector steeg naar €10,98. Gemiddeld betalen mensen voor een huurwoning boven de liberalisatiegrens in Nederland €1.031 per maand. De afgelopen jaren heeft de gemiddelde huurprijs per m² een duidelijke stijging laten zien. Die vlakt nu voor het eerst af. Volgens VGM NL en NVM wijst dit erop dat huurprijzen niet ongelimiteerd kunnen blijven stijgen.

Gemiddelde grootte huurwoningen daalt

De afgelopen jaren steeg de m²-prijs van appartementen meer dan die van grondgebonden woningen. In de eerste helft van dit jaar lag de gemiddelde m²-prijs voor grondgebonden woningen op €8,75 en voor appartementen op €12,39.

Lag de gemiddelde woninggrootte van alle huurtransacties in 2014 nog op circa 108 m², nu is dat gedaald naar ongeveer 99 m². De daling van het gemiddelde oppervlak was het grootst bij appartementen, constateren beide brancheverenigingen. Deze trend van kleinere woningen zien Verwey en Jaarsma ook terug in de nieuwbouw, waar steeds meer compacte woningen worden aangeboden om ze betaalbaar te houden.

Grote regionale verschillen ook op huurmarkt zichtbaar

Ook de vrije sectorhuurmarkt heeft per regio een eigen dynamiek. In krappe regio’s liggen de prijzen aanzienlijk hoger dan op andere plekken. Zo betaal je de hoogste gemiddelde huurprijs in Noord-Holland: €15,53 per m². In Friesland, Drenthe, Flevoland en Limburg betalen huurders aanzienlijk minder per m² dan in de andere provincies. In Friesland ligt de gemiddelde m²-prijs het laagst. Daar betaal je gemiddeld €8,31 per m² voor een huurwoning. Uit de regionale verdeling van de huurprijzen blijkt dat er een duidelijk verschil is tussen de Randstad en de rest van Nederland, merken NVM en VGM NL. Opvallend is dat de provincie Groningen een relatief hoge gemiddelde m²-prijs kent (€10,38 per m²). Dit komt vooral door de stad Groningen.

De hogere m²-prijs in Noord-Holland wordt voor een groot deel bepaald door Amsterdam. Maar ook als Amsterdam niet in de cijfers wordt betrokken, is de gemiddelde m²-prijs in Noord-Holland nog steeds het hoogst (€12,36 per m2).

De vrije huurmarkt in de grote steden

De overspannen woningmarkt in Amsterdam heeft ook zijn weerslag op de vrije huursector. Daar waar voorheen groeipercentages van 9 tot bijna 15 procent in een half jaar genoteerd werden, zien NVM en VGM NL in de eerste helft van 2018 dat de groei uitkomt op 3 procent. In tegenstelling tot Amsterdam stegen de huurprijzen per m² in Rotterdam de afgelopen periode met 15 procent juist harder. Ook in Den Haag stegen de m²-prijzen voor geliberaliseerde huurwoningen zeer sterk: 14,7 procent. De perioden daarvoor was dat nog ‘slechts’ 3 tot 5 procent.

Na een daling in de tweede helft van 2017 stijgen de prijzen in de stad Groningen weer, met 2,8 procent. Het aandeel nieuwbouw bij de huurtransacties in de eerste helft van 2018 blijft beperkt in Groningen. In andere steden is dit hoger. Eindhoven laat na een grote prijsstijging van bijna 11 procent in de 2de helft van 2017 de afgelopen periode juist een afvlakking zien. De m²-prijzen voor vrije sector huurwoningen stegen de 1ste helft van 2018 met 2,8 procent.

In de stad Utrecht fluctueerden de prijsstijgingen van vrije huurwoningen sinds 2016 nogal. Nieuwbouwprojecten die op de markt komen, kunnen daar debet aan zijn. Inmiddels laat Utrecht een wat stabieler beeld zien. Vanaf de 2de helft 2017 is de prijs geleidelijk aan het stijgen van €11 naar €11,40 in de 1ste helft van 2018.

Alle cijfers inzien? Download de Marktrapportage ‘Transparantie in de huurmarkt’.

Bron: NVM en VGM NL