Vastgoed Actueel woningmonitor

Koopwoningmarkt wordt steeds krapper

Door onvoldoende aanbod van nieuwbouwwoningen en een volledig omgeslagen koopproces (eerst kopen en dan pas de eigen woning te koop aanbieden) op de markt van bestaande woningen, droogt het aanbod van koopwoningen steeds verder op. Dat blijkt uit de nieuwste monitor koopwoningmarkt van de TU Delft.

Steeds minder keus

Consumenten willen wel kopen, maar hebben steeds minder te kiezen. De krapte-indicator (de verhouding tussen het te koop staande woningaanbod en het aantal transacties) op de markt van bestaande woningen staat inmiddels op een waarde 3,8. Sinds het begin van deze eeuw konden kopers niet eerder uit zo weinig te koop staande woningen kiezen. Ook op de markt van nieuwbouwkoopwoningen is de krapte-indicator inmiddels gedaald tot 2,3 in het eerste kwartaal van 2018. De keuze is op deze markt dus nóg beperkter. De juiste nieuwe woning wordt steeds vaker buiten de grote steden of buiten de Randstad gevonden.

De consument heeft dan ook nauwelijks meer vertrouwen in de woningmarkt. “Daarnaast zien we ook dat het aantal bouwvergunningen afneemt”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Tegelijkertijd stijgt het aantal woningzoekenden. “Dat is echt heel zorgelijk.”

10% minder woningen verkocht

Cijfers onderbouwen dat beeld. Het aantal verkochte woningen lag in het tweede kwartaal op 52.900, 10 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs ligt inmiddels met €284.639 ruim boven het niveau van net voor het uitbreken van de crisis in 2008. Dat was toen €259.425. Boelhouwer: “Als dit zo doorgaat, dan zullen er voor het einde van dit jaar voor het eerst sinds augustus 2014 weer meer huishoudens zijn die geen vertrouwen in de woningmarkt hebben dan huishoudens die positief zijn gestemd.”

'Kopers haken af' 

Een kentering, dus. Is dat erg? Ja, zegt Boelhouwer. Naast de financiële mogelijkheden is namelijk vertrouwen nodig om de woningmarkt draaiende te houden. Zonder dat vertrouwen haken kopers af. “Je ziet al dat mensen zich nu al minder oriënteren op een huis. Na de zoveelste teleurstelling laten ze het erbij zitten. Zeker voor mensen met een gemiddeld of laag inkomen is het met de stijgende huizenprijzen bijna niet meer te doen.” Ook dit wordt bevestigd door de cijfers: gemiddeld ligt de betaalde koopprijs nu amper 0,1 procent onder de vraagprijs. In grote delen van Nederland met een krappe woningmarkt moeten kopers dus inmiddels meer dan de vraagprijs betalen.

'Herhaling crisisjaren nog niet in zicht'

Echt problematisch wordt het op de woningmarkt als de hypotheekrente oploopt, vermoedt de woningmarktdeskundige van de TU Delft. De rente schommelt nu nog rond de 2,5 procent. “Als de hypotheekrente stijgt naar 5 of 6 procent, dan is het voor veel mensen gedaan met de financierbaarheid.”

Het kan ertoe leiden dat de woningmarkt weer net zo vast komt te zitten als in de crisisjaren. Destijds daalden huizenprijzen met 20 tot 25 procent, waardoor dik 1 miljoen huishoudens onder water kwamen te staan. Oftewel: de hypotheek was hoger dan de waarde van het huis. Zo somber ziet Boelhouwer het niet in. “Er is vooralsnog geen reden om aan te nemen dat de rente zo hard gaat stijgen. En uit onderzoek blijkt dat mensen een stijging tot 3 of 4 procent wel kunnen hebben, ook doordat de salarissen stijgen en er overwaarde op de woningen is ontstaan. Bovendien is op de kapitaalmarkt genoeg geld beschikbaar.”

Snel behoefte aan meer aanbod

Waar alle woningmarktdeskundigen het over eens zijn: de woningmarkt heeft snel behoefte aan méér aanbod. Van de toename van nieuwbouw hoeven de huizenzoekers weinig te verwachten. In de laatste vier kwartalen blijft het aantal verstrekte vergunningen steken rond de 15.500 woningen. ”De door de overheid gewenste nieuwbouwproductie van jaarlijks 75.000 woningen zullen we de komende twee jaar zeker niet halen."

Bekijk de Monitor koopwoningenmarkt.

 

Bron: AD, BNR Nieuwsradio