NVM: ‘Records woningmarkt verhullen zorgelijke ontwikkelingen’

Het beste kwartaal ooit, zo moet de NVM de woningmarktcijfers over de laatste 3 maanden wel duiden. De gemiddelden verhullen echter zorgelijke ontwikkelingen, zoals achterblijvende krimpregio’s, opdrogend aanbod in oververhitte steden en grote problemen voor koopstarters. ‘Starters zouden er verstandig aan doen om hun heil buiten de grote steden te zoeken.’

Het algehele record uit 2006 is dit kwartaal gebroken: er wisselden bijna 43.000 woningen uit het NVM-bestand van eigenaar. Ook de prijzen zetten hun stijgende lijn voort: landelijk met 5,6% ten opzichte van hetzelfde kwartaal 2015. Maar het gros van de verkopers komt bedrogen uit als zij daarom denken weer het volle pond voor hun woning te kunnen krijgen. Want in slechts 8 regio’s heerst een verkopersmarkt. In de overige 33 NVM-regio’s heeft de koper het nog steeds voor het uitkiezen. De NVM maakt zich zorgen over de groeiende kloof tussen de kopers- en verkopersmarkten. (zied afbeelding)

Zelfversterkende problemen in de kopersmarkten

In deze kopersmarkten geldt een krapte-indicator van 10 of hoger, iedere potentiële koper heeft de keus uit minstens 10 passende woningen, met uitschieters in de randen van Noord en Oost Nederland. In veel van deze markten staat de helft van de woningen langer dan een jaar te koop en veel zelfs langer dan 3 jaar. In deze gebieden stijgen de huizenprijzen ook 3% langzamer ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Zelfversterkende oorzaken zijn vergrijzing en ontgroening, krimp en leegstand, restschuldproblematiek en een lage werkgelegenheid.

Hoogvliegerij in de steden

In gemeenten als Amsterdam, Leiden, Haarlem, Utrecht, Groningen, Zwolle, Eindhoven en Breda daalde de krapte-indicator de afgelopen tijd juist tot ver onder de 5. Dit heeft tot gevolg dat grote groepen mensen niet in deze gebieden kunnen wonen, en zeker niet zoals zij wensen. De sterk stijgende huizenprijzen – alweer 4% boven pré-crisisniveau - maken het vooral de starters vrijwel onmogelijk om hier geschikte woonruimte te kopen. “Zeker in combinatie met de strengere hypotheeknormen, het sterk dalende aanbod en de achterblijvende ontwikkeling van de vrije huursector en nieuwbouw in deze gebieden”, aldus voorzitter Ger Jaarsma.

Gevaar vastlopende markt

De NVM waagt zich aan een voorspelling voor de startende kopers in 2020. Als de ontwikkelingen op de markt zich onverminderd doorzetten, kunnen de meeste starters een passend plekje in populaire stedelijke gebieden wel vergeten. Zeker in combinatie met een LTV van 100%, een in alle redelijkheid te verwachten hypotheekrentestijging en hogere studieschulden door de nieuwe wetgeving, die de makelaarsvereniging op basis van CPB cijfers over 4 jaar schat op gemiddeld 15.000 euro voor HBO en WO geschoolden.
Wanneer deze schulden in 2020 ook nog eens meewegen in de maximale leenruimte, kunnen zeker startende singles de húidige gemiddelde prijs van 179.000 euro voor een starterswoning in populaire stedelijke gebieden niet eens betalen. Maar ook geschoolde stellen en paren met kinderen zullen met een, door een NVM-geschatte maximale hypotheek van 215.000 tegen die tijd, hun heil buiten de steden moeten zoeken. “Hiermee dreigt het gevaar dat de doorstroming in de steden flink stagneert”, aldus Jaarsma.

Geen overkreditering

Daarmee wil Jaarsma overigens niet zeggen dat de strengere hypotheeknormen teruggedraaid moeten worden. “Prima dat er aan knoppen is gedraaid om overkreditering te voorkomen. Want dat leidt tot situaties die we niet terug moeten willen. Maar de LTV na 2018 nog verder onder de 100% laten dalen zoals de Nederlandse Bank heeft voorgesteld, zou zeer kwalijke gevolgen hebben.”

Passend aanbod onderkant markt

Een hele grote rol in de oplossing van de problemen in stedelijke gebieden, is volgens de NVM weggelegd voor de vrije maar betaalbare huursector. Ook moeten nieuwbouwpartijen nog veel meer en betaalbaar koopaanbod gaan ontwikkelen. Er werden de afgelopen maanden slechts 7.100 nieuwbouwwoningen uit het NVM bestand verkocht, en naar schatting 9.100 uit de totale markt. “Dat lijken prima cijfers maar het is veel te weinig als je bedenkt dat we op zijn minst 70.000 woningen per jaar moeten bijbouwen om de groeiende woningtekorten op te vangen. Maar de stijging in het aantal nieuwbouwtransacties zien we juist afvlakken de laatste tijd: dat kan echt niet.” Voor voldoende aanwas aan de onderkant van de markt is het noodzaak dat gemeenten hun grondprijsbeleid realistischer maken en meer op de toekomst gericht.

Kijk eens buiten de stad

Jaarsma durft ook de starters op te roepen om eens een kilometer of 10 buiten de stad van hun gading te kijken naar koopwoningen. “Dat zien we nu natuurlijk al gebeuren buiten Amsterdam, en dat is voor het evenwicht in de landelijke markt helemaal niet slecht, want hoe verder je buiten de Randstad kijkt, hoe meer mooi aanbod er is.” Uiteraard begrijpt de NVM voorzitter dat jonge mensen graag dicht bij hun werk willen wonen en dat bevindt zich nu eenmaal nog veel te vaak in de Randstad. “Niet voor niets vestigde het Rijk voor de privatisering al haar instellingen over heel Nederland, dat was om de werkgelegenheid overal te stimuleren. Nu vestigen bedrijven zich veelal in de grote steden, terwijl daar de huren hoog zijn. Het Rijk en gemeenten moeten samen bekijken hoe ze het vestigen van grote concerns in de buitengebieden, zoals Google in Groningen, kunnen stimuleren. Waardoor starters eerder een woning buiten de krappe markten zouden overwegen en er een betere balans ontstaat in de algehele woningmarkt.”

Financiering op maat

Naast de kopers, gemeenten en ontwikkelaars, kijkt de NVM voor oplossingen richting de financierders. “Zij zouden meer financieringen op maat moeten bieden en meer gebruik moeten maken van de mogelijkheden om verantwoord af te wijken van de hypotheeknormen. Want die zijn er genoeg, alleen maken zij er amper gebruik van en verzanden in een eenheidsworst waar de starter niet bij gebaat is.”

Pensioenen

De NVM verkent tevens op welke manieren het mogelijk en wenselijk is om de opbouw van het pensioen te verbinden aan financieringsregelingen voor een huis. “Nu betalen mensen in hun jongere en duurdere jaren, zeker met kinderen, de hoogste lasten voor zowel huis als pensioen. Dat zou wellicht beter over de levensloop verspreid kunnen worden.” In Den Haag wordt er nu naar deze oplossing gekeken.

Goede verwachtingen met een kanttekening

De verwachtingen voor het volgende kwartaal zijn al even rooskleurig als de huidge cijfers. De NVM houdt rekening met een 5-10 % toename in transacties en een 5% toename in prijs tov het afgelopen kwartaal. Voor heel 2016 zijn de verwachtingen recent zelfs nog naar boven bijgesteld. Maar benadrukt Jaarsma: “De verschillen tussen de beter en slechter presenterende regio’s zullen alleen maar groter worden. En worst case, als er richting 2020 niets verandert, dan voorzien wij steeds minder betaalbare plekken voor starters, zelfs in minder krappe woningmarkten.”

Download het originele persbericht 

Download de NVM-presentatie inlclusief alle cijfers en berekeningen