Eigenwoningforfait

NVM: handhaving eigenwoningforfait is gemiste kans

Het is een gemiste kans dat het nieuwe kabinet het eigenwoningforfait in stand houdt, terwijl de Wet Hillen wordt afgeschaft. “Een gekke maatregel, die voelt als het bestraffen van goed gedrag”, aldus voorzitter Ger Jaarsma van de Nederlandse Vereniging van Makelaars bij de presentatie van de woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2017.

Volgens Jaarsma is de NVM gematigd positief over het nieuwe regeerakkoord en de plannen die Rutte III heeft met de woningmarkt. De voorgestelde beperking van de hypotheekrenteaftrek wordt als verstandig getypeerd, mits deze ingreep voldoende wordt gecompenseerd met fiscaal voordeel op andere terreinen.

Winst

De NVM pleit al langer voor meer regie van het rijk op de woningmarkt en die lijkt er nu te komen. “Rutte III heeft meer aandacht voor het tempo en de voortgang van de woningbouwproductie, en kiest voor een verdere beperking van de regeldruk. Dat is winst.”

Ook op het gebied van de nieuwbouw zien de makelaars een aantal goede verbeteringen. Jaarsma wees onder andere op de voorgestelde prestatieafspraken met gemeenten over de woningbouwproductie, waarmee de vrijblijvendheid verdwijnt. Bouwen voor de vraag is nu nog meer leidend voor de programmering. En er zijn veel extra investeringen aangekondigd in infrastructuur, wat de bereikbaarheid van nieuwbouwlocaties alleen maar ten goede zal komen.

Starters

Daarnaast is er veel aandacht voor starters, de groep die het onder invloed van de huidige, fors toenemende krapte op de woningmarkt, alleen maar zwaarder gaat krijgen. Zo is de realisering van voldoende nieuwbouw en aanbod in het middensegment tot prioriteit verklaard en neemt de LTV-norm (loan-to-value) niet verder af dan 100 procent. De NVM is ook positief over de mogelijkheid die dit kabinet wil creëren om de pensioenpremie in te zetten voor het verwerven van een eigen woning.

Kritische noten

Toch is er ook een aantal kritische noten te kraken. Een gemiste kans is bijvoorbeeld de instandhouding van het eigenwoningforfait, ook na aflossing van de hypothecaire lening. Temeer omdat de Wet Hillen, die voorziet in compensatie van het eigenwoningforfait na het – grotendeels – aflossen van de hypothecaire lening, in 30 jaar tijd wordt afgeschaft. Jaarsma: “Ze hadden beter zowel het eigenwoningforfait als de Wet Hillen in een keer kunnen afschaffen. Hoe minder verstorende prikkels, hoe beter. De markt is het meest gebaat bij zoveel mogelijk duidelijkheid op de lange termijn.”

Verder mist de NVM een plan om de bestaande huurvoorraad beter te benutten. Volgens Jaarsma zou er een grootschalige herverdeling in het sociale huursegment moeten plaatsvinden, in het kader waarvan een half miljoen sociale huurwoningen dienen te worden gedereguleerd en een miljoen corporatiewoningen in de vrije huursector zouden moeten worden ondergebracht. “Daarmee genereren de woningcorporaties dan weer extra geld om in nieuwbouw te investeren.”

In de plannen zou ook meer naar ouderen gekeken moeten worden. Door de 55-plussers in de lege nestfase ertoe te bewegen hun eengezinswoning in te ruilen voor een appartement, komt de doorstroming op gang en krijgt ook de starter meer lucht, denkt de NVM.

Kookpunt in zicht

Uit de nieuwe kwartaalcijfers over het derde kwartaal van 2017 blijkt dat de woningmarkt het kookpunt nadert, en dan vooral in de provincies Gelderland, Zuid- en Noord-Holland en Utrecht. Voornaamste oorzaken zijn de achterblijvende nieuwbouwproductie (in plaats van de benodigde 80.000 worden er slechts 50.000 woningen per jaar gebouwd) en het afnemende aantal huishoudens dat zijn woning te koopt zet.

Vraag en aabod

Bij de NVM-makelaars stonden in het derde kwartaal van 2017 63,500 woningen te koop (op een totaal van 86.500), en dat is ruim 37 procent minder dan een jaar eerder. Met name het aantal transacties in het meest verkochte woningsegment, de appartementen, is met 9,4 procent sterk gedaald.

Tegelijkertijd zijn de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen alleen maar aan het stijgen. Voor een koopwoning werd de afgelopen drie maanden gemiddeld 264.000 euro betaald, 9,7 procent meer dan een jaar geleden. De prijs van een appartement steeg zelfs met 14 procent. De vraagprijzen stijgen ook steeds sneller. Voor een gemiddelde te koop staande woning werd het afgelopen kwartaal 337.000 euro gevraagd, een toename van 8,4 procent (Q3 2016: 295.000 euro).

Verkooptijd

Ondertussen worden woningen steeds sneller en ook steeds vaker boven de vraagprijs verkocht. De tijd die is gemoeid met de verkoop van een woning is gedaald van 79 dagen in het derde kwartaal van 2016 naar 56 dagen nu. Voor bijna 25 procent van de te koop staande woningen wordt inmiddels meer dan de vraagprijs betaald (was 14 procent) en 15 procent komt uit op de vraagprijs. “Ongekend hoge percentages”, aldus Jaarsma.

Toegevoegde waarde

De huidige marktsituatie betekent niet dat makelaars hun toegevoegde waarde aan het kwijtraken zijn. Integendeel, stelt Jaarsma desgevraagd. “Met name in de ruime en evenwichtige woningmarktgebieden moet er echt nog wel iets gebeuren om de woning te verkopen. En in de oververhitte gebieden zie ik zelfs een cruciale rol weggelegd voor zowel de aankoop- als de nieuwbouwmakelaar. Waar sprake is van krapte kan hij op zoek gaan naar het beste aanbod voor zijn klant en valt ook in de onderhandelingen nog de nodige winst voor de klant te behalen. De nieuwbouwmakelaar op zijn beurt kan gemeenten en marktpartijen van advies dienen over de meest gewenste nieuwbouwproductie in specifieke lokale marktomstandigheden. Zij worden daar ook steeds vaker voor gevraagd. Er is en blijft kortom meer dan voldoende werk te verrichten voor onze makelaars.”