Anton Smetsers

Huurprijzen, rendement op investeringen en de Wet doorstroming huurmarkt: mogelijkheid of risico?

Begin vorige week verscheen er in verschillende media een bericht over het halfjaarlijkse ‘Overzicht Financiële Stabiliteit’ van DNB. Gewaarschuwd werd voor oververhitting op de markt voor commercieel vastgoed door, enerzijds, snel stijgende prijzen van kantoren, winkels en ook huurwoningen en, anderzijds, een oplopende zogenaamde ‘loan-to-value’ ratio. Kort gezegd: er wordt (te) veel betaald voor commercieel vastgoed waarbij een steeds groter deel met geleend geld betaald wordt hetgeen, evident, tot problemen gaat leiden bij dalende prijzen. Een - gezien de positie van DNB - logisch verzoek volgde dan ook; vastgoedfinanciers werden opgeroepen ‘zich te beheersen’, strengere voorwaarden te stellen en hogere aflossingseisen te hanteren.

De vraag is daarmee actueel in hoeverre andere stakeholders, zoals beleggers en tussenpersonen, om moeten - om kunnen - gaan met de concrete gevolgen van deze krapte op de markt. Immers, een teruglopend rendement door oplopende prijzen en omvangrijkere financieringen zal een belegger op een andere manier willen opvangen. In dat kader kan het zinvol zijn te bekijken of het verhogen van de huurinkomsten tot de mogelijkheden behoort.

Opgemerkt wordt hierbij dat het verhogen van de huur bepaald geen sinecure is. Nog daargelaten de - in bepaalde gevallen - verregaande bescherming die de wet de huurder biedt, zal een opvolgend eigenaar geconfronteerd worden met bestaande afspraken waarbij geldt dat in beginsel ‘koop geen huur breekt’.

Kijken we specifiek naar objecten die worden gebruikt voor de verhuur van woonruimte - al dan niet zelfstandig - dan biedt sinds enige tijde de Wet doorstroming huurmarkt de mogelijkheid tot het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waarbij, anders dan voorheen, de mogelijkheid bestaat de huurrelatie na ommekomst van die termijn daadwerkelijk te beëindigen.

Hiermee kan relatief eenvoudig een einde gemaakt worden aan een bestaande huurrelatie en gezocht worden naar een nieuwe huurder die bereid en in staat is een hógere - mogelijk zelfs aanzienlijk hogere - huurprijs te betalen. Ook hierbij zou het adagium kunnen zijn dat krapte onvermijdelijk leidt tot hogere huurprijzen. Anders gezegd: ‘the sky is the limit’!

Maar is dat wel zo? Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het, inderdaad, eenvoudiger (lees: daadwerkelijk mogelijk!) om met een huurder van een woonruimte een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan en de huurrelatie na ommekomst van die bepaalde termijn daadwerkelijk te laten eindigen waarmee de weg vrij is een nieuwe huurder te zoeken die ook een huurovereenkomst voor bepaalde termijn aangaat. Die nieuwe huurder zal waarschijnlijk akkoord gaan met een hoge - wellicht té hoge - huurprijs.

Het probleem - of beter: het risico - dat hierin schuilt is het gegeven dat de huurder de mogelijkheid heeft deze uitdrukkelijk overeengekomen huurprijs te laten toetsen, waarbij op basis van een puntensysteem de maximaal redelijke huurprijs wordt bepaald. Relevant hierbij is de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’, waarmee een onderscheid wordt gemaakt tussen een woning die als sociale huurwoning is aan te merken of een woning die binnen de vrije sector valt. In het eerste geval geldt de maximaal redelijke huurprijs als maximale aanvangshuurprijs, waarmee een aanzienlijke verlaging van de huurprijs - en daarmee het rendement - mogelijk is.

Dit systeem bestaat al langer, al vóór de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt. Een wijziging, echter, is dat de huurder eerder een verzoek tot het laten toetsen van de huurprijs binnen zes maanden na aanvang van de huur moest indienen. Was de huurder te laat, dan was die mogelijkheid voorbij. De Wet doorstroming huurmarkt maakt het, echter, mogelijk onder omstandigheden tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken zich uit te spreken over de maximaal redelijke huurprijs.

Dat betekent dat het verhogen van de huurprijs in combinatie met tijdelijke huurovereenkomsten wellicht aantrekkelijk lijkt - zeker gelet op de eerder beschreven krapte op de vastgoedmarkt en het daarmee samenhangende verminderde rendement - maar zeker niet zonder risico is.

Herkent u de hierboven beschreven situatie of hebt u vragen over het wijzigen van een huurprijs? Neem dan vrijblijvend contact op met IJzer Advocaten