NVM: Eerste kwartaal 2016 bijna 20 procent meer transacties jaar-op-jaar

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM zag in het afgelopen kwartaal - zoals voorspeld - het aantal transacties toenemen en de prijzen stijgen vergeleken met een jaar eerder. “De regionale verschillen blijven echter groot", stelt Ger Hukker, die vandaag zijn laatste woningmarktcijfers als voorzitter van de NVM presenteert.

In het 1ste kwartaal 2016 wisselden 34.810 bestaande koopwoningen van eigenaar, bijna 20 procent meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 45.000 transacties. Ook de prijs is het afgelopen kwartaal gestegen, met 1 procent (vergeleken met 4de kwartaal 2015) respectievelijk 5,5 procent (vergeleken met een jaar eerder). “De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog ruim 9 procent onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 11,3 procent hoger dan op het dieptepunt”, aldus Hukker.

Vooruitzichten

Hukker verwacht dat ook het 2de kwartaal 2016 weer positief uitpakt. Het aantal transacties zal in dit komende kwartaal naar verwachting met 10 tot 15 procent toenemen in vergelijking met het afgelopen kwartaal. “Dat is seizoensmatig een heel normale ontwikkeling”, weet de NVM-voorzitter. “Daarmee gaan we op jaarbasis voor de totale bestaande koopwoningmarkt in de richting van de 200.000 transacties uitkomen. De prijzen zullen naar verwachting kwartaal op kwartaal tenminste 1 procent stijgen. Wel blijven de regionale verschillen groot. In oververhitte gebieden kunnen de prijzen kwartaal op kwartaal wel eens 5 procent stijgen.”

Doorstroming stagneert ondanks gunstige koopwoningmarkt

Met veel seinen op ‘groen’ verbaast NVM-voorzitter Hukker zich erover dat de dynamiek op de woningmarkt niet nog veel groter is dan nu het geval is. “Je zou denken dat de mensen in slaapzakken voor de makelaarskantoren liggen om als eerste een woning te kunnen bemachtigen. De woningprijzen zijn laag of in veel gevallen realistisch, de hypotheekrente is historisch laag, dus eigenlijk is het op dit moment een buitenkans om een woning te kopen. Met de realistische prijzen kunnen verkopers sneller en gemakkelijker hun woning kwijt, en de kans dat zij in hun nieuwe woning met een nieuwe hypotheek een stuk minder rente betalen, is groot.”

Toch gebeurt dat volgens Hukker onvoldoende. Hij geeft daarvoor verschillende redenen. “Om te beginnen de restschuldproblematiek. Zo’n 800.000 huishoudens in Nederland hebben een woning die op de markt minder waard is dan hun hypotheekschuld. Het overgrote deel van die mensen blijft zitten waar ze zitten, enerzijds omdat ze niet met de restschuld willen of kunnen worden geconfronteerd, anderzijds omdat ze met de aangescherpte regels geen ‘droomhuis’ meer gefinancierd kunnen krijgen. Slechts een klein deel van hen – zo’n 5 procent ofwel 40.000 huishoudens – is wel geneigd om te verhuizen. De helft daarvan is de groep die die restschuld wel weet op te lossen, de andere helft niet. Daarmee is het ‘onder water staan’ een belangrijke factor die doorstroming op de woningmarkt belemmert.”

Meer algemeen constateert Hukker dat er, ondanks het toegenomen consumentenvertrouwen, nog steeds een hoop mensen zijn die voorzichtigheid betrachten. "Die durven de stap niet te nemen, willen niet te ‘ver springen.’ Ook zien we dat consumenten steeds berekender worden, en bij anderen zit de schrik van de voorbije crisis er gewoon nog in. Men is beducht voor de waardevastheid van hun mogelijke woning, of ze niet teveel betalen en of de prijzen wel zullen blijven stijgen. Dat alles belemmert de doorstroming.”

Verkooptijd

De gemiddelde verkooptijd van woningen daalt: die bedraagt nu 108 dagen, 17 dagen minder dan een jaar geleden. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt ook steeds sneller af. Halverwege het 1ste kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars 117.256 woningen in aanbod. Dat is 17 procent minder dan een jaar geleden. Hukker: “De cijfers spreken voor zich en zijn mooi, maar de keerzijdes van de opbloeiende markt, zoals de haperende doorstroming, voorzichtigheid bij een aantal consumenten en gebrek aan nieuw aanbod van koopwoningen en goede huurwoningen, worden steeds zichtbaarder.

Droogkoken

Seizoensmatig presteert het 1ste kwartaal altijd minder goed dan het kwartaal ervoor, weet Hukker. Zo ook nu: in vergelijking met het 4de kwartaal 2015 zijn 12,4 procent minder transacties geregistreerd. Het aandeel tussenwoningen en hoekwoningen in de verkopen neemt af ten gunste van met name het aandeel appartementen. De vrijstaande woning is in het 1ste kwartaal 2016 ruim een kwart meer verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Een opvallende ontwikkeling in het aantal transacties komt op het conto van de NVM-regio Amsterdam. Tegen de landelijke trend in daalde in de NVM-regio Amsterdam het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder met 2 procent (landelijk +20 procent). Hukker: “Daaraan zie je de overspannenheid op de hoofdstedelijke markt: te weinig nieuw aanbod op de markt om aan de vraag te voldoen. Daar is de markt letterlijk aan het droogkoken.”

Gemiddelde verkoopprijs al 9 kwartalen in de lift

Voor het 9de achtereenvolgende kwartaal ligt de transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning hoger dan een jaar eerder. In het 1ste kwartaal 2016 is de transactieprijs uitgekomen op gemiddeld 225.000 euro. Verkochte woningen gingen in het 1ste kwartaal 2016 met gemiddeld een 5,5 procent hogere prijs over de toonbank dan een jaar eerder. “Daarmee is de stijging ook weer sterker geworden, aldus Hukker. “Vooral in regio’s met een krappe koopwoningmarkt stegen de prijzen sterker dan gemiddeld. Amsterdam is de grootste uitschieter, met prijsstijging van meer dan 20 procent. Maar ook in omliggende regio’s als Zuid Kennemerland (Haarlem) en de Bollenstreek ligt de prijsontwikkeling met rond de 10 procent ruim boven het landelijk gemiddelde.”

Woningtypen

In vergelijking met een jaar eerder is de prijsontwikkeling van de duurdere woningtypen (twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen) wat achtergebleven bij de minder dure woningtypen. Bij de duurdere typen zijn de prijzen met ongeveer 4 procent op jaarbasis toegenomen, bij de minder dure typen gaat het om circa 6 procent. Hoe ruimer de markt voor het woningtype, des te beperkter de prijsstijging.
Opvallend is ook de kwartaal-op-kwartaal prijsdaling bij de vrijstaande woningen. Dit lijkt vooral een correctie te zijn op het goede 4de kwartaal 2015 voor vrijstaande woningen. Sinds het dieptepunt op de koopwoningmarkt als gevolg van de crisis bereikt werd, zijn de prijzen van verkochte woningen met ruim 11,3 procent toegenomen. Hukker: “In geen enkele regio is nog sprake van een voortdurende trendmatige daling van de verkoopprijzen.”

Koper heeft gemiddeld keuze uit 10 woningen

De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Het geeft de verhouding weer tussen het aantal woningen in aanbod en het aantal verkochte woningen. “Met de aantrekkende woningmarkt wordt het aantal keuzemogelijkheden voor kopers kleiner”, zegt de NVM-voorzitter. In het 1ste kwartaal 2016 kan een gemiddelde consument kiezen uit 10 verschillende woningen, terwijl er dat een jaar eerder nog 15 waren. Enkele jaren geleden, op het dieptepunt van de crisis, konden potentiële kopers kiezen uit 25 tot 30 woningen.

Verhuisbereidheid 55-plussers neemt af

De stagnerende doorstroming heeft ook betrekking op het feit dat veel 55-plussers niet langer de stap maken naar een nieuwe koopwoning. De verhuisbereidheid ten opzichte van mensen onder de 55 jaar is half zo groot, zo blijkt uit onderzoek dat de NVM deze week heeft laten uitvoeren door RenM/Matrix. De voornaamste conclusies van de enquête is dat slechts 15 procent van de ouderen (55+) met een koopwoning geneigd zijn om te verhuizen, tegenover 26 procent van de jongere koopwoningbezitters (55-) maar in 15 procent.

Daarnaast hebben ouderen een grote voorkeur voor appartementen (66 procent) en een kleinere woning (62 procent). Ruim driekwart van de deelnemende 55-plussers geeft aan dat hun woning hooguit kleine aanpassingen nodig heeft om tot op hoge leeftijd zelfstandig en comfortabel in te kunnen blijven wonen. Tot slot wil 22 procent van de groep 55+ op termijn verhuizen naar een speciaal voor ouderen geschikte woning, terwijl 46 procent dat nu nog niet weet.

Hukker: “De groep 55-plussers wordt steeds vaker geconfronteerd met de beperkende regelgeving rond hypothecaire financiering. Daar waar in een bestaande situatie relatief eenvoudig een aflosvrije hypotheek wordt betaald, moeten ze bij oversluiten of verhuizen nu aan een toetsmethodiek met aflossing gaan voldoen. Deze rem zorgt er voor dat de doorstroming naar het hogere segment verder wordt beperkt. Net als bij de alleenstaanden zal de regelgeving nadrukkelijker  moeten worden toegesneden op deze steeds grotere groep senioren woningbezitters.”

Single met lege handen

Wie in de Nederlandse steden wil wonen, moet steeds meer geld neerleggen voor zijn of haar woning. Dat geldt vooral voor studentensteden en steden met een monumentaal centrum. Hukker voorspelt dat niet alleen Amsterdam, Utrecht, Leiden en Groningen last gaan krijgen van oververhitting, maar ook andere oude binnensteden in Nederland. “Dat gaat vooral de jongere mensen en de single huishoudens raken. Alleenstaanden in de grote en gewilde steden kunnen steeds moeilijker een woning kopen. De leencapaciteit is aangescherpt en de huizenprijzen daar stijgen onevenredig. Hoe krijgt een single met 45.000 euro aan inkomen een woning van 200.000 euro gefinancierd? Dat gaat niet, nog los van het feit of in deze steden nog aanbod is in die prijsklasse. Als beleidsmaker zou ik graag eens goed kijken naar een oplossing voor deze doelgroep singles, die een steeds grotere groep in onze samenleving gaat vormen.”

En die singles hebben volgens Hukker bij de huidige regels en normen het nakijken. “Regel iets voor hen. We zien bijvoorbeeld al geruime tijd dat starters pas op latere leeftijd, als ze inmiddels een relatie hebben, de koopwoningmarkt opkomen. De aangepaste regelgeving van het Nibud waarbij het tweede inkomen voor 50 procent in de financieringspercentages wordt meegenomen, helpt ze dan een handje. Maar de single blijft met ‘lege handen’ staan.”

Bron: NVM