Vastgoed actueel - jongeren

Jongeren lijken hoge woonlasten eerder acceptabel te vinden

​Vanaf 2018 is het nog maar mogelijk om de maximale woningwaarde te lenen, om te voorkomen dat huizenkopers meer lenen dan wat als financieel gezond wordt beschouwd. Wat als die grenzen er niet zouden zijn - hoeveel zouden Nederlanders dan bereid zijn om uit te geven aan wonen? Relatief veel, zo blijkt uit een enquête van Kantar TNS en Rabobank onder ruim 1.400 mensen. 

  • Uit een enquête onder 1.400 Nederlanders blijkt dat zij bereid zijn een groot deel van hun inkomen uit te geven aan wonen
  • Vooral jongeren lijken hoge woonlasten acceptabel te vinden
  • Dit kan komen doordat zij vaker dan vroeger in de (dure) vrije huursector wonen, waardoor zij nu ook al een groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen
  • Zouden zij zulke woonlasten meenemen naar een koophuis, dan maakt dit hen kwetsbaar voor economische schokken
  • Dit geeft het belang van de huidige leennormen aan, maar signaleert ook de betaalbaarheidsproblematiek in de huursector

In de vragenlijst, die in het derde kwartaal van 2017 is ingevuld, konden respondenten aangeven welk deel van hun netto inkomen zij bereid zijn te betalen aan de kosten van huur of hypotheek plus de lasten voor energie. De zogeheten woonquotes die daaruit volgen, zijn voor dit economisch commentaar onderverdeeld in twee groepen: tot 40 en meer dan 40 procent. Een woonquote hoger dan 40 procent wordt namelijk vaak als risicovol bestempeld, omdat zulke hoge kosten voor het huis dan andere (noodzakelijke) uitgaven mogelijk verdringen.

Zulke woonquotes schuren dan ook met de normen waar banken en verzekeraars zich sinds 2013 aan houden wanneer zij een lening voor een eigen huis verstrekken. De normen, die het Nibud jaarlijks opstelt, houden namelijk rekening met die andere kosten waar huishoudens doorgaans tegenaan lopen.

Desondanks blijkt uit de vragenlijst dat veel respondenten woonlasten van meer dan 40 procent van hun netto inkomen wel in orde vinden. Vooral Nederlanders tot 35 jaar zijn daar vaker toe bereid: ruim 43 procent wil best meer dan 40 procent van zijn inkomen uitgeven, tegenover slechts 9 procent van de respondenten van 65 jaar en ouder. De overige respondenten willen liever niet meer dan 20, 30 of 40 procent uitgeven. Op het eerste gezicht zou dit een inkomenskwestie kunnen zijn: jongeren verdienen doorgaans minder, waardoor woonlasten automatisch een groter deel opslokken van hun inkomen. Toch blijkt uit een aanvullende regressieanalyse dat er geen significant inkomenseffect is als we de leeftijd constant houden.

Hoge woonlasten

Waarom die bereidheid onder jongeren tot hoge uitgaven aan het wonen? In hun keuze laten ze wellicht meespelen dat ze op dit moment een relatief hoge huur of hypotheek geen probleem vinden, omdat ze bijvoorbeeld nog geen kinderen hebben of omdat ze verwachten in de toekomst meer te verdienen. Hoge woonlasten zijn dan beter te bolwerken. Dat er steeds minder huizen te koop staan, en voor steeds hogere prijzen worden verkocht, kan een andere factor zijn: uit angst om buiten de boot te vallen, zijn Nederlanders bereid om diep in de buidel te tasten. 

Maar het kan ook voortvloeien uit het feit dat jongeren vaker in de vrije huursector wonen. Uit het driejaarlijkse WoonOnderzoek van het CBS en de Rijksoverheid blijkt dat huurders in de geliberaliseerde sector structureel een groter deel van hun inkomen uitgeven aan wonen dan eigenaar-bewoners (zo’n 42 versus 28 procent). Die laatste groep was in 2015, het laatst beschikbare jaar, zelfs iets minder kwijt aan wonen dan in 2009 en 2012 terwijl huurders juist een steeds groter deel van hun inkomen moesten reserveren voor de huur en de kosten van gas, water en licht. Zo’n 38 procent van de respondenten in de enquête die een huis wil kopen maar nu nog huurt in de geliberaliseerde sector, geeft dan ook aan bereid te zijn meer dan 40 procent van zijn inkomen aan wonen uit te geven. Onder eigenaar-bewoners is dat een kwart. Het lijkt er dus op dat er inderdaad sprake kan zijn van enige gewenning: hogere woonlasten nu leiden tot een grotere bereidheid tot hogere woonlasten straks. 

Speelt die gewenning inderdaad een rol, dan legt dit niet alleen de problemen met de betaalbaarheid van de vrije huursector bloot maar het geeft ook het belang aan van heldere hypotheeknormen. Zouden die er niet zijn, dan is er een kans dat huizenkopers zich voor lange tijd vastleggen aan een woonquote van 40, 50 of zelfs 60 procent. Dit maakt hen kwetsbaar voor economische tegenwind, bijvoorbeeld wanneer ze de kosten van kinderen onder- of hun toekomstige inkomen overschatten. Bovendien houden ze bij zulke hoge woonlasten minder geld over voor een nieuwe auto, tv of koelkast, en is het lastiger om liquide middelen aan te houden om bijvoorbeeld een val in inkomen op te vangen of om studerende kinderen mee te helpen.

Om dat risico te verkleinen is het dus, zeker op een huizenmarkt waar de huur- en koopprijzen al hard stijgen, belangrijk om de leennormen niet te verruimen, zoals weleens wordt geopperd om jongeren te helpen. Om die groep daadwerkelijk te helpen is het vooral van belang om de schaarste en betaalbaarheidsproblematiek in de vrije huursector aan te pakken, omdat steeds meer Nederlanders op zulke huurhuizen zijn aangewezen voor hun eerste stappen op de woningmarkt.

Bron: Rabobank